Katalog

DENEYİM PAYLAŞIMI 5 KAMUNUN DENEYİMİ İLE ÖZEL SEKTÖRÜN DİNAMİZMİ Dr. FEYZULLAH YETGİN Emlak Konut Gayrimenkul Yarımın Ortaklığı Kamu özel sektör işbirliği modeli nedir? Kamu ile özel sektörün altyapı projeleri ya da hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla işbirliği yapmasıdır. Bu işbirliği genel olarak karmaşık yasal ve finansal bir yapı oluşturulması gerektirmektedir. Geniş bir yatırım alanı içinde çeşitli sektörlerde uygulanmaktadır. Bu yatırım alanları; ulaşım, kamu sağlığı, kamu güvenliği, su, atık su yönetimi ve su dağıtımı gibi alanları kapsamaktadır. Kamu özel sektör işbirliği modeli, son yıllarda giderek büyüyen bir ilgi ve uygulama alanı bulmaktadır. Bu model kullanılarak özel sektör kaynakları ve dinamizmi ile kamunun tecrübelerinin birleşmesi neticesinde, başarılı uygulamalar yapılmaya başlanmıştır. Bu tür ortaklıklarda, tarafların hak ve yükümlülüklerinin tanımlanmasında kamu kesimi belirleyici rol oynamaktadır. Dünya’da kamuözel sektör işbirliği uygulamaları giderek artmaktadır. Gerek Avrupa Birliği (AB) nezdinde gerekse, ABD’de yasal düzenleme çalışmaları yapılmaktadır. AB’ye üye ülkeler arasında uygulamaları standartlara bağlamak amacıyla çalışmalara devam etmektedir. Model ile kamunun ihtiyaç duyduğu özel sektör finansman imkânları ve dinamizmi sağlanmakta, özel sektör kuruluşları ise kamunun desteği ile büyük ölçekli karlı yatırımlar yapma imkânı bulmaktadırlar. Ülkemizde bu model ile birçok yatırım yapılmış, YapİşletDevret projeleri başlatılmış, ancak çoğunluğu kamunun maalesef zararı ile sonuçlanmış veya tamamlanamamıştır. T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (GYO) olarak idare ve şirket aktiflerinde bulunan araziler; arsa satışına yönelik gelir paylaşımı yöntemi ile ihale edilmiş ve özel sektör firmaları ile sözleşmeler imzalanmıştır. Kamu tarafı olarak arsa katkısı dışında maliyet oluşturmayan bu yatırımlar ile özel sektör nitelikli, alt yapılı arsalar üzerinde proje yapma imkanı bulurken, kamu tarafı spekülatif arsa alımlarını önleyen, fiyatlar ve inşaatı kontrol eden rolü ile atıl kalan arazileri ekonomiye kazandırmakta ve emek yoğun olan inşaat sektöründe istihdam yaratmaktadır. TOKİ ve Emlak Konut GYO A.Ş. son dört yıl içerisinde bu kapsamda yaptığı projelerden elde edeceği gelirler ile alt ve orta gelir gurubuna konut zamanda proje üzerindeki kontrol ve yapımın denetlenmesiyle de örnek ve prestijli kentsel alanlar oluşturulmaktadır. Bu alanların arsa olarak satılması halinde, arsayı alan taraf arsayı daha farklı şekillerde değerlendirebilir ya da üzerinde hiçbir işlem yapmayarak bekletebilir ve primli olarak satabilir. Bu yöntem ile hemen uygulamaya başlanarak ekonomik büyümeye ve istihdama katkı sağlanmaktadır. Gelir paylaşımı esasına dayalı projeler, kaynağı sınırlı olan kamu kesimi için, yeni finansal kaynak geliştirme modellerinin deneyimlerin paylaşılmasının birçok olumlu sonucu ortaya çıkmaktadır. Model ile salt ekonomik bir fayda oluşturulması ve paylaşımı ötesinde mimari, mühendislik ve ekonomik anlamda birikimlerin işbirliği ile projelere yansıtılması taraflara ve dolayısıyla ülkemize büyük faydalar sağlamaktadır. Kamunun disiplini ve gözetimi altında yatırım projelerinin özel sektörün modern, çağdaş ve finansal gücü ile birleştirilerek hayata geçirilmesi, zamanın, ekonomik kaynakların, verimsiz kullanımını minimize etmektedir. sunumlarına kaynak yaratılmakta ayrıca diğer konut üreticilerine örnek teşkil eden modern uygulamalar yapılmaktadır. Netice itibariyle, gelir paylaşımı yöntemiyle ihale edilen projeler, hem idareye maksimum gelir kazandırılması esasına dayalı bir gayrimenkul değerlendirme yöntemi olup, hem de kamu olarak denetimi yapılan ve garantili gelir getirisi olan işlerdir. Bu yöntemle kamu elindeki arsalar, kaynak yaratacak ve o günkü çevre ve piyasa koşullarına paralel olarak en iyi geliri getirecek şekilde değerlendirilmekte olup, aynı oluşturulması ve bu yönde özel sektörle etkin işbirliğinin de yakalanması anlamında örnek bir uygulama niteliğinde görülmektedir. Bu projelerin büyük kentlerde planlı bir şekilde yaygınlaştırılması, bu yolla yaratılmaya başlanan kamu kaynağının da büyümesini sağlayacak, bu kaynakların idareler tarafından özellikle sosyal nitelikli alt gelir grubu projelerine yönlendirilmesi ile de yaratılan sosyal fayda büyüyecektir. Arsa satışına yönelik gelir paylaşımı modeli ile kamuözel sektör işbirliği sürecinde Kamunun elinde atıl olan kaynakları ve birikimi ile özel sektörün verimlilik odaklı süratli çalışma şeklinin birleşmesi kısa sürede ve başarılı projelerin ortaya çıkmasını sağlamaktadır. Son yıllarda sağlanan ekonomik büyüme ve istihdamın lokomotifi haline gelen gayrimenkul yatırımlarında devamlılığın sağlanması için siyasi ve ekonomik istikrarın sürdürülebilmesi şarttır. Ancak kayıt dışılığın fazla olduğu bu sektörde kurumsallaşmış oyuncuların sayılarının da artması gerekmektedir.