Katalog

CEREN KUMBASAR 8 Gayrimenkul [email protected] @cerenkumbasar “Evin dışı tabiata, içi insana göredir.” Alain Pazar 17 Ocak 2016 TASARIM: ŞÜKRAN İŞCAN 2015’teki belirsizliklere rağmen konut satışı 1 milyon 250 bine yaklaşan rakamla rekor kırdı n Türk gayrimenkul sektörü açısından 2015 yılı nasıl geçti? 2016 yılı için inşaat ve konut sektöründen beklentileriniz nelerdir? Türk gayrimenkul sektörü açısından 2015 yılı; ülkede iki tane genel seçim yaşanması ve bunun getirdiği siyasi belirsizlik ve gerilimlere rağmen başarılı geçti diyebiliriz. Özellikle konut sektöründe belki de Cumhuriyet tarihinden bu yana en büyük satış rakamlarının yaşandığı bir yıl oldu. Şu an yılsonu rakamlarına baktığımızda ise 1 milyon 250 bini geçen konut satışıyla karşı karşıya kalmamız oldukça memnun edici. Bununla birlikte özellikle mütekabiliyet sonrasında yabancıya konut satışı ve sayısında büyük bir sıçrama yaşandığını söylemeliyim. Aylık bazda 2 binlere varan yabancıya konut satışının yaşandığı bir ortamdayız ki, bu yıllık bazda 2425 bin konuta tekabül ediyor. 2013 senesinde 3.6 milyar dolar olan dış satım, geçen sene 4.6 milyar doları geçti. Böyle giderse bu yıl beklentisinin 5 milyar doları rahatlıkla aşacağını öngörüyoruz. Dünya piyasalarındaki belirsizlikler; FED’in faiz artırımıyla ilgili karar almadaki yavaşlıkları, Çin’in parasını devalüe etmesi, AB ülkelerinin 2008 krizi sonrası hâlâ gereken büyüme rakamlarına erişememesi, düşük faiz ortamına rağmen enflasyonist baskılar, bunun yanı sıra ekonomik hareketsizlik ve küçülme özellikle AB ülkelerinin sıkıntısı oldu Gayrimenkul sayfasında bundan sonra her hafta sektör duayenlerini konuk almaya başlıyorum. İlk röportajım,Türkiye’de gayrimenkul sektörü denilince akla gelen ilk isimlerinden biriyle; Haluk Sur’la: Sektörün en büyük firmalarında kurucu yönetim kurulu başkanlığı yaptı. GYODER’in ve KONUTDER’in kurucu yönetim kurulu üyesi Halen Gulf Property Marketingin REPIE’in ve REDİ gayrimenkul Geliştirme’nin yönetim kurulu başkanı Torunlar GYO’nun yönetim kurulu üyesi Her şeye rağmen sektör büyüyecek yor ki bunların da kısa sürede yapılacak düzenlemelerle netleşeceğini düşünüyorum. Bunun yanı sıra geçmişte, şahıslar bazında beş yıldan fazla bünyede tutulan gayrimenkullerin satışında, vergi istisnası vardı. Vergi alınmıyordu! Şimdi ise bu kademeli olarak artan bir vergi oranı sistemine doğru geçilecek ve her halükârda beş seneden fazla herhangi bir kişinin uhdesinde gayrimenkul kalsa da mutlaka belli bir yüzdeyle vergilendirilecek. Vergisiz dönem bu anlamda sona eriyor. Bu tabii arsa maliyetleri üzerinde bir baskı oluşturabilir. Genel olarak 2016’dan umutluyum. Özellikle siyasi belirsizliklerinin ortadan kalkmasıyla, ekonominin genelinde ve gayrimenkul ve inşaat sektörü özelinde daha iyi bir dönemin başlayacağını düşünüyorum. Bu anlamda Türkiye’nin Güneydoğusunda yaşanan acı hadiseler ve başta Suriye, Irak olmak üzere komşu ülkelerde yaşanan sıkıntılar ve Türkiye’nin güneydoğusundaki terörist faaliyetleri hepimizin üzüntü kaynağı. Bir anlamda özellikle yurt dışı kurumsal yatırımcıları tedirginliğe iten önemli bir unsur. Bireysel yatırımcılar bazında konut sektöründe yaşanan hareketliliği ne yazık ki kurumsal yatırımcılar ve sektörün diğer segmentlerinde bu sene yeterince göremedik. Bunun da altını çizmekte fayda var. Piyalepaşa İstanbul projesinin mimarı Murat Kader konut alanların yatay bir konseple tasarlamış. 800 milyon dolarlık kentsel dönüşüm iyalepaşa İstanbul, Türkiye’nin özