Katalog

SAYFA CUMHURİYET 10 OCAK 2014 CUMA 10 EKONOMİ [email protected] İnşaatta daralma yılı Burak Öztürk 2013 gayrimenkul açısından iyi geçti ancak 2014’te sektördeki daralma yüzde 20’leri bulacak Borç Krizi Türkiye ekonomisinin en azından orta dönemli, yüksek fiyat artışlı durgunluk sürecine girmekte olduğu öngörülüyordu. Buna bir de yönetim hatalarıyla şiddetlendirilmiş borç krizi eklendi. Bir ülkede borçların önemli bir bölümü yabancı para (döviz) üzerinden ise, başka bir ifadeyle dolarizasyon oranı yüksekse, ulusal paranın kısa sürede yüzde 2025 düzeyinde değer yitirmesi, ülkeyi borç krizine sokar. Finansal tablolar bozulur, yükümlülükleri yerine getirmek giderek zorlaşır, borç çevirme, kredileri yenileme güçleşir, işletmelerde finansal sorunlar ağırlıklı olarak ön plana çıkmaya başlar. Türkiye’nin dış borçları, büyük boyutlu cari işlemler açıkları nedeniyle sürekli artıyordu. Bu tehlikeli gidişi “IMF’den borç alıyorduk, şimdilerde borç veriyoruz” şenlik ve şölenleriyle, diğer ülkeler borç krizi yaşarken Türkiye’nin dış borcu az, Dış Borç/GSYH oranı düşük gibi gerekçelerle gerçekleri görmemeye, gizlemeye, övünmeye kalkışıyorduk. Bir oran hesaplanırken oranın pay ve paydasının tutarlı, karşılaştırılabilir olması gerekir. Bir ülke kendi ulusal parasıyla dışarıdan borçlanabiliyor, ulusal parasıyla dış borç ödeyebiliyor, parası tam konvertıbl ise Dış Borç/GSYH (Gayri Safi Yurtiçi Hasıla) oranı anlamlı bir gösterge olabilir. TL tam konvertıbl bir para değil; Türkiye’nin dış borçlarını TL basarak ödemek gibi bir olanağı da yok. Ayrıca GSYH hesabına giren tüm mal ve hizmetlerin dış ticarete konu olması gibi bir özellik de söz konusu değil. Tüm bu faktörler dikkate alındığında, Türkiye’nin dış borçlarını GSYH’ye oranlayarak değerleme yapmak yanıltıcı oluyor. Ayrıca ülkeler arası borç karşılaştırması yapılırken vade, yanı sıra faiz farklılığını dikkate almak, dış borcun hangi alanlarda ve amaçlarla kullanıldığını da gözetmek gerekir. Türkiye’de borç krizini, en azından şiddetlendiren etkenler de gözardı edilmemeli. Kamunun, uzun süreli sabit faizli TL üzerinden borçlanma politikası, kur riskini bankalar ve özel kesim üzerinde bırakmıştır. Özel kesimin; kârı, esas üretim faaliyetinden değil de, düşük kur, yüksek TL faizinden yararlanmada araması da aşırı döviz borcuna yol açmış, dış borcun üçte ikisinin özel kesime ait ve kısa süreli oluşu da krizi şiddetlendirmiştir. Özel kesimin kârı, finansman faaliyetinde araması ne kadar yanlış ise, faaliyet sonucu yaratılan kârın, kur farkı, kambiyo zararı ile yok olması, hatta zarara devrilmesi de o denli basiretsizlik, sağduyu noksanlığı sonucudur. Yurtiçi TL kaynaklarını yeterince artıramayan bankaların, düşük faizli döviz kredisi kullanarak, bunu yüksek faizli tüketici ve kredi kartı kredisi şeklinde kullanmaları, kârın büyük bölümünü faiz arbitrajında aramaları, bankaların fiili döviz pozisyon açıklarını büyütmüştür. Tüm bu etmenlere Merkez Bankası’nın yönetim hataları da eklenmiştir. Kurlar yükselir, cari işlem açığı büyürken politika faizini sabit tutması, döviz satarak sorunu çözeceği sanısına kapılması, tutturamayacağı döviz kuru hedefleri belirlenmesi, döviz rezervi konusunda abartılı bir ölçüde yanıltıcı açıklamalar yapılması da Merkez Bankası’nın güvenilirliğinin tümüyle yitmesine yol açmıştır. Dövizde açık pozisyonu olan işletmelerin pozisyon açıklarını bir ölçüde de kapatmaya çalışmaları, iç tasarrufların döviz tevdiat hesaplarına yönelmesi, piyasalarda hızlandırma ve geciktirme eğiliminin güçlenmesi, yabancı yatırımcıların güven eksikliği nedeniyle yurtdışına sermaye çıkışını hızlandırmaları, yabancı kaynak girişinin yavaşlaması da borç krizini şiddetlendirmiştir. Olaya doğru tanı koyup çözüm yolları aramak gerekir. Aksi halde kriz derinleşecektir. Selimoğlu ve Demirland’ın ortak projesi olan ve Çengelköy’de 60 milyon dolar yatırımla Çengelköy Park Projesi hayata geçiriliyor. Proje Emirgan, Hisar, Pera, Kandilli, Kuzguncuk, Aşiyan ve Kanlıca olarak isimlendiren 7 değişik tipte 86 villa, 73 rezidans, sosyal alanlar ve çarşı bulunuyor. Projede villaların yeşil alan dahil 400 metrekare ile 600 mertekare, rezidans dairelerin ise 80 metrekare ile 350 metrekare arasında değişiyor. Çengelköy Park Evleri’nin 24 ay içinde bitirilmesi amaçlanıyor. Demirland İnşaat Genel Müdürü Burak Öztürk, İstanbul Boğazı’na hâkim konumda olan 65 bin metrekare üzerine yapılacak projenin Efekta Mimarlık imzasını taşıdığını söyledi. Çengelköy’e 60 milyon dolar yatırım Geçen yıl yüzde 7.5 büyüyen gayrimenkul sektö rü 2014’e umutsuz giriyor. Yeni projelerde KDV oranlarının yüzde 18’e yükselmesi, alt ve orta gelir grubu konutlarında yüzde 12 civarındaki dolaylı vergi ve harçlar, konut fiyatlarındaki artış beklentisi bu yıl satışların düşük kalacağını gösteriyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdür Yardımcısı Fatih Tosun’a göre 2013 gayrimenkul açısından rekorlar yılı oldu ancak 2014’te her yönden daralma yaşanacak. Gayrimenkuldeki daralma yüzde 20’leri bulacak. Tosun, 2014’ün siyasetin ekonominin önüne geçecek bir yıl olma ihtimalinin giderek güçlendiğine dikkati çekerek konut piya 17 Aralık’ta yapılan yolsuzluk operasyonlarının özellikle inşaat bağlantılı ihalelere fesat karıştırılmasıyla ilgili olması, inşaat maliyetleri, döviz kuru ve konut kredisi faizlerindeki artış ve uluslararası piyasalardaki belirsizlikler, bu yıl gayrimenkul ve inşaat sektörü için umut vaat etmiyor. sasının da en önemli tetikleyicisi olan gösterge faizlerin tekrar ne zaman 2013 yılı 2’nci çeyreğindeki düzeye ineceğini tahmin etmenin şu an için güç göründüğünü söyledi. Bu durumun, son günlerin moda deyişiyle “Konut balonunu ortaya çıkarır mı” sorusunu akla getirdiğine vurgu yapan Tosun, “Esas soru ekonomi balonunun olup olmadığıdır. Tamamen satın alma gücü ve faizlere endeksli bir sektör konut piyasası ve ekonominin iyiye doğru gitmesi, sürdürülebilir olması çok önemli. Son 5 yılın konut satışı ortalaması ve yapı ruhsatı ortalamasına baktığımızda, kafa kafaya gittiklerini görüyoruz. 2013’teki sıçrama önemli. Ancak bunu sürdürülebilir kılamazsak konut stokunda artıştan söz etmeye başlayabiliriz” şeklinde konuştu. Türkiye’de toplam yatırımların neredeyse yüzde 50’sinin inşaat sektöründen kaynaklan dığını, bunun da yüzde 75’inin konutla ilgili yatırımlar olduğunu aktaran Tosun, “Türkiye genelinde yıllık toplam konut satışına baktığımızda istikrarsızlığın devam ettiğini görüyoruz” dedi. oğru proje doğru firma Nurol GYO Genel Müdürü Musa Aykaç, 2014’te yaşanabilecek olumsuzluklar, döviz kurları ve konut kredisi faizlerinin yükselmesinin inşaat firmalarını daha esnek ödeme yöntemlerine yönlendirebileceğini, bunun da tüketiciler açısından fırsat olacağını söyledi. Aykaç, bu yıl satışlarda büyük bir daralma beklemediğini kaydederek doğru lokasyon, doğru proje, doğru firmaların ürettiği projelerin her zaman satılabileceğini ifade etti. D İstanbul’da ofis stoku artacak Sinpaş, Sancaktepe’de üçleyecek Sancaktepe’de Kelebekia, Kelebekia Premium projelerini hayata geçiren Sinpaş Yapı bölgede üçüncü projesine hazırlanıyor. Sinpaş Yapı’nın Sancaktepe’deki yeni projesi 291 adet konuttan meydana geliyor. Sinpaş GYO Lagün Evleri’nin karşısında inşa edilecek olan Sinpaş Yapı Sancaktepe projesinde satışlar bu yıl nisanda başlayacak. 13 adet blok halinde yükselecek olan Sinpaş Sancaktepe projesinde blokların kat sayısı 515 kat arasında belirlendi. 