Katalog

CEREN GayrimenkulKUMBASAR cerenkumbasar@cumhuriyet.com.tr @cerenkumbasar TASARIM: ŞÜKRAN İŞCAN Pazar 5 Haziran 2016 İnsan aradığını bulmak için dünyayı dolaşır; bulduğunu anlayınca da evine döner. George Moore Sektörün çözülmeyen sorunları İnşaat sektörü, yüksek kredi faizleri, şehircilik anlayışı ve denetim problemleri nedeniyle eleştiriliyor İnşaat sektörü hem Türkiye ekonomisindeki belirleyici rolü hem de gündelik hayatımızdaki etkin yeri dolayısıyla herkes tarafından takip edilen bir sektör. Son yıllarda alıştığımız satış rakamlarına ve yüksek kârlılık oranlarında bir azalma yaşayan inşaat dünyası, sektörün hemen her kesiminin oyuncusu tarafından da eleştiriliyor. Kimisi yüksek kredi faizlerinden kimisi şehircilik anlayışı yoksunluğundan kimisi denetim probleminden dertli. Sektörün bu sorunları temsilcileri tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na, belediyelere zaman zaman iletilse de bu sorunlar her defasında sadece tek taraflı açıdan ele alınıyor. Bu hafta sizlere her açısıyla sektörün sorunlarını derledik. Bu sorunlar, çözüm bekleyedursun bir yandan da konut, ticari ünite veya arsa alacaklar için de bir yol haritası niteliği taşıyor. İşte sektörün en temel dertleri: Nazım planı Nazım planı varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır harita lar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, 1/2000 1/5000 ölçeklerde, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır. 15 yıldır sektörleşen konut dünyası, bugüne kadar belediyelerin günlük kararları ve kişisel zevkleriyle şekillendi. Önce bir konut projesi yapıldı, projenin yolu sonra düşünüldü. Hastanesi, okulu düşünülmedi bile. Parklarını yazmaya gerek bile yok. Kuşkusuz böyle bir kentsel gelişim süreci işlerken bütünsel bir tasarım anlayışından bahsetmek de mümkün olamadı. Sonuç olarak, kendi kaderiyle baş başa kalmış şehirler siluet tartışmala rıyla, her geçen gün betonla salaşacağı için bu konu için 426şan parklarıyla günde me geldi. Şehirlerin en acil ih tiyacı, ihtiyacı olan bölgelerde tarihçilerin, her bölgede sosyologların, şehir bölge plancıların, mimarların ve sivil toplum örgütlerinin temsilcilerinin de olduğu bir grup tarafından ortaya çıkartılacak büyük ölçekli nazım İgşlgiiisünişksöşişvanaçrkaeyeğiionanbhlltı2lurğeai0ağvnyıtp1eitdav5iomtea’ytırneoe4iuşıcl2n6a şimdilik bekleme sürecindeyiz. Sektör, geliştirdiği ürünler açısından ele alındığında geriye dönük kararları uygulaması müm kün olmayan bir yapıda. Zira siluet tartışmasında olduğu gi planları. bi, yaptık ama yanlış oldu Denetim yıkalım deyip de yıkamıyorsunuz. Dolayısıyla sektörde, ruh İnşaat sektöründe çok sık sat veren belediyeler tarafın okuduğumuz haberlerden biri dan değil bağımsız denetçiler de işçi ölümleri. Bu ölümlerin tarafından da yapılacak dene neredeyse istisnasız hepsi de tim mekanizmasının işlerliği netim eksikliği veya uygulama çok önemli. hataları dolayısıyla yaşanıyor. Yani bu ölümler göz göre göre Dönüşüm kaosu yaşanıyor. Standartları uygun Kentsel dönüşüm projeleri koşullarda olmayan asansör nin neredeyse %90’ı lüks ko ler düşüyor, güvenlik tedbir nut kategorisinde olan ve sa leri alınmayan projelerde işçi dece o günün koşullarıyla gü ler yaralanıyor. Dolayısıyla, sa nü birlik kararlar neticesinde dece iş güvenliği için yapı ruh gerçekleştirilen projeler. Oysa satı veren belediye tarafından kentsel dönüşüm Türkiye’de değil bağımsız denetçiler tara bir zorunluluk. Hasarlı veya fından yapılacak denetim şart. yaşlı binaların olduğu bölge İşçi eğitimleri çok yakında ya lerdeki kentsel dönüşüm çalış malarına bir türlü başlanamazken ne hikmetse markalı konutların üretildiği bölgelerde projeler gerçekleştirildi bile. KDV oranları ve harçlar Kentsel dönüşüm bölgelerinde geliştirilmemiş olsa da Türkiye’de konut bir ihtiyaç. Belirli bir fiyatın altında kalan konutlarda, özellikle yeni konutları da teşvik amacıyla KDV oranları mutlaka düşürülmeli, harçlar yeniden değerlendirilmeli. Orta