Katalog

Emlak piyasası son yılların en parıltılı zamanını yaşıyor. Bankaların düşük faizle, uzun vadeli konut kredileri, orta ve orta üst kesimleri konuta yatırım yapmaya yöneltiyor. îstanbul ise gerçek banliyölerine kavuşuyor, kendi başına bir şehir havasındaki siteler daha proje aşamasında alıcı buluyor. Sırada "mortgage" yani "ipoteğe dayalı finansman" sistemivar. Kısacası artık herkes ev alma hayali kuruyor... istanbul Anaclolu ve Avrupa YnkasıruJa En F.ızlii Artıs Gören Bölçjeler ve Yıld^ı Parlayan Semtler Anadolu Yakası Cekmeköv ^ H B ^ k Ataşehir ^^^^H 2004 2005 140.000220.000 230.000300.000 110.000160.000 100.000180.000 110.000160.000 2005 150.000350.000 120.000200.000 130.000270.000 80.000180.000 150.000350.000 170.000250.000 Avrupa Yakası Beşiktaş Umranive Kadıköy Kurtköy 120.000180.000 160.000200.000 ^ ^ H | H 70.000100.000 m H H (• 80.000130.000 M U I I1 60.00090.000 2004 Sarıver ıan.%XÜal11 ^ ^ ^ 1k 120.000200.000 r Göktürk ^ ^ i ^ MaslakAyazağa Bahçeşehir Yeşilköy 90.000140.000 120.000170.000 50.00090.000 120.000180.000 120.000160.000 imdi herkes 'ev'lenecek... Olcay Büyüktaş B anüyö, daha çok Amerikan ya da Fransız filmlerinden aklımıza takılan bir tanımdı. O filmlerin kahramanları kent merkezlerinde çalışır, banliyölerde otururlardı. Kimisi trene binerdi, kimisinin garajında hem kadın henı de erkek için birer araba dururdu. Banliyöler kadınlarındı, kent merkezleri erkeklerin... Banliyö, Türkiye için, SirkeciHalkalı, HaydarpaşaGebze arasında işleyen trenlerin adından ibaret kaldı hep... Yaşanılan semti değil de, yolculuğun adını anlatıyordu. Ama artık gündelik hayat yeni tanımlar gerektiriyor ya da tanımlar artık gerçek anlamlanna kavuşuyor... istanbul, kendi banliyölerini kuruyor... Bahçeşehir, Çekmeköy, Ömerli, Kemerburgaz, Zekeriyaköy, Kurtköy... Peki, bu hareketliliğin nedeni nerede saklı? Işaretler bizi faizlerin düşmesine, bankaların uzun vadeli krediye yönelme politikalarına ve küçük bir kasaba havasında oluşturulan konut projelerine taşıyor. Bazı ekonomistlere göre, bunda 2001 krizinin bitip ekonomik büyümenin başlamasının da payı var... Önümüzdeki yıl bu sektörde daha da büyük bir hareket yaşanacak. Çünkü "mortgage"uygulamaya sokulacak. Çok daha fazla sayıda insanı konut sahibi yapması planlanan bu sistemin nasıl uygulanacağına ilişkin kafa karışıkhkları sürse de inşaat ve onun alt sektörleri bu küçümsenmeyecek bir rakam: 500 can simidi olarak " mortgage "i bekliyor... Sistemin esası ipoteğe dayalı finansman. Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Doğan Cansızlar'ın verdiği müjdeye göre, sistem önümüzdeki yıhn başında devreye gire [20042005 İstanbul Konut Satış Değerleri llçe Avcılar Bahçelievler Bakırköy Beşiktaş Beykoz B.Cekmece Esenler Eyup G.Osmanpaşa Güngören Kadıkoy Kağıthane Kartal Maltepe Pendik Sultanbeyli Şışlı Ümraniye Üsküdar Zeytınburnu 2004 Yıh (YTL) Min. Değer 40.000 42.000 ^ Max. Değer 70.000 55.000 190 000 210.000 2005 Yıh (YTL) Min. Oeğer 50.000 57.000 160.000 135.000 65.000 42.000 45 000 40.000 34.000 40.000 70.000 40.000 55.000 45.000 35 000 35 000 115.000 35.000 70.000 32.000 Max. Değer 90.000 70.000 250.000 190.000 92.000 75.000 58.000 43.000 70.000 50.000 120.000 58.000 90.000 65.000 48.000 50.000 130.000 55.000 140.000 40.000 Artış Oranı Min. 25% 35% 28% 17% 38% m Max. 28% 27% 31% 9% 22% 7% 16% 7% 19% 11% 9% 7% 12% 12% 11% 8% 18% 17% 40% 8% cek. Ancak Cansızlar'ın bir de uyarısı var. Arz fazla talebi karşılayamayabilir ve bu konut fiyatlartna yansıyabilir... Bu arada biraz soluklanalım ve Türkiye'deki konut durumuna bir göz atalım: Ev sahipliği oranı yüzde 60. Bu oran îngıkere'den yüzde yedi eksik, Almanya'dan yüzde yırmi fazla. Konutların yüzde 55 'i ruhsatsız. Yüzde 6O'ı 20 yaşın üzerinde. Her yıl ıhtiyaç duyulan konut ihtiyacı 300 bin. Ev sahiplerinin yüzde 89'u kendi kaynaklarıyla, yuzde 8'ı kooperatifler aracılığıyla, yüzde 3 'ü de banka kredisiyle konut sahibi oluyor... Bu rakamlar da gosteriyor ki, Türkiye'nin konut açığı büyük. Bunun farkında olan uluslar arası mortgage kuruluşlarının da gözü Türkiye'nin üzerinde. Altı ay önce Akmerkez'i satın alan Corio N.V. şirketinin CEO'suJan de Kreij yaptığı açıklamada, "bir mılyar euro ek yatırım yapabiliriz" diyor "Nüfus yapınız bizi çok etkiledi. Büyüme potansiyeliniz gözümüzü kamaştırdı". BEKLE BİZİ İSTANBUL... Sektörde geçen yıl görülen yüzde 7.8'lik büyümede en fazla payı alan da elbette istanbul. Peki, ama îstanbul'da arsa nerede? Merkezde konut yapılabilecek arazi sınırlı. Bu da otoyollarla ya da deniz yoluyla kısa sürede ulaşılabilecek ilçe ve semtleri cazip hale getıriyor. Buralarda arsa alabilen yatırımcıların niyeti ise arsayı ya müteahhıte kat karşılığı vermek ya da mortgage sıstemi ıçın satmak... Bu semtler ise Terkos gölü ve çevresi, Bahçeşehir, Bahçeköy, Durusu, Altınşehir, Başakşehır, Kemerburgaz, Kavacık, Alemdağ, Riva, Kurtköy... Buralarda inşa edilen konutların bir bölümü özel korunaklı, yüzme havuzlu, alışvenş merkezli, kültiır kompleksli. istanbul Emlak Komısyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş bu yeni yerleşim bölgelerinın daha proje halinde alıcı bulduğunu söyluyor. Ateş'e göre bu bölgelerde güçlü ve güvenilir şirketler tarafından yapılan "akıllı" bınalann alıcısı tapuyu bile beklemıyor. Yeni komplekslerın dehaberini veriyor Ateş: "Çekmeköy'de, Kilyos'ta, Ümraniye'de ve Şile yolu üzerinde yeni inşaatlaryapılacak". Butercihlerde etkili olansa deprem riski. Artık kimse kolay kolay deprem bölgelerine yatırım yapmak ıstemiyor. Peki bu konutları kimler satm alıyor? Ateş'e göre üst gelir grubundakiler yüzde 15'i,bu konutların anahtar sahibi olacak. Amaç, yine yatırım. Buralarda alt ve orta gelir grubuna hitap eden gayrimenkul yok. Sektördekı bu hareketlilik yine de konut sıkıntısını gidermiyor. Ateş'e 1 50 0 Aft 2.0 1 50 0 1.0 A 47.000 < V 40.000 40 000 35.000 30.000 67.000 36.000 ,,m ^ l m M 75.000 • 70.000 4O.ooo :J H m | m 50.000 43.000 , ı" 1 ! ! ! ' 1 30 000 ,£%, 33.000 I I « | 100.000 4ma " X 32.000 Wİ 55 000 32.000 1,•':• 43.000 1 •if 46 000 K ' 58.000 50.000 40.000 67.000 45.000 110.000 54.000 80.000 5% "* 110.000 j • 47.000 100.000 37 000 12% 14% 13% artış yok 4% 11% 9% 4% 16% 6% 9% 36% artış yok göre büyük kentlere göç ve öğrenci akını olduğu sürece bu sıkıntı hep yaşanacak. Sadece îstanbul'da yılda 125150 bin konut yapılması gerekiyor ve görünen o ki bu şimdilik mümkün değil. "Konut açığı olduğu sürece mevcuda talep çok olur" diyor "Bunun için de bugün îstanbul'da bodrum daireleri bile 400 milyon liraya kiraya verilebilıyor". Ateş'e göre konut açığının giderılmesi için belediyelerin, alt yapılan düzgün ucuz arsa üretmeleri gerekiyor. Arzla talep arasındaki fark, konutların satış fiyatlarına da yansıyor. Büyük kentlerde ve kent merkezlerinde konut fiyatları yüzde 20 ile 80 arasında artış gosteriyor. Örneğin Beşiktaş'ta sekız ay önce 60 milyar liraya satılan 90 metrekare civarında bir ev, üç ay sonra 80 milyar liraya, kısa bir süre önce de 105 milyar liraya alıcı buldu. Bu hareketlilik içinde yıldızı parlayan tek semt Beşiktaş değil, Sarıyer, Maslak, Kadıköy, Yeniköy, Ümraniye de payına düşeni alıyor. Rıza Kaymakçı, Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı. Bazı bölgelerde konut fiyadarının arttığını o da doğruluyor. Onun listesindeki yıldızı parlayan semtler, Çekmeköy, Ataköy, Ataşehir, Ümraniye, Kadıköy, Beşiktaş, Sarıyer, Bahçeşehir ve Maslak. Nedeni ise merkezde ya da merkeze yakın, sakin ve sağlam zeminli olma ları. Gayrimenkuldeki harekedenmeyi döviz, faiz, altın gibi yatırım araçlarının getirisinin olmamasına bağlıyor Kaymakçı. "Durumu iyi olan kiracı ev alıyor" diyor "Gelir düzeyi orta ve ortaüst olanlar uzun vadeli kredilerle kira ödemek yerine, aldığı kredinin taksidiniödemeyi tercih ediyor. Hatta, üst gelir grubundan olmadığı halde hem kira geliri elde edeceği hem de aldığı konut değerleneceği için buna yönelenler var". Kaymakçı, kaliteli emlak şirketlerinın sayısının arttığını da düşünüyor, ona göre Avrupa standartlarına yakın çağdaş, eğitimli ve müşavirlik unvanını almış emlakçılar çoğaldı. Ote yandan kredi kartlarında yaşanan çılgunlığın şimdi konut kredilerine kaydığını düşünenler de var. Dünya Emlak Federasyonu Ulusal Başkan Yardımcısı Salim Taşçı, tüketicileri, 1996 yılında yaşanan konut kredisi olaylarının yaşanmaması için uyanyor. Alıcıların mutlaka ödeme planlannı ve gelir düzeylerini çok iyi hesap etmeleri gerektiğinin altını çiziyor. Taşçı, Ankara'nın konut durumuna ilişkin de şu bilgileri veriyor: "Kiralarda aşın bir artış yaşanmıyor, yüzde on seviyesinde bir artış söz konusu. Satılıklarda ise özellikle Eskişehir yolu üzerindeki bölge oldukça hareketli. Konya yolu ise iş mekânları için tercih ediliyor." • 15% Her eve kredi yok... Bankalar vadeleri 120 aya kadar uzatıp faizleri düşürse de her konuta kredi almak mümkün değil. Işte kredi alma koşullan: Kat Mülkiyeti: Bankalar ortak tapu veya kooperatif hissesine kredi vermiyor. Bazı bankalar kart irtifaklı konutlarda yüzde 40'a kadar kredi sağlıyor. Kat mülkiyedi konudarda kredi oranı yüzde 90'a kadar çıkıyor. Tam bina: Konutun en az yüzde 75'inin tamamlanmış olması gerekiyor. İnşaat ya da proje halindeki konudara, inşaat şirketi ile banka arasında özel bir anlaşma yoksa kredi verilmiyor. Bina sağlamlığı: Konutun bulunduğu binanın sağlam olması şart. Depremde hasar gören binalara, güçlendirilse bile kredi verilmesi olasılığı düşük. Zemin sağlamlığı: Türkıye'yi sarsan büyük depremin ardından bankaların dikkat ettiği 20042005 İstanbul Konut Kira Değerleri 2004 Yıh (YTL) Min. Değer Avcılar 200 Bahçelievler 350 Bakırköy 950 Beşiktaş 650 Beykoz 210 444 B.Cekmece Esenler 330 230 Eyüp G.Osmanpaşa 205 Güngören 350 Kadıköy 375 Kağıthane 375 i Kartal 300 Maltepe 200 350 Pendik Sarıyer 200 400 Sultanbeyli Qn Şışlı Ümraniye 216 Uskudar 350 230 Zeytınburnu llçe 1 n fi 1 II II II HII n ıı ıı ıı ıuıı Max. Değer 450 700 1.000 1 350 330 550 415 282 310 425 650 385 400 375 460 450 1.000 105 307 675 330 2005 Yıh (YTL) 250 460 850 250 430 305 300 250 370 450 400 330 250 400 250 450 Min. Değer 1 200 Max. Değer 500 570 1.700 450 875 390 350 450 750 1.375 Artış Oranı Min. 20% 31% 26% 30% 18% 70% 36% 60% 6% 1% Max. 11% 370 19% 3% 7% 30% 21% 5% 20% 6% 10% 25% 14% 25% 12% 11% 15% 14% 8% 100 250 400 250 • 450 500 425 550 500 1.200 125 400 700 400 12% 5% 15% 25% 13% 19% 16% 31% 11% 20% 19% 30% 3% 21% en önemli konulardan bin de zemin sağlamlığı. Eğer alınacak konut zemini sağlam olmayan bir yerdeyse bankalar kredi vermeye soğuk bakıyor. Bina yaşı: En fazla 10 yıllık binalara kredi veriliyor. Daha eski binalara kredi verirken bir hayli temkinli davranılıyor. tskân izni: Iskân izni alınmamış konutlara kredi kullandırılmıyor.