Katalog

t TÜRKİYE’NİN MİMARLIK GÜNDEMİ Niteliksiz Konut Üretimi Ali Cengizkan ODTÜ Mimarlık Bölümü Öğretim Üyesi; ODTÜ Konut Araştırma Merkezi (KAM) Yönetim Kurulu Üyesi Bilmem farkında mısınız? Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları, son ikiüç yıldır Toplu Konut İdaresi tarafından Anadolu’nun tüm bölgelerinde adeta kampanya kapsamındaki uygulamalarla konut sahibi ediliyor. TOKİ’nin internet sitesini izlerseniz, durumun nicel yönüyle açıkça yüzyüze geliyorsunuz: 2007 sonu hedefi 250.000 birim konut olarak ilan ediliyor; izleyen dönemin hedefi olarak da 500.000 rakamı veriliyor. 1984 yılında oluşturulan Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ), kamu fonlarının ‘kötülenip’ hızla lağvedildiği bir dönemin ardından, artık hükümetlerin elinde kalan tek denetimsiz fon yöneticisi olarak algılanıyor; onun için de idare doğrudan başbakanlığa bağlı olma özelliğini sürdürüyor. Üstelik TOKİ son yıllarda yeni konut yapımı dışında, hükümet konağı, hastane, okul, çevre düzeni, restorasyon ve diğer altyapı çalışmalarındaki katkısıyla da bu “kaynak olma”, “yatırım sandığı” ya da “banka olma” özelliğini sürdürüyor. Peki bu denli güçlü bir devlet kurumunun hata yapma şansı var mı? Bence var! Bu hata yapma şansı oranı, yüzde iki (% 2). Yani, herşeyin iyi olması için çalışan bir kurumun işleyişinde gerçekleşen ‘iş kazaları’, % 2’lik bir oran içinde kaldığında hoşgörü ile karşılanabilir. Oysa TOKİ’nin yukarıda kısaca anahatları çizilen yaklaşımı, sayısal olarak işbitirici bir mantığı sergiliyor. Kullanıcı profili çıkarılmadan belirlenmiş konut birimi tipleri, yapı tipleri, yerleşim şablonu tipleri üzerinden hızla uygulama yapmak... Yıllar önce övgüyle izlediğimiz ve üzerine araştırmalar yapılan, tezler yazılan Ankara Eryaman Yerleşimi’nin ilk dört etabındaki uygulama ve kurumsal deneyim zenginliğinden sonra, bugün yapılmakta olan TOKİ konut çevreleri, çağın gerisine düşmüş durumda. Trabzon’a, İzmir’e, Ankara’ya, Isparta’ya bir bakınız; İç Anadolu’nun ve Güney Doğu Anadolu’nun mahrum köşelerini hiç anmıyorum; tümünde de yer seçiminde arsa maliyetini mümkünse sıfırlamak için Hazine arazileri ya da ‘ormandan yeni çıkan’ bölgeler, ya da daha önce bir kamu kurumunun tesisleri nedeniyle altyapı götürülen yerler seçiliyor. Arsaya dönecek arazilerin yerleşim yerlerine uzaklıkları, kentsel hizmet altyapısı bağlantıları, kent peyzajı içindeki doğal konum zenginlikleri, en önemlisi tarımsal arazi potansiyelleri dikkate alınmıyor. Böylece geleceğin kentlerini belirlediklerini farketmiyorlar. Yer seçiminde 250.000 konut uygulamasından Türkiye’ye kalan manzara, bir “gelecek talanı”nın izleridir. Başbakan’ın sözlerine bakılırsa, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları evsiz kalmayacaklar; ama yine onların icraatları ile, kendi torunları da içinde olmak üzere gelecek kuşakların mahvedilmiş bir Türkiye peyzajında yuvasız kalma ihtimalleri kaçınılmaz. TOKİ Kim için Konut Üretiyor? Türkiye Cumhuriyeti kurulduğu günden beri sosyal devlet olma sorumluğu ile hareket eden çeşitli iktidarlar, konut sorununun çözümü için çeşitli politikalar ürettiler, çeşitli araçlar geliştirdiler. SSK Kredileri, Lojman, Toplu Konut Kredileri, Emekli Sandığı Kredileri, OYAK Kredileri ve OYAK Konut üretimi, Özel İhtisas Bankaları Kredilendirme ve Konut Üretimi, Emlak Bankası gibi… Ancak, uygulamadaki yanlışlar, olumsuz tutum ve davranışlar, politik çıkarcı etkiler nedeniyle sorun temelden çözümlenemedi. Bu alandaki temel açmaz, üretimi teşvik etmeyen, geliştirmeyen gayrimenkul rantına dayalı bir ekonomi politikası. Devletin konut sorununun çözümüne ilişkin oluşturduğu, özellikle de son dönemde aktivitesini artıran Toplu Konut İdaresi TOKİ, Arsa Ofisi gibi kurumsal yapılar kısa bir süre önce tek bir çatı altına toplandı. Asıl amacı, yoksulların, dar gelirlilerin, gerçek ihtiyaç sahiplerinin gerek arsa, gerekse bitmiş konut ihtiyacının giderilmesine yönelik faaliyetler yerine, kamu arazileri üzerinde yüksek gelir gruplarına yönelik rant projeleri yapar hale geldiler. Yine kamu kurum ve kuruluşlarının, Maliye Bakanlığı’nın, Hazine’nin elindeki arazileri kamu yararına geliştirmeleri, kullanmaları gerekirken; amacı net olarak belirlenemeyen alan, satan, tahsis eden, takas eden bir kurumsal yapıya dönüştüler. Tüm yetkiler yerelleşirken, bu alan Başbakanlığa bağlı sınırsız yetkilerle donanmış bir yönetsel yapıya kavuşturuldu. Esas itibariyle devletin sosyal niteliğinin yok edildiği, sağlık, eğitim, barınma ihtiyacının giderilmesi gibi temel alanların ve görevlerin piyasa ekonomisine terk edildiği günümüzde, ihtiyaç sahiplerinin konut taleplerinin düş olmaktan öteye gidemeyeceği açık. Mortgage Düzenlemesi Konut Sorununu Çözmekten Uzak Görünüyor İki yıldır, Meclis’in ve kamuoyunun gündeminde duran mortgage (tutulu satış / tutsat) ipotek karşılığı konut finansmanı sistemi yürürlüğe girdi. Nüfusun ve kırsal nüfusun kentlere göçünün kontrol edilemez bir şekilde arttığı bilinen bir gerçek. Sorunun çözümü için özellikle sektörün mucize olarak sunduğu mortgage sistemi ise, Türkiye’nin konut sorununu çözmekten uzak görünüyor. Küreselleşen dünyada giderek tüm mal ve hizmetlerin finansman aracına dönüştürülmesi gibi, insanların temel ihtiyacı olan barınma ihtiyacı da finansman aracına dönüştürüldü. Kısa süre önce, ABD'de düşük gelirlilere yönelik olarak geliştirilen mortgage pazarında yaşanan kriz, ülkede yüksek gelirlilere yönelik mortgage pazarını da etkiledi. Piyasalarda yaşanan dalgalanma, borsalarda yaşanan düşüşler ve düşüşlerin daha uzun süre devam etme ihtimali kredi faizlerini yükseltti. Dünyada bazı ülkelerde uygulanmakta olan bu sistemin ülkemizde uygulanabilir olmasının ne yazık ki koşulları henüz oluşmadı. Çünkü, sistemin uygulanabilmesinin temel koşulu düşük enflasyon, buna bağlı düşük faiz, güçlü istikrarlı ekonomi, sürekli istihdam ve alım gücüdür. Ülkemizde ekonomik hayat, üretim ilişkilerinden koparılıp, yüksek faize dayalı borçlanmayla yürütülür hale geldiği için, bu sistemin sağlıklı yürümeyeceği birçok platformda dile getirildi. Mortgage sisteminin uygulanabildiği ülkelerde enflasyon düşüktür. Buna paralel olarak da faiz oranları yıllık % 13 gibi düşük oranlardadır. Ülkemizde ise yıllık % 1820 oranında. Kredi kullananlar açısından bakıldığında, bu faiz düzeyi ile 30 yıl gibi uzun vadeli bir borçlanmanın mümkün olmadığı, 30 yıl istikrarlı bir iş, iş güvencesi, enflasyona ve faiz oranlarına uygun ücret artışı gerektirdiği görülüyor. Çünkü, toplumun alım gücü sınırlı. Esas olarak konut alıcısının finansman sorununa çözüm üretmek üzere düzenlemeler yapılması gerekirken, küreselleşmenin sonucu olarak oluşan büyük parasal kaynaklara pazar yaratılmaktadır. Düzenleme bu parasal kaynakların bu alanda da kredi olarak kullandırılmasına ilişkin yapılmaktadır. Kâr amaçlı bir sistemdir. Bu özelliğinden dolayı da kredi kullanıcılarının haklarını esas almayan, paranın güvencesini esas alan bir yapıdadır. Sistemde krediyi verenlerle, krediyi kullananların haklarının birlikte gözetilmesi gerekirken, çıkartılan yasa daha ziyade krediyi verenlerin lehine düzenlemeler içermektedir. 14