Katalog

Pazartezi 13 Ağustos 2018 EDİTÖR: ŞEHRİBAN KIRAÇ TASARIM: İLKNUR FİLİZ Konut yapanı değil vatandaşı koruyun REIDIN CEO’su Kerim Bertrand: İnşaatta arztalep dengesi bozuldu. Şu anda bazı geliştiriciler sıkıntıda. Devlet konut almış insanları korumalı ŞEHRİBAN KIRAÇ Gayrimenkul sektöründeki kriz derinleşiyor. Gelişmekte olan piyasalara odaklı danışmanlık ve gayrimenkul bilgi şirketi olarak hizmet veren REIDIN’in Üst Yöneticisi (CEO) Kerim Bertrand’a göre, birilerinin canı yanacak, burada konut alanın mağdur duruma düşmemesi lazım. Devlet konut geliştiricilerinden önce vatandaşın sorununa çözüm bulmalı. Bertrand’a göre paranız varsa ve oturmak amacıyla alacaksanız konut alın, yüzde 80 bankaya borçlanacaksanız bu dönemdeki faiz oranlarıyla altından kalkılması mümkün değil. Kerim Bertrand ile gayrimenkul sektörünün sorunlarını ve çıkış yollarını konuştuk. n Şu anda sektör nasıl bir grafik çiziyor? Türkiye için önemli bir sektör. Hızlıca insanların cebine etkisi olan, istihdam yaratan ve ekonominin birçok alt sektörünü de besleyen büyük bir sektör, o açıdan çok önemli bir sektör. Ama tek sektör de değil. Türkiye’de, üzerine dayanmamız gereken ve bizi kurtaracak bir sektör de değil. Her yıl yaklaşık 600 bin kadar evlilik var, yılda 120130 bin çift boşanıyor, deprem için yenilenmeleri de düşününce önemli bir konut potansiyeli çıkıyor önümüze. Bunlar güzel tarafı, ama bir de dikkat edilmesi gereken tarafı var. Günün sonunda insanların cebinde konut alabilmelerini sağlayabilecek ya Fiyatlar reel olarak düştü n Fiyatlar artmadı dediniz ama yine de konut satışları yükselmiyor? Reel olarak fiyatlar düştü. Ama yine de orta ve dar gelirlinin alabileceği konutlar yok. Bir miktar yabancıya satılır ama onun için de Türkiye’nin biraz daha çekici hale gelmesi lazım. Yabancı da ekonomik istikrara bakıyor. Gidişat sağlıklı mı, sağlam temeller üzerinde duruyor mu, siyasi, ekonomik istikrar, asayiş bunlara da dikkat eder yabancı. Problemin iki bacağı var; bir taraftan insanların cebine daha çok para girebiliyor olması lazım ki alabilsin, diğer taraftan da daha ucuz konut sağlayabilmelisiniz ki alabilsinler. Yapısal reformlar olmadığı takdirde o insanların cebine giren para miktarını artırmanız mümkün değil. Enflasyonu dizginlemek şart. Şimdi birçok konut geliştiricisi sıkıntıda bas bas bağırıyorlar ‘Faiz oranları düşsün, devlet sübvanse etsin’ gibi, bence bunlar doğru talepler değil. Şu anda bazı geliştiriciler sıkıntıda, ee biraz da fazla geliştiricimiz var, günün sonunda ayağını yorganına göre uzatan ayakta duracak, diğerleri dökülecek. yeteri kadar para yok ya da yeni yapılan projelerde, insanların kolaylıkla ev almalarını sağlayabilecek fiyat aralıkları yok. Orada bir bozulma söz konusu. Şu anki yaşamış olduğumuz süreç şu açıdan anormal; bunu okumayıp da hâlâ faizleri indirelim, yok işte inşa etmeye devam edelim, yok yabancıya konut satışı için konut üretelim tarzındaki yaklaşımlar tehlikeli yaklaşımlar. Çünkü esasında ayağımızı yorganımıza göre uzatmamız gereken çok ciddi bir süreçten geçiyoruz. Şu an yaşamış olduğumuz gerçekten bir kriz. Dövizin