Katalog

CEREN GayrimenkulKUMBASAR cerenkumbasar@cumhuriyet.com.tr @cerenkumbasar TASARIM: ŞÜKRAN İŞCAN Pazar 6 Mart 2016 Ev kalbin olduğu yerdir. I. Pliny Kraliçe Bomonti’de Sinpaş’ın 1,.2 milyarlık yatırımı 1080 ünite görücüye çıktı. Proje modüler olarak tasarlandı. Sinpaş’ın uzun zamandır merak edilen, daha once Bomonti Time Residence adıyla bilinen projesi nihayet görücüye çıktı. Proje İstanbul’un yeni merkezlerinden birinde; Bomonti’de. Lokasyon gerek İstanbul trafiğine nefes aldıran tünellerin yanında olması gerekse OsmanbeyŞişli hattına yürüyüş mesafesinde olması dolayısıyla çok kıymetli. Bölge nedense satış konusunda başarısız projeler dolayısıyla gereken parlak lokasyonlar arasında henüz hak ettiği yeri almış değil. Ama eski “merkez” kavramının adeta tanımı gibi. Şehrin merkezinde Proje Sinpaş’ın bana sorarsanız ilk gerçek şehir projesi. Konseptindeki tavır da Sinpaş için bir ilk, şehir merkezine uzaklık belirtmeye gerek olmayan lokasyon da bir ilk. Firma, uzun yıllardır adını bile neredeyse bilmediğimiz ilçelerde proje yapıp, o bölgeyi kalkındıran, yeni merkezler yaratan bir firma. Şehir dışındaki müstakil Sinpaş GYO Genel Müdürü Seba Gacemer proje detaylarını anlattı. hayatı da, merkezlerde benzer fiyata sahip olunamayacak site hayatını da İstanbullunun hayatına kattı. Firmanın en önemli özelliği bu kadar ‘yeni’ şeyi bir arada sunarken, fiyatlarda değil ama ödeme planlarında çok cazip alternatifleri de masaya koyması oldu. Düşük taksitli az peşinatlı planların satışa etkisini ilk ıspat eden firmadır Sinpaş. Hal böyle olunca da, yatırımcının yeni projelerini hevesle beklemesi şaşırtıcı değil. Queen, Sinpaş için sadece lokasyon açısından değil ortalama metrekare fiyatı açısından da bir ilk. Zira firma, bugüne kadar belirli ünitelerde bu fiyat yelpazesini yakalasa da ortalama metrekare bedelinde bu yüksek fiyat marjında ilk kez bir proje gerçekleştiriyor. Satış bedeli metrekarede 11 bin TL ile 18 bin TL arasında. Ancak fiyat ortalaması, Bomonti’nin diğer rezidans projeleriyle mukayese edildiğinde yine de yakla lYapımcı firma: Sinpaş GYO lProje Tipi: Rezidans lKonut Sayısı: 1080 lArsa Alanı: 26000 m2 lKonut Tipleri: 1+0, 1+1 , 2+1 , 3+1 , 4+1, 5+1 lMetrekare Alanı: 350 100 m2 lTeslim Tarihi: Eylül 2018 şık 15002000TL kadar düşük görünüyor. Moduler sistem Projede, evler moduler sisteme uygun olarak tasarlanmış. Yani, illa size önerilen kat planlarını ve metrekareleri tercih etmek zorunda değilsiniz. 50,80 ve 100 metrekare olarak üç alternatifli olarak seçeceğiniz daireyi büyütebilir veya küçültebilirisiniz. Özellikle bu lokasyon ve içinde bulunduğumuz stabil olmayan ekonomik göstergeler gözönüne alındığında bu alternatifli sistem kuşkusuz çok işe yarayacak. Şimdiden bu proje için diyebilirim ki, yabancı yatırımcıların bölgeye ama özellikle bu projeye çekilmesi şart. Queen Central Park’ta unite sayısı 1080. Modüler sistemli evleri de düşündüğünüzde, hem yabancı yatırımcı açısından hem genç nufus açısından satın alma iştahının kabaracağını düşünmek yanlış olmaz. Central Park Projede 10 dönümlük, Central Park’tan esinlenilerek tasarlanan bir yeşil alan var ki yine bu bölgede başka projelerde rastlanamayacak büyüklükte bir alan. Yeşil alanlar çok katlı bir projede görsel olarak her ne kadar sadece bahçe katlarının ve düşük katların işine yarasa da, hatta kullanılmasa da ne mutlu ki konut projelerinde çok sorulan bir özellik. SEKTÖRDEN EN ÇOK DEĞER KAZANAN İLÇELER KÂĞITHANE, ESENYURT VE TAŞDELEN Küçük deyip geçme 400 milyon liralık yeni yatırımlar Propa İnşaat, bu yıl Zincirlikuyu, Kartal ve İstinye’de toplam satış değeri 400 milyon lirayı aşacak gayrimenkul yatırımı yapacak. Şehrin göbeği Zincirlikuyu’da rezidans, İstinye’de yeşil bina konseptli rezidans ve