1+1’den 4+1’e kadar seçeneklerin yer aldığı Sinpaş Yapı Sancaktepe projesinde 68 adet 1+1, 72 adet 2+1, 117 adet 3+1, 34 adet 4+1 daire bulunuyor. İnşaat sektöründe atağa geçen İstanbul’da ofis piyasası da hareketlendi. Ofis Stoku Raporu’na göre, geliştirilen ve inşaat halinde olan 3 milyon metrekare stokla birlikte bugün 3.5 milyon olan ofis stokunun 3 yıl 6.5 milyon metrekareyi geçmesi bekleniyor. Eva Gayrimenkul Değerleme tarafından açıklanan 2013 III. Çeyrek İstanbul Ofis Piyasası Sektör Raporu’na göre, İstanbul ofis stokunda devam eden inşaatlar nedeni ile 3 yılda içinde yaklaşık olarak bir kat artış olması bekleniyor. Raporda, Avrupa yakasının A sınıfı ofislerde en yüksek doluluk oranına sahip bölgesinin Levent EtilerMaslak aksı olduğu görülüyor. Batı bölgesi olarak tanımlanan Havaalanı Bölgesi, Güneşli ve Halkalı’da yer alan ofislerin ise, Avrupa yakasında en düşük birim kira değerlerine sahip olduğu ortaya çıkıyor. TOKİ Başkanı Ahmet Haluk Karabel, başta sosyal konut üretimi olmak üzere 2013’te konut sektörüne yaklaşık 10.5 milyar lira kaynak aktardıklarını söyledi. Karabel, “Toplam konut üretimi içindeki sosyal konutların payı yüzde 85’den 2013 yılı içinde yüzde 93.42’ye çıkarılmıştır. TOKİ’nin ürettiği sosyal konut miktarı 515 bin 348’e, toplamda ise 615 bin konuta ulaştı” dedi. Karabel, 2014 içinde Türkiye’nin yaklaşık konut ihtiyacının 814 bin olarak hesap edildiğini savundu. 814 bin konut ihtiyacı olacak Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, kentsel dönüşüm için yasal düzenlemelerde bazı değişiklikler yapılması gerektiğini söyledi. Öngören, kentsel dönüşüm uygulamalarında ortaya çıkan eksiklikleri ve değişiklik önerilerini şu şekilde sıraladı: * Kentsel dönüşümde belediyeler rantı unutmalı, hizmeti düşünmelidirler. Riskli alanları dü Belediyeler rantı unutmalı zenleyen bir yol haritası ve ayrı bir yönetmelik yapılmasında fayda görüyoruz. * Riskli binayı, yerinde yıkarak, yeniden depreme dayanıklı apartmanı yapmak, can güvenliği sorununu çözüyor ama çarpık kentleşme, betonlaşma sürüyor. Yeşil alan, okul, spor salonu, kültür merkezi eksikliği sorunu devam ediyor. * Yapılan kentsel tasarım ve Yeşil bina SEEBTR’den geçecek Türkiye’deki konutların yüzde 40’ından fazlasında sızdıran çatı ve izolasyondan dolayı ısınma sorunları mevcut. Bu ve benzeri sorunlar nedeni ile çatılar, yapılarda sürekli masraf çıkartan bir alan olarak algılanıyor. Bir çatının uzun ömürlü olabilmesinde doğru projelendirme, doğru yerde ve tekniğine uygun şekilde kullanılmış kaliteli ürünler ve deneyimli uygulayıcılar önem taşıyor. Braas ısı yalıtım çözümleri, enerji verimliliğini arttırmak için Thermomanto’yu ge Braas’tan izolasyona çözüm Mimar Sinan Güzel Sanatimar planları sadece bir malar Üniversitesi (MSGSÜ) bünhalleyi hedef alıyor. Halbuyesinde kurulan Yapı Uygulama ki imar planlarının ilçe ve ve Araştırma Merkezi’nin (YUil bazında bütüncül olmaAM) koordinasyonuyla Ulusal sı gerekli. Yeşil Bina Sertifikasyon Sistemi, * Yeni binalar deprem Sürdürülebilir Enerji Etkin Binalar için güvenli olmakla bir(SEEBTR) oluşturuldu. likte enerji verimliliği ve SEEBTR ile binalarda enerji etçevre koruma için yeterli kinliğinin artırılması amaçlanırken değil. Yeşil ve akıllı bi YUAM bünyesinde kurulan labonalara özel olarak teşvik ratuvar ile de mevcut yapı stokuverilmeli. nun enerji verimliliğinin geliştirilmesi desteklenecek. SEEBTR’de 5 farklı bina tipi (konut, okul, ofis, hastane, otel) ve 3 farklı yapım şekli (yeni, yenilenen, mevcut) için toplam 15 farklı sertifika grubu aynı sistem liştirdi. Thermomanto üzerindeki yatay kaiçinde tanımlandı. SEEBTR nallar, herhangi bir altyapı hazırlığına gesertifikasında rek kalmadan kiremit montajının yapılma“Uyarlanabisına izin veriyor. Bu yatay kanallar lirlik” başlığı aynı zamanda yerleşimin hızlı ve altında ele alıdüzgün olmasını da sağlıyor. nan kriterlerle Thermomanto’nun dibinanın esneklikey kanalları ise kiği desteklenirken remit altının haböylece binanın valandırılmasına fonksiyonel ömrü imkân veriyor. uzatılmaya çalışıldı.