ve alt gelir grubuna zaten geliştirilemeyen projeler için bir de yüksek harçlar, KDV tutarları uygulanmamalı. Yeşil binalar ve teşvik Dünyada enerji tasarruflu, karbon ayak izi hesabı yapılan yeşil binaların sayısı aritmetik olarak artıyor. Türkiye’de ise yeşil bina yapmak hem maliyetli hem çok daha zahmetli. Eğer bu konudaki çevre duyarlılığı doğru anlatılıp teşvik edilirse yeşil alanların yerine yapılan beton binaların da çevreye verdiği zarar nötralize edilmiş olur. SEKTÖRDEN Avrupa lideriyiz150metreüstügökdelensayısınagöreTürkiyedünyadaondördüncüAvrupa’dabirincioldu Sigarasız şirket İzmir merkezli Folkart, çalışanları ile işbirliği içinde, uzun süredir yürüttüğü projesini sonlandırarak, artık tamamen “Sigarasız Şirket” oldu. Çalışanlar, aylar öncesinden kendilerine verilen özel bir eğitim ve psikolojik destek sonucu; bir plan dahilinde gönüllü olarak, aşama aşama sigarayı bıraktılar. Sigarasız insan kaynakları politikası Folkart, çalışanlarının bu gönüllü desteğiyle, ‘31 Mayıs Dünya Sigarasız Günü’ne, sigaradan tamamen arınarak “SİGARASIZ ŞİRKET” olarak girdi. Folkart’ın insan kaynakları politikası da, çalışanlarının desteği ile artık “SİGARASIZ” şekillenecek. Sigara içip yeni iş başvurusunda bulunanlar, FOLKART’ta görev alamayacak. Folkart, iş başvurularında da özellikle değerlendirmek istediği kişileri, ‘sigarayı bırakma’ şartı ile önce eğitime yönlendirererek, kişinin tercihi ve alınan sonuca bakarak son kararını verecek. 1Sapphire of Istanbul Yükseklik (m): 261 Şehir: İstanbul Tamamlanma Yılı: 2011 2Spine Tower Yükseklik (m): 202 Şehir: İstanbul Tamamlanma Yılı: 2013 3Folkart Towers Yükseklik (m): 200 Şehir: İzmir Tamamlanma Yılı: 2014 4Anthill Residence 1&2 Yükseklik (m): 195 Şehir: İstanbul Tamamlanma Yılı: 2010 5Varyap Meridian Grand Tower 1 Yükseklik (m): 189 Şehir: İstanbul Tamamlanma Yılı: 2012 6Allianz Tower Yükseklik (m): 186 Şehir: İstanbul Tamamlanma Yılı: 2014 7İş Kuleleri Yükseklik (m): 181 Şehir: İstanbul Tamamlanma Yılı: 2000 Hazır betonla Avrupa’dan yaklaşık 100 yıl sonra tanışan Türkiye bugün, 107 milyon metreküp hazır beton üretimiyle dünyada hatırı sayılır sıralara ancak son yıllarda gelebilmişti. Son 7 yıldır üretimiyle Avrupa’daki ülkeler arasında lider konuma gelen Türkiye, dünyada ise üçüncü en büyük hazır beton üreticisi haline geldi. Hazır beton dayanım sınıfları açısından Avrupa ortalamasının üstüne çıkan Türkiye, C25 ve üstü dayanım sınıfındaki beton kullanım oranında yüzde 89 ile listenin en üstlerinde yer alıyor. 2000 yılından sonra artış gösteren dayanım sınıfı ve beton teknolojisindeki ilerlemelerle birlikte her geçen gün gökdelen sayısının arttığı biliniyor. Dünya şehirleri sıralamasında ise İstanbul 24. sırada yer alıyor. Konuyla ilgili görüşler Türkiye’de yapımı devam eden mega projelerin dünyadaki şehirler sıralamasında, İstanbul’un 12 yıl içinde Moskova'nın önüne geçirerek bir üst sıraya çıkacağını destekliyor. Türkiye’nin kullanımda olan “Yüksek Katlı On Yapı” özellikleri ise sırasıyla şöyle: Kuşkusuz beklenen bu yükseliş bir taraftan tedirginlik yaratıyor. Bu tür binaların kentlerin nazım planlarında işaretli olan bölgeler dışında da üretilebilme ihtimali şehircilik anlayışı açısından kabul edilemez sonuçlar doğurabilir. Dolayısıyla bu binaların önümüzdeki yıllarda yükseleceği lokasyonlar bugünden planlanmalı. 8My Towerland Yükseklik (m):181 Şehir: İstanbul Tamamlanma Yılı: 2003 9Varyap Meridian Grand Tower 2 Yükseklik (m): 180 Şehir: İstanbul Tamamlanma Yılı: 2011 10Nida Palladium Tower Yükseklik (m): 180 Şehir: İstanbul Tamamlanma Yılı: 2014 KENDİNDEN MENKUL CEREN KUMBASAR Yeşile terk edin Bugün dünya Çevre Günü. Gayrimenkul sektörü henüz ve ne yazık ki bugünü kutlamayı hak etmiyor. Az sayıda duyarlı firmayı tenzih ederek söylenebilir ki sektör yeşili saksıda yetişen bir bitki, çevreyi de komşuları zannediyor. Birçok proje yüzde 80’i yeşil alan olarak satılıyor. Ancak teslimattan sonra anlaşılıyor ki, yeşil alan hesabının