Kartal’da konut, home office ve ticari birimlerden oluşan bir projeyi hayata geçirecek. Ağırlıklı olarak konut, rezidans ve ofis inşa eden Propa İnşaat, tüm projelerini kentsel dönüşüm kapsamında hayata geçiriyor. Bu yıl için hedef büyüten Propa İnşaat, İstanbul’un en çok tercih edilen bölgelerinde yapacağı projelerle 2016 yılına imza atacak gibi görünüyor. İnşaat ama özellikle de konut sektörünün en büyük eksiği pazar araştırması yapmadan, finansal analiz raporları çıkarmadan proje geliştirilmesi. Elbette bu eksikliğin temel nedeni, bu araştırmaların zorunlu olmaması, şehir plancılığının gereklerinin kesin çizgilerle belirlenmemesi. Herkesin müteahhit olabildiği ülkemizde, doğru nazım planlarından da bahsedilemediği için aklıselim firmaların tek dayanağı değerleme firmalarının verileri. Eva Değerleme’nin periyodik olarak gönderdiği raporlar da hem konut geliştiricileri hem de konut alıcıları için önemli. Nasıl okumak lazım? Değerlerin %25 gibi standart bir bandın üzerine çıktığı lokasyonların ne kadar gelecek vadedecek özelliklerinin olduğuna bakılarak bir değerlendirme yapmak lazım. Eğer bir semt %40’ın üzerinde değerlenmişse ve o bölgede tüm şehri ilgilendiren büyük bir proje yoksa, o zaman bu lokasyonda yeniden %40’lık bir değer artışı beklemek hayalperestlik olur. Dolayısıyla aşağıdaki oranlara bu gözle bakmanızı öneririm. EVA Gayrimenkul Değerleme’nin markalı konutta İstanbul’u 34 bölgeye ayı rarak yaptığı çalışmada hangi daire tipinde hangi bölgenin en çok kazandırdığı da analiz ediliyor. Bu analize göre 1+1 daire tipinde en çok değer kazanan bölgenin %48 artışla KâğıthaneSeyrantepe bölgesi olduğu belirtiliyor. Bu bölgeyi %43 artışla Esenyurt ve %34 artışla Taşdelen izliyor. Araştırma, 2+1 daire tipinde en çok değer artışının %64 oranla AyazağaMaslak Darüşşafaka bölgesinde gerçekleştiğini ortaya koyuyor. Bu bölgeyi %43 değer artışıyla Başakşehir Kayabaşı ve %36 artışla Pendik takip ediyor. 3+1 daire tipine bakıldığında ise en çok değer artışının %53 artışla AyazağaMaslakDarüş şafaka bölgesinde gerçekleştiği görülüyor. Bu bölgeyi %42 artışla Fikirtepe Merdivenköy ve %38 artışla Basın Ekspres Yolu çevresi ve Güneşli bölgesi izliyor. Hangi daire tipi? Araştırmaya göre İstanbul’da bulunan marka lı konutların %28,16’sı 3+1, %28,05’i 2+1 ve %27,55’i 1+1 daire tiplerinden olu şuyor. Eva Gayrimenkul Değerleme’nin Genel Mü dürü Cansel Turgut Ya zıcı, belirlenen verilere göre markalı konutla rın yaklaşık %55’inin 2+1 ve daha küçük ev lerden oluştuğuna, di ğer bir deyişle İs tanbul’daki markalı ko nutların %55’inin 80 m2’nin altında ol Yazıcı duğuna dikkat çe kiyor. En çok üretilen konutların metrekarelerinin düşük olması, bu konutların daha çok alıcı bulduğunun da net bir ifadesi. Ancak şuna da dikkat etmek lazım ki 2013 ve 2014 yılının gözde yatırım tipi olan 1+1’lerin 2015’e gelindiğinde yerini 2+1’lere bırakmıştı. Türkiye’de bireysel yabancı yatırımcılar arttıkça, konut metrekareleri de yükseliyor. Zira yabancı yatırımcıların çoğu Körfez ülkeleri ve Ortadoğu’dan. Onların alışık oldukları oturum metrekareleri de bizimkilerden çok daha fazla. KENDİNDEN MENKUL CEREN KUMBASAR Gezi’ye dokunamadık, AKM’yi yıkalım Gün geçmiyor ki İstanbul’da bir şehircilik faciası haberi almayalım. Bu hafta manşetlerdeki haberimiz yeni “İstanbul(!) Kültür Merkezi”. Yanlışlık olmasın Atatürk değil, İstanbul Kültür Merkezi. Malum cismin kaybolması yetmez, ismi de hafızalardan silmek lazım! Bildiğiniz gibi AKM, İstanbul Devlet Senfoni Orkestrası’nın Mayıs 2008’de verdiği konserden beri kapalıydı. Önce 1. derece kültür varlığı ilan edilmiş, 2012’de restorasyon çalışmalarına başlanmış, 2013’te de bu çalışma durdurulmuştu. Uzun süredir AKM ile ilgili derin bir sessizlikteydik. Ta ki yine yabancı bir