tavan yaptığı bir dönemde insanlar genellikle borçlanmaktan ciddi anlamda kaçınırlar. İnsanların yatırım kararlarında frene bastıkları bir dönem yaşıyoruz. Yani bir anda “Eyvah! İşler kötüye mi gidiyor? Döviz fırlamış, bir şeyler mi ters gidiyor. Ya boş ver, şimdilik TL bazında kirada duralım, bizim para dövizde, mevduatta kalsın, hiç ev almaya şu anda bulaşmayalım” gibi bir otokontrol var şimdi. Paranız varsa alın n Gayrimenkule yatırım yapmak için iyi zaman mı? Eğer oturum amaçlı alıyorsanız ve paranız da yetiyorsa şu anki seviyelerden çok daha aşağılara gidebilme ihtimalini öngörmüyorum. Çünkü bir maliyet enflasyonu var, dövizin de yükselmesinden dolayı geliştiriciler ciddi anlamda maliyet yükü taşıyorlar ve bunu fiyatlara yansıtmış değiller. Geliştiricilerin ocak ayından beri maliyetleri yüzde 2025 arasında artmış durumda. Şu andaki fiyatların geldiği nokta kötü bir nokta değil, alınası bir nokta. Ama paranız varsa. Borçlanmak zorundaysanız, yüzde 80’ini banka kredisiyle finanse edecekseniz, bir düşünün derim. Çünkü faizler yüzde ikilere yaklaşmış durumda. Bu oranlarda borçlanmanın hiçbir anlamı yok çünkü sizin o parayı tekrar çıkarabilmeniz yıllarınızı alacak. Şehriban Kıraç’ın sorularını yanıtlayan Kerim Bertrand’a göre, şu dönemde mümkünse banka kredisine ihtiyaç duymadan yatırım yapmalısınız. Çünkü böyle bir ekonomik gidişatta, yarın işinize sahip olup olamayacağınız, ne olacağı belli değil. Birilerinin canı yanacak n Ne tür sıkıntılar olacak, iflaslar artacak mı, projeler yarım mı kalacak? Proje üreticisi dövizden borçlanmış. Ülke ortalaması yüzde 30’lardayken şu anda döviz yükümlülüğü olan geliştiricilerin dövizli borçlanma oranı yüzde 70. Yani orada da biraz ayağımızı yorganımıza göre uzatmamışız. Bolca kredi, bolca finansman şimdi bir yerde ödemek zorundasınız. Satamıyorsunuz, borcunuzu ödemek zorundasınız. Ve bankanın kapısını çalarsınız vadeleri gözden geçirelim diye, banka der ki “Tamam geçirelim ama yeni finansmanda da sen şu 200 konuttan 100 tanesini bana teminat olarak ver.” Sonra vatandaş borcunu ödüyor ama geliştirici bankaya borcunu ödeyemediği için tapusunu alamıyor. Burada esas devletin bir yerde “Dur kardeşim, bir saniye, burada tıklayan bir bomba var, burada ben önlem almak durumundayım” demesi gerekir. Faizleri aşağı çekerek değil. Günün sonun da geliştiriciye odaklı bir politika yürütülmemesi lazım. Burada tüketici olarak konut almış insanları koruyacak şekilde bunun yapılıyor olması lazım. Burada devletin geliştiriciye sopayı göstererek, “Bana bak, bundan sonra ayağını denk al” denmesi lazım. Nüfusumuz 80 milyon, kişi başına düşen doktor ve avukat sayısından daha fazla müteahhit var. Polonya’da 40 milyonluk nüfus var, 50 tane geliştirici firma var. Bizde kayıtlı 300 bin kadar müteahhit var. Bir varsayım var geliştiriciler inşa ettikçe hayatta kalabilirler, bu yanlış. Talebi okuyacak, finansmanını sağlayacak, satışını garantileyecek, ona göre geliştirecek. Bu krizin benzerinde, gayrimenkul sektörü özelindeki şu an yaşanan sıkıntıların benzerinde 2008, 2009 zamanı Dubai’de yaşadılar. Bir sürü geliştirici battı, bir