Katalog

Pazar 11 Ekim 2015 CEREN KUMBASAR [email protected] @cerenkumbasar TASARIM: ŞÜKRAN İŞCAN 19 GAYRİMENKUL Konut yatırımının bir formÜlÜ var! atırım matematiksel, finansal bir iştir. Normal koşullar altında böyledir. Ancak biz öyle bir milletiz ki Borsa İstanbul’da bile altıncı hislerimize güvenerek para batırmışlığımız var. Hele de konu konut olunca yatırım sözcüğü bu sektörde kıfayetsiz kalabilir. Çünkü ürün çok tanıdık. Ürün hepimizin bir şekilde bir fikrinin bilgisinin hatta şahsen olmasa da tanık olunan tecrübelerin olduğu bir ürün. Hepimizin ailesinde ‘buraları eskiden bağlıktı’ hikâyesi vardır, herkesin ‘keşke satmasalardı’ diye düşünülen bir aile mülkü ya da arsası vardır. O yüzden de bu konuyu çok iyi biliriz. Çok iyi bildiğimiz her konuda da çok yanılırız. T Reklamlar denetlenmezse mağdurlar bitmez Yatırım yapılacak evle, oturum için alınan evin seçim kriterleri tamamen farklıdır Y TL. Şimdi bu yatırımın iyi bir yatırım olup olmadığı nasıl anlaşılır? Çok basit. Öncelikle bu evin amortisman süresini hesaplayalım. Öncelikle hesaplamamızda kira bedeli olacağı söylenen en düşük bedeli kullanacağız. Bu evin 1000TL üzerinden yıllık kira bedeli 12.000TL. Evin toplam tutarını 250.000TL’yi 12.000TL’ye bölüyoruz. 250.000/12.000= 20,833333... yıl evinizin amortisman bedeli. Çok kaba bir hesaplamayla bu süre İstanbul geneli ortalaması. Yatırım değeri... Bu yatırıma iyi bir yatırım demek de kötü bir yatırım demek de zor. Ama bu yorum bizi yanıltabilir. Zira, İstanbul’da bazı semtlerinde amortisman süreleri 12 yıla inebiliyor, bazı lokasyonlarda 19 yıl amortismanlı evler büyük fırsat olabiliyor. Hemen aynı lokasyonda, mümkünse aynı projede aynı mahallede 3 ev daha bulun. Bu noktada en önemli olan unsur evlerin yaşı ve özellikleri. 1+1 evlerin fırsat olduğu üniversitelerin yanındaki yerleşim yerlerinde 3+1 evinizi bu tür stüdyolarla mukayese ederseniz yanılırsınız. Aynı özellikteki evlerin kira bedellerini veya satış bedellerini öğrenin. Aynı hesaplama yöntemiyle; Satış Bedeli/Yıllık kira bedeli= Amortisman süresi hesabını yapalım. Bu üç ev için de bulduğumuz sürelerin ortalamalarını alalım. Diyelim ki birinde 17, birinde 21, birinde 18 yıl bulundu. 17+21+18= 56 56/3=18,666 Demek ki size 10001200TL kira bedelli olduğu söylenen 250 bin liralık ev bir fırsat değil. 18,666 yıl olan ortalama amortisman süresi varsa bu evin amortismanı 20,83333. Eğer siz bu evi çok beğendiniz ve şimdi olmasa da ilerde oturmayı planlıyorsanız, o zaman aradaki 2 yıllık fazla süre, yani 24 bin TL gözardı edilebilir. Ancak sadece yatırım olarak değerlendirmeyi planladığınız bir konutta bu tutar da bu süre de çok fazla. Türk insanı olarak genetik olarak taşıdığımız bir “dikili ağaç” kodumuz var. Bu kodun hayat bulmuş hali de aileye duyulan özlem ve sevgi dolayısıyla konut. Ancak konut alma iştahını çok doğru bir şekilde tanımlamamız gerek. Bu tanımı doğru yaparsak, konuttan para kazanma şansımız da kazanacağımız paranın miktarı da yükselir. Türkiye’de savaş olmadığı sürece, her şeye rağmen konut kazandırır. Önemli olan ne kadar sürede ve ne kadar miktarda kazanacağınız. Kazanç sağlayacak konutu nasıl buluruz? ürkiye’de hemen her sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe de denetim mekanizması işlemiyor. Aslında ‘işlemiyor’ sözcüğü olan bir çarkın çalışmadığı gibi bir intiba bırakıyor dolayısıyla o bile yanlış. Bir inşaat projesinin belediyeye paftalar halinde teslim edilmesinden, içinde yaşanır hale gelene kadar ki sürecin hemen her evresinde insan hayatı söz konusu. İnşaat sırasında işçinin hayatı, bittiğinde mülk sahibinin hayatı. Projelerin inşaat aşamasındaki denetim mekanizması, belediyelerde formülize edilmiş durumda. Mantık ve çağ dışı uygulamalar var ama iyi ya da kötü en azından bir sistemi var. İnşaat esnasında bir denetleme prosedürü var, bana sorarsanız asla uygulanmıyor, uygulandığında da hakkı verilmiyor ama yine de yazılı bir sistematiği var. Peki ya reklamlar? Peki ya pazarlama argümanları? Onlar da nasıl bir denetim var? Kim karar veriyor o reklamın, ilanın insanları kandırmadığına? Deprem bölgesi olan bir ülkedeyiz, toplam konut stokunun 2/3’ü deprem yönetmeliğine uygun değil, hâlâ 21. yüzyıldayken kayıt dışı mülkler gündem maddesi. Sosyal devlet anlayışının kıyısından bile geçemediğimiz için de barınma kişisel olarak vatandaşın sorunu. Öyle ya Aslan Kral da yeni doğan bir leopara ormanında yer açmıyor. Düzen bu. Geldiysen dünyaya bir yolunu bulup kendine bir dikili ağaç edineceksin. Hadi şanslısın, para biriktirdin, borçlanmayı göze aldın. Peki o malum yeri nasıl seçeceksin? Bir yatırımdan sağladığınız kazanç, konut sektöründe spekülasyona çok açıktır. Yıllar içinde çok büyük değişkenlik gösterdiği gibi, lokasyona, projeye göre de çok büyük farklara gebedir. Dolayısıyla ancak dönemsel olarak doğru bir karardan bahsetmek mümkün olabilir. Bir yatırım çok nadiren tüm zamanların en iyi yatırımı olabilir. Yatırım değeri zamanla eriyebilir, düşebilir, yükselebilir. Dolayısıyla konut sektöründe bir projeye yatırım yaptığınızda işiniz yüzde Türk Dil Kurumu m yüz bitmiş sayılmaz. Diyelim, ğündeki yatırı lü algısı henüz yeni yez ö s topraktan satır nı şı ni oturmaya, anlata i, ic lan bir projeye 1. Parayı, gelir getir a yatırma, şılmaya başlanıyor. al m girdiniz. Amacıveya taşınmaz bir Yıllarca bir konuan m nız kira getirisi. mevduat, plas bir titun bir arsanın saya ve in in om on Yine de, yani sa2. Millî ek z hi ve tış bedeli, mülk saim et n ür tış yapmayacakcaret kuruluşunu nitelikte olan hibinin ihtiyaçlarıı sanız bile, o promet gücünü artırıc pılan yeni ekna göre belirlenirya e jenin en yüksek aktif değerlerin an di. Hâlâ Anadolu’da m is st ve getirisinin ne zalemeler, en sağlanç bu işleyiş yer yer za ka ya ve r ka çı 3. Bir man olacağını bilış devam ediyor. Öran vr da meniz lazım. Bumak için yapılan üğünün iki neğin bir arsa sazc sö Yani yatırım nu da ancak takip r malı bi r, hibi arsasının deva ı as kt no f ederek öğrenebiönemli pü bize kaal ğerini belirlerken, m bu ve ız ağ ac lirsiniz. Genellikle satın al kendi ihtiyaçlarını projelerde konutzanç sağlayacak. sıralıyor. “Bize bir ların en çok primev lazım, çocuğa lendiği zaman probir araba, e biraz da elimizde nakit kaljenin teslim tarihidir. Artık anlatılan sın.” Sonra da 10 liralık arsanın değeri şeyler gözlemlenmeye başlamıştır, haoluyor 25 lira. İşin fenası, özellikle arayat başlamak üzeredir. O yüzden de zi ve arsalarda emsal değer de olamayatırım yapmayanların bütün algısı, dığından, uydurularak hesaplanan bu dikkati oradadır. Bu da hayalin gerçedeğer emsal oluyor. Elbette tam da bu ğe dönüştüğü bir zaman dilimi olduğu noktada tapu değerlerindeki önüne geiçin alım iştahını tetikler. Genellikle çilemez yanlışlıklardan da bahsetmek en yüksek prim bu dönemlerdedir. Neden konutu satmayacaksam bile lazım. Eğer Türkiye’de tapu değerleri en çok getiri zamanını öğreniyorum? gerçek değerlere biraz bile yaklaşabilTürkiye’de konut sektöründe yatırım miş olsa, bütün bu