içine üzerine çim döşenebileceği düşünülen yollar bile katılmış. Yeşile terk edileceği maket aşamasında gösterilen alansa, hizmet binası olarak yeniden tasarlanmış. Çevre bilinci deseniz, yeşil binanın sektördeki genel karşılığı, kat bahçeleri dolayısıyla dışarıdan bakıldığında yeşil görünen yapılar. Elbette, istisnalar da yok değil. Israrla projelerine Leed, Breeam gibi önemli ve alınması zor sertifikaları almaya çalışanlar, belediyenin kendine tanıdığı haklara rağmen sosyal alanları tesise dönüştürmeyip park olarak tasarlayanlar ne mutlu ki hâlâ var. Ancak bu firmaların sayısı bir elin parmaklarını geçmiyor. Leed ve Breeam Sertifikaları Sektörde çevre bilinci denildiğinde akla ilk gelen şey yukarıda bahsettiğim Leed ve Breeam sertifikaları. Bu sertifikaların özelliği şu; onaylanan binalar tescilli bir şekilde yeşil bina. Yeşil binalar, verimliliği yüksek olan, binanın konumu, tasarımı, yapımı, bakımı, yıkımı, renovasyonu gibi tüm detayların hesaplanması sonucu ortaya çıkan, binanın ömrü boyunca insan ve çevre sağlığını koruyan, doğal kaynakların kullanılması ile insan sağlığına olumlu katkı sağlayan binalardır. Çevre dostudur, bir binanın doğaya vereceği zarar minimize edilmiştir, bina ömrü boyunca da doğal kaynaklar kullanıldığı için çevreyi korur. Aslına bakarsanız, 2016 yılında, doğayı katletmenin eşiğindeyken, küresel ısınmayı günlük hayatımızda bizzat hissediyorken ve her geçen yıl daha da vahim tablolar önümüzdeyken, artık her binanın bu özelliklerde olması gerekir. Binaların bu özellikleri pazarlama argümanı bile olarak sunulmamalıdır. Zira, bu binaların amacı çevre dostu olmaktır. Yani betonlaşmanın doğaya olan zararını azaltmak ve uyumlu olmaktır. Kısacası, bu binaların amacının yerini bulması için doğadan bahsetmek gerekir. Doğaya uygun bir şehircilik anlayışından, doğal kaynakları koruyan bir planlamadan, kesildiği için değil sayıca fazlalaşması için dikilen ağaçlardan, dönüştürülebilen malzemelerden bahsetmek gerekir. Önce doğal yeşili koruyup sonra binaların yeşil bina özelliklerine sahip olmasını sağlamamız, bilinçli bir insan değil sadece insan olmanın gereğidir. Eğer inşaat sektörü kullanılan her üründe, geliştirilen her projede doğayı, insan sağlığını düşünerek hareket etmezse, bu sertifikalar bile sektörü tarih önünde aklamaya yetmez. Özel günlerin, aslında her günü bir yaşam felsefesi haline getirmemiz gereken şeylere odaklanmamızı sağlamak gibi şahane bir misyonu var. Hadi bugün sadece durup biraz düşünelim. Biz, çocuklarımıza, torunlarımıza nasıl bir dünya bırakıyoruz? SİZDEN GELENLER Esenyurt’a yatırım yapalım mı? Ceren Hanım, Birkaç aydır Basın Ekspres yolu üzerindeki projelerden birine karar vermeye çalışıyoruz. X projesi bitmiş, hemen kiraya verilebiliyor ve 2+1 dairesi A lira. Y projesi projesinin bitmesine tahmini 6 ay daha var ama A90 lira. Bir de bu iki projeden de daha özellikli Z projesi var ama hem A+120 lira hem de daha inşaat aşamasında teslimatı 2 yıl sonra. Bize hangisini tavsiye edersiniz? Yanıtınız için şimdiden teşekkür ederiz. (Neslihan S.) Neslihan Hanım, Bu Basın Ekspres yolu son yılların gözde konumlarından biri. Ancak ne yazık ki konut üretimi bölgede kontrolsüz yapıldı. Özellikle orta üst kategorideki projelerde bir yığılma var. Bu rakamlar liste satış bedelleri mi gerçekleşen son fiyatlar mı? Zira artık ikisi birbirinden farklı fiyatlar. İkincisi kiraya hazır olan projede kira çarpanı nedir? Diğer benzer metrekaredeki evler kiraya verilebilmiş mi ve ne kadara verilmiş? İnşaatı bitmemiş projeleri yapan firmaların daha önce gerçekleştirdiği projeler var mı, kaç tane ve o projede oturanlar ne kadar memnun? Bu araştırma size daha pahalı olan ve daha geç teslim edilecek projeyi de seçtirebilir. Normalde teslim edilmiş bir proje, hedeflenen değeri kazanmıştır. Ancak kira getirisi iyiyse, diğer proje teslim edilene kadar kazanılacak kira, topraktan proje alınırken elde edilecek fiyat artışını tolere ediyor da olabilir. C MY B