sürü insan dairesini alamadı... Sonuçta, devlet demeli ki “Bundan sonra sen bir şey geliştireceksen bu projenin belli bir oranını teminat olarak bankaya yatıracaksın. Nakit gücün, öz sermayen yeterli olacak. İkincisi önce projenin belli bir kısmını inşa edeceksin kendi öz sermayenle, sonra satacaksın.” Geliştiriciler, yeni çıktığı projeyi bir önceki projelerinin geliriyle kapatıyor. Bu bir kısırdöngü, o zaman sürekli üretiyor olmanız lazım ve satıyor olmanız lazım. Şu an bankaların başı ağrıyacak. Neden, çünkü geliştiriciler konkordato ilan edecek, yapılandırma talep edecekler ve bazı geliştiriciler de ciddi dar boğaza girecek, girmemesi elde değil. Günün sonunda büyük balık küçük balığı yutacak ve daha oturaklı, daha sağlam firmalar su yüzüne çıkacak. n Birilerinin canı yanacak mı? Birilerinin canı yanacak, burada vatandaşın, ev alanın mağdur duruma düşmemesi gerekiyor. Devletin orada devreye girebiliyor olması lazım. Evini almış olan kişinin tapusunu alabiliyor olması lazım. Talebi okuyamadılar n Firmalar nerede yanlış yaptı? Şimdi baktığınız zaman esasın da kriz, talebi iyi okuyamamaktan çıktı. Kel alaka bir yerde A plus konut yapıp 1+1’leri 1 milyon dolara satmaya kalkarsanız ve yakla şık 500 metre çap içerisinde hiç bir benzeri yoksa ve varoş bir mahallenin ortasına dikmişseniz, çok ciddi ve güçlü bir hikâyeniz olması lazım o konutları satabilmek için. Bu hatayı yapan geliştiriciler oldu. Şimdi talebi okumamak, rakamları iyi hesaplamamak ve aynı zamanda da yurtdışına fazla güvenmek. “Ben nasıl olsa projemin yüzde 20’sini, yüzde 30’unu yabancılara satarım” diyen geliştiriciler de oldu. Yapısal reform şart n Fonların sektöre ilgisi nasıl? Ekonomik istikrar ve toparlanma fonlar için kritik önemde. Fonların birçoğu da ülke riski, reytingi gibi faktörlere otomatik olarak bakıyorlar. Şu anda Türkiye’de gidişatın ne yönde gideceğini kestiremiyorsunuz. Türkiye’de gayrimenkul sektöründeki çoklu mülkiyet yapısı fonların ilgisini düşürüyor. Mutlak suretle ekonomiyi rayına oturtmak zorundayız. n Son yıllarda inşaat ağırlıklı bir büyüme söz konusu oldu, devlet bu alanı fazlasıyla teşvik etmedi mi? Hükümetin teşviğiyle olduğu nu düşünmüyorum. Herkes çok kolay müteahhit olabiliyor. Gayrimenkul sektörü şöyle: Hani bir iğne yapılır ve tüm vücudunuza yayılır ya, o iğne gayrimenkul sektörüne yapıldı ve çok daha çabuk ülke ekonomisine teneffüs imkânı oldu. 200 küsur alt sektörü besleyen bir sektörden bahsediyoruz. Ülke ekonomisinin büyümesinde önemli bir orana sahip. Bence yapılanların hepsi doğruydu. Problem şurada; bunlar yapıldı ama bununla bitmemesi, yapısal reformlara el atılıyor olunması lazım. n Sektörde güven düşüyor kısa sürede toparlanma olur mu? Kısa vadede çok iyimser bir tablo göremiyoruz. Daha doğrusu tabloyu görebilmekte zorlanıyoruz. Kimse ‘balonu’ sormuyor n Son iki yıldır sektörde net olarak bir kriz var, size daha çok neyi danışıyorlar, ne soruyorlar? Beni memnun eden bir durum var, o da iki yıl önce herkes ‘balon var mı’ diye sorardı, artık kimse sormuyor. Stok sorusu çok gündeme geliyor. Romanya halkı yine sokakta Romanya’da cuma günü 400’den fazla kişinin yaralandığı hükümet karşıtı gösterilerden sonra başkent Bükreş ve diğer kentlerde binlerce kişi yeniden sokaklara çıktı. Bükreş’te parlamento binası önünde ‘Kronik yolsuzluk’ ve geçim şartlarının protesto edildiği gösteriler bu kez olaysız geçti. Kaloş, Sibin, Yaş ve Temaşvar’da da benzer gösteriler yapıldı. Cuma günü 50 binden fazla kişinin katıldığı gösterilerde eylemciler polisle çatışmıştı. Gösterilere ülke dışında yaşayan çok sayıda Rumenin de katıldığı söyleniyor. Cuma günkü gösterilerde, polis kendilerine şişe ve parke taşı fırlatan göstericilere göz yaşartıcı gaz ve tazyikli suyla karşılık verdi. l Ekonomi Servisi Yemin torbasına 7 lira zam Türkiye’de yalnızca doların yükselmesi, hayvancılığın temel girdilerinden olan yemin torbada 7 lira zamlanmasına sebep oldu. Çiğ süt üreticileri ise, süt fiyatındaki 17 kuruşluk artışın üreticinin cebine girmeden yem zammı ile geri alınmasından dolayı şikâyetçi. Bazı yem firmalarının bugün (pazartesi) itibarıyla yeme 5 liralık daha zam yapacağının kendilerine iletildiğini aktaran üreticiler, yeni bir zammın kendilerini daha da zora sokacağını belirtti. Diğer yandan kurdaki artış, çiftçinin maliyet faturasını her geçen gün artıra rak tarımsal üretimi sekteye uğratıyor. Yemde ton başına 800 TL zararda olduklarını ifade eden üreticiler, geçen seneye göre ise 1400 TL zarar ettiklerini dile getirdi. l Ekonomi Servisi ekonomi 11 ‘Daha yeni başlıyor’ Trump’ın seçim zaferinin mimarı Steve Bannon, Haaretz gazetesiyle yaptığı söyleşide, “Sol tam bir dağılma yaşıyor. Çünkü sürecin daha yeni başladığını biliyor” diyordu. Gerçekten de son yıllarda, merkez ülkelerde aşırı sağ/faşist bir dalga güçlenerek yükseliyor. Faşizm yükseliyor Kapitalizmin yapısal krizi içinde bunalan kitlelerin yerleşik rejimlerin yönetici seçkinlerine öfkeleri gittikçe artıyor. Faşist partiler kitlelerin bu öfkesini ve siyasallaşma reflekslerini Müslüman sığınmacılara, göçmen nüfusa, giderek de Yahudilere yöneltiyor, kapitalizmi hedef almalarını önlüyor. Böylece, ırkçılık, milliyetçilik, “kimlikçilik” (beyaz Hıristiyan kimliği), “yerlicilik” (Nativizm), kısaca dinci reaksiyon ve faşizm yükseliyor. ABD, hegemonyasını yitiriyor, onu destekleyen Batı merkezli dünyanın ekonomik, siyasi hatta kültürel etkisi geriliyor. Bu gerileme, geçmişe yönelik bir nostaljiyi, geleceğe güvensizliği, iktidarsızlık duygularını, kimliğini kaybetme korkusunu besliyor. Bu sırada Batı bloku dağılırken, ABD, korunma refleksiyle, en yakın müttefiklerini bile hedef almaktan çekinmeden hareket ediyor. Tepki olarak Almanya’nın etkisi, Avrupa sınırlarını aşarak Uzakdoğu’ya, Latin Amerika’ya hatta Güney Afrika’ya ulaşmaya başlıyor. Çin ve Rusya, uluslararası alanda ekonomik, siyasi etkilerini, askeri girişimlerini artırıyorlar. Bir emperyalist yeniden paylaşım iklimi şekilleniyor. Deja vu Ekonomik kriz, hegemonya gerilemesi ve emperyalist rekabet, ABD ve Almanya olmak üzere merkez ülkelerde ve AB periferisinde (Macaristan, İtalya vb.) faşizmin gelişmesine uygun ortamı besliyor. Birincisi, ekonomik krizde devletin kaynaklarını büyük sermayeyi, özellikle