değerlemeler bu kadar spekülatif olmazdı. Jet Fadıl’lar... Kira çarpanı, bir yatırımın gerçekleştirilebilecek değerini ortaya koyan ana unsurdur. Bu bedeli biliyorsanız, küçük bir araştırmayla o bölgedeki diğer benzer konutların amortisman süresini de bulabilirsiniz. Aynı lokasyondaki benzer yaştaki konutların amortisman bedelleri benzerdir. Lokasyon derken kastım semt, hatta cadde. Televizyon reklamlarına bakacaksın, gazetelere göz atacaksın, web sitelerinden takip edeceksin. Belki bunların hiçbirini yapmayacaksın ama yine de bir şekilde rastlayacaksın. Bir reklam göreceksin, tam da hayal ettiğin gibi bir ev, tam da bütçene uygun bir ödeme planı. Ya sonra? İşte bütün mesele bu ‘sonra’da. Sonrası, memlekette hemen her koşulda olduğu gibi senin sorunun. Hangi gazeteyi okuduğun, hangi kanalı izlediğin bu hayati kararı verirken etkili olacak, zap yaparken rastlamayacaksın hiçbirine. Kendinle baş başasın. O reklamlara inanırsın, inanmazsın senin bileceğin iş. Kimsenin hiçbir mesuliyeti yok. Belki çok güvenilir bir firma, tam da hayal ettiğin gibi bir proje gerçekleştiriyor ve önüne çıkan şey hayatının fırsatı. Ama belki de karşınızda 7 yılda bir tuhaf projelerle yüzsüzce karşımıza dikilebilen ve bizi hiç yanıltmayan bir Jet Fadıl dosyası var. Defalarca kandırılmış mağdurlar var. Reklam denetlememe kurulu Billboardlardaki mayolu kıza karışıp, ilanları değiştiren Reklam Denetleme Kurulu, işin denetleme kısmını onların aklındaki namus ölçeğinde görsellik açısından denetliyor sadece. Etek boyuna karışan kurul, reklamlardaki vaatlere karışmıyor. Denetleme kısmı Jet Fadıl’lar için geçerli değil. Paran varsa, o parayı inşaata harcamaya gerek yok. Televizyonlara çık, al bir ünlüyü de yanına ama sonradan ben de mağdurum diye iyi ağlayacak biri olsun anlat anlatabildiğin kadar. Kimse senin mali altyapına bakmasın, proje fizibilitene bakmasın, bir finansal çözümleme sunmak zorunda kalma. Sadece anlat, hayal kurmasını sağla vatandaşın. İşte tam da bu noktada, inşaat sektöründe markanın, tecrübenin, gerçekleştirilmiş ve bitmiş projelerin önemi ortaya çıkıyor. İşte tam da bu noktada Cumhuriyet’in önemi ortaya çıkıyor. Ne gördüğünüz kadar nerede gördüğünüzün, neye baktığınız kadar ne kadarına bakabildiğinizin cevabı, yatırımınızı dolayısıyla hayatınızı ilgilendiriyor. Hukuka duyulan güvenden bile bahsedilemeyen şu günlerde, kendi kendinizin denetçisi olun. Bir projeyle karşılaştığınızda araştırın. Firmayı araştırın, firma sahibini araştırın, geçmişte geliştirilmiş projelere bakın. Sadece inşaat projesi olmasa da geçmişteki başarılar kişinin de kurumun da aynasıdır. Bu ülkede herkes zaten çok yalnız, mağdurlar daha da yalnız. Reklamlardan başlaması muhtemel mağduriyet hikâyesinin kahramanı olmayın. Birilerinin kurduğu hayalin kahramanı olmayın, gerekirse kendi hayalinizin figüranı olun. Örneklerle yatırım Örneğin Samsun’u ele alalım. 15 yıl önce Çiftlik Caddesi’ndeki bir 3+1 konutla, bu caddenin devamındaki 56’lar caddesindeki bir 3+1 konutun amortisman yılı hemen hemen eşdeğerdi. Ne zamanki Çiftlik Caddesi trafiğe kapandı ve daha sosyal bir cadde haline dönüştü, Çiftlik’teki konutların değeri azaldı, 56’lar yükseldi, Çiftlikteki dükkânların değeri arttı. Yeni yerleşim bölgelerindeki ilk projelerde amortisman yılının düşük, yeni lokasyonlardaki diğer projelerde ise amortisman süresi en az 3 en fazla 5 yıl farklı olabilir. Diyelim, size kira bedelinin 10001200 TL olacağı söylenen bir ev satılmak isteniyor. Evin bedeli 250 bin SEKTÖRDEN