mimarlık ofisi yanlış anlaşılmasın milliyet olarak değil İstanbul’a, Türkiye’ye, Taksim’e yabancı bir mimarlık ofisi bir mimarlık yarışmasını kazanana kadar. Projenin tasarımı kadar özelliklerine dair belirtilen detaylar da ilginç. Tasarımın adı İstanbul Kültür Merkezi, müşteri adı ise gizli. ‘Kendi kendilerine yapmışlar’ Ödül alan projenin kimilerinin üzerindeki soğuk duş etkisiyle olsa gerek, dosyadaki adı gizli “müşteri” hâlâ ortaya çıkmış değil. Kültür ve Turizm Bakanlığı da İstanbul Büyükşehir Belediyesi de konuyla ilgileri olmadığına dair açıklamalarını derhal yaptılar. Hatta bakanlık yetkilileri “Kendi kendilerine yapmışlar” gibi ikna olunması imkânsız bir açıklamayı tokat gibi yüzümüze vurdu. Ofisin biri kendi kendine bir bina yapıyor, biz de bunu haber yapıyoruz. Peh! Sanırım bu yine Amerika’nın bir oyunu. Öyle ya, gizli müşteri piyasada olmadığına gore, demek ki yine bizi içeriden bölmek isteyenler işe şehrimizle başlamak istemiş. Ama hâlâ anlayamadılar ki, mesele bir proje değil. Mesele, bir şehrin ruhu. Mesele, bir şehrin yakın tarihi. Mesele, bir toplumun aidiyet duygusu. Mesele, AKM’nin bizim olması, bu memleketin, onu soluyan herkesin. Mesele, bu kararın, bir dönemin seçilmişleriyle verilemeyecek olması. Mesele, varlığınızın nedeninin bizim varlığımız olduğunu anlayamamanız. Mesele, bir şehrin kalbine yapılacak müdahaleyi o şehrin insanlarının tesadüfen bir ödül dolayısıyla duymamaları gerekliliği. Mesele, projeden bu memleketin mimarlarının bile haberinin olmaması. Hatta asıl mesele, İstanbul’un dili olsa bize tek bir cümle bile etmeyip yüzümüze nasıl tüküreceğinin “Ah Bizans!” diyeceğinin farkında bile olmamamız. İşte memleketin mimarlarının konuyla ilgili görüşleri; Arkitera Onursal Başkanı Ömer Yılmaz: Arkitera editörlerinin ödüller arasında “rastlayarak” haberleştirdiği Yeni AKM son 34 gündür gündem konumuz. Kanal İstanbul diye inanılmaz ürkütücü boyutları olacak bir çevresel yıkım projesi sürüyor, ne olduğunu bilmiyoruz. 3. havalimanı projesinden, böyle ödüllerde ya da yurtdışında bir yayında görerek haberdar oluyoruz. Haliç Tersaneleri ile ilgili devam eden proje hakkında bilgimiz yok. İşte bunlara benzer şekilde Taksim’i de bir anda ekranlarımızda buluyoruz. Hazırlanan proje ne kadar iyi olursa olsun, kim tarafından hazırlanmış olursa olsun bir önemi ve değeri yok. Tasarımın elde edilme biçimi toptan yanlış. Bu nedenle projenin niteliğini, eski AKM’nin korunmasını (ki o zaruri bence) konuşmak safhasına geçilemiyor benim değerlendirmemle. Şunu da eklemek lazım, internetteki tartışmalar sonrasında proje ilgili mimarlık ofisinin web sayfasından kaldırıldı. Neresinden baksak iyi koku vermeyen bir iş. TeamFores Mimarlık Serter Karatan: Burada yapılması planlanan şey yeni bir binadan ötedir. Bunu görmek lazım. Burada yapılmak istenen, toplumsal amnezi yaşatarak, bir dönemi, bir ismi ve en önemlisi bir kültürü yok etmek çabasından başka bir şey değildir. Bir kültürü yok ederek yapılacak bir kültür merkezi ise bir oksimorondur ve maalesef mimarlık bunun bir silahı ya da oyuncağı konumuna gelmiştir. Devletin hiçbir organı böyle bir binanın yapılması yönünde isteklerinin ya da siparişlerinin olmadığını beyan etmişlerdir ki, bu durum biraz olsun yüreğimize su serpmiştir. Her yerden düşürülmeye çalışılan Atatürk isminin etkisiyle yıkılacak olan Atatürk Kültür Merkezi’nin yerine, emlak kartelinin elinde bulundurduğu ne idüğü belirsiz ödül endüstrisinin, bilmem ne ödülüne layık gördüğü, neden var olduğu anlaşılamayan kulesi ve kurmayı başaramadığı çevresel ilişkisi ile yapmamız gereken son şey, bu projeyi mimari bir süzgeçten geçirmek olmalıdır. Burada yıkılmak istenen şey salt bir bina değil, maalesef tüm tarihimiz, kültürümüz ve insanlığımızdır. C MY B