finans sermayesini desteklemeye kaydırması, işçilerin, orta sınıfların refahının, sosyal hizmetlerin verimliliğini, kalitesini aşındırıyor. İkincisi, ekonomik krizin ve emperyalist rekabetin ürettiği savaşların basıncı, daha dolaylı olarak küresel iklim, gıda krizleri, Afrika ve Ortadoğu coğrafyasından Batı (görece zengin ülkelere) ülkelerine doğru büyük nüfus hareketleri yaratıyor. Bu göçmen, sığınmacı dalgası, ekonomik refahını kaybetmekte olan nüfusla karşılaştığında, gelen, çoğu Müslüman nüfusa karşı kültürel (ırkçı, dinci) tepki artıyor. Electoral Studies dergisinin, 28 ülkeyi, 40 siyasi partiyi, 266 bölgeyi kapsayan bir araştırması da (Ağustos 2018), aşırı sağcı partilerin yükselişini bu etkenlerle ilişkilendiriyor. Emperyalist rekabet dinamikleri de önemli bir rol oynuyor. Bir taraftan ABD aşırı sağının, Trump yönetiminin, diğer taraftan, Putin Rusya’sının AB ülkelerindeki faşist partilere AB ittifakını yıpratmak için verdikleri, mali, ırkçı, homofobik destek, faşizmin yükselme sürecini besliyor. Bu sürecin en önemli “yakıtı” yakın zamana kadar Müslüman düşmanlığı idi. Kimi Siyonist entelijensiya da bu düşmanlığı destekliyordu. Geçenlerde Spiegel’de yayımlanan kapsamlı bir araştırma, Almanya’da Yahudi düşmanlığının yeniden artmaya başladığını vurgularken, hâlâ Ortadoğulu ve Türkiyeli göçmenleri işaret ediyordu. Halbuki, 2017 yılında yayımlanan bir Polis Suç İstatistikleri Raporu, Yahudi düşmanı saldırıların yüzde 94’ünün aşırı sağcı militanlardan kaynaklandığını gösteriyormuş. Diğer taraftan, ABD evanjelik sağında, Müslüman düşmanlığı yanı sıra, geçen hafta Jarusalem Post’un aktardığı gibi, en azından “globalist” gibi kod sözcüklerle ifade edilen Yahudi düşmanlığı hiç azalmadan devam ediyor. Trump muhafazakâr partinin zengin destekçilerinden, Yahudi asıllı Koch kardeşlere saldıran bir tweet’inde “globalist” sözcüğünü kullanıyordu. Trump, istifa eden Yahudi asıllı bir danışmanını da “globalist” olmakla suçlamıştı. Bannon, Trump’ın Yahudi asıllı damadı için aynı kavramı kullanmıştı. J. Post, aşırı sağın yazarlarının, tarihsel olarak finans ve girişimcilikle ilişkilendirilen Yahudilere, vatansız anlamında, kozmopolit, globalist gibi kavramlarla saldırdığını anımsatıyor. Nihayet, Rusya’dan ABD’ye, Polonya’dan Brezilya’ya, faşist partileri birleştirmeye başlayan, dinci duyarlılıkları kaşımaya yönelik LGBT düşmanlığı bu resmi tamamlıyor. Faşist hareketlerdeki bu yükselişe bakınca, durumu, 1930’larda yaşanan bir tren kazası filminin yavaşlatılmış görüntülerine benzetmemek elde değil. Bir farkla ki, o zaman Avrupa’da güçlü bir sol hareket vardı. Bu kez, henüz (hadi iyimser olalım) o da yok. Doların yükselişi TBMM gündeminde CHP Zonguldak Milletvekili Deniz Yavuzyılmaz doların yükselişine ilişkin Cumhurbaşkanı Yardımcısı Fuat Oktay’ın cevaplaması istemiyle TBMM Başkanlığı’na önceki gün yazılı soru önergesi verdi. Önergede 2013 yılında hazırlanan 10. Beş Yıllık Kalkınma Planı’nda 2018 yılı için öngörülen Dolar/ TL kurunun 1.97 olmasına rağmen, gerçek durumla karşılaştırıldığında bir sapma olduğunu belirtti. l İstanbul\CUMHURİYET C MY B