toki 3 bin 632 konut yapacak TOKİ önümüzdeki kasım ayında 10 ilde 10 farklı projede 3 bin 632 konut için çalışmalara başlayacak. Önümüzdeki kasım ayında ihaleye çıkacak olan TOKİ projeleri Adana, Batman, Düzce, Bursa, Edirne, Trabzon, Diyarbakır ve Samsun’da yer alıyor. Fikirtepe’de dönüşüm 18 milyar doları buldu SİZDEN GELENLER 4 Ceren Hanım, Bizim biri Samsun’da biri de Ankara’da iki dairemiz var. Samsundaki daireyi 320 bin liraya satabiliyorum, Ankara’daki dairemiz de taş çatlasın 190 bin lira eder. Bu iki daireyi satıp, üzerine de 200 bin liralık banka kredisiyle İstanbul Esenyurt Beylikdüzü civarında bir ev almak istiyoruz. Oğlumuz bu yıl İstanbul Üniversite’sinde okuyacak. Bu semtler dışında tavsiye edeceğiniz semtler var mı veya buralarda bize önerebileceğiniz projeler var mı? (Atilla B.) Atilla Bey, Şu sıralar ülkenin ve dolayısıyla ekonominin durumu dolayısıyla bu iki evi satmanızı kesinlikle önermem. Hem değerinden düşük bir tutara satmanız gerekecek, hem de risk paylaşımına engel olacaktınız. Gayrimenkul sektöründe yatırım yaparken 1 tane daire yerine iki daire almak, riski de dağıtmak olduğundan çok daha avantajlıdır. Dolayısıyla iki tane iyi lokasyondaki evinizi değerinin altına satıp, bir tane evi belki de değerinin üzerinde alacaksınız. Bir yıldan az sürede ülkede daha olumlu bir tablo olacağını umuyorum. Marttan önce satış yapmak çok akıllıca olmaz. Eylül satış şampiyonu Başakşehir 2. Etap Evleri Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı yıllık ve aylık satış icmal raporunu yayımladı. Eylül ayında en çok satış yapan proje 139 milyon 419 bin 801,99 TL ile Başakşehir Evleri 2. Etap projesi oldu. Fikirtepe’de uzun zamandır çözülemeyen problemler için bir araya gelen 17 inşaat firması Fikirtepe platformunu kurdu. Expo Real Münih’te kapılarını açtı Avrupa’nın büyük gayrimenkul fuarları arasında gösterilen Expo Real 2015 Münih’te gayrimenkul sektörünün önde gelenlerini bir araya getirdi. Bu yıl 18. kez düzenlenen fuara 1.700 firma katıldı. stanbul Fikirtepe’de 4 yıldır süren ve yılan hikâyesine dönen kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak için 17 inşaat şirketi Fikirtepe Platformu’nu kurdu. Fikirtepe’de 9 milyar dolar öngörülen toplam dönüşüm tutarı, 4 yılda geliştirilen projelerle 18 milyar dolara ulaştı. Kentsel dönüşüm denilince akla ilk gelen lokasyon Fikirtepe. Yıllardır bu lokasyonda arsa sahipleriyle uzlaşmaya çalışmayan, proje geliştirmeyen bir inşaat şirketi neredey İ se yok. Buna rağmen Fikirtepe’de kayda değer bir gelişme olmadı. Hal böyle olunca bölgede faaliyet gösteren 17 inşaatçı bir araya geldi. Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Derneği liderliğinde hayata geçen Fikirtepe Platformu, kentsel dönüşüm konusunda yaşanan sorunların çözümünde aktif rol alacak. Platformun üyeleri; Baysaş, CC Group, Dumankaya, Ekşioğlu Yapı, Emay, ERkan Grup, Gürel İnşaat, Haldız İnşaat, nuhoğlu, Pana Yapı, Sefa İnşaat, Selka NSK, Sinanlı YapıYiğit Gro up, SVR Group, Şua İnşaat, Teknik Yapı ve Vartaş. 1 milyon 350 bin metrekarelik toplam alanda, 4 yıl içinde 35 bin konut, 2 bin 500 ticari birim yapılacak. Bölgede projeler bittiğinde ise projelerin toplam değeri 18 milyar dolara ulaşacak. Fikirtepe Platformu’nun başkanı, Nuhoğlu İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkanı Ali Nuhoğlu. Nuhoğlu, “Fikirtepe’de başlayan süreci ticari bir yatırımın yanında sosyal sorumluluk olarak görüyoruz. Hızlı ve başarılı bir dönüşüm için bir araya geldik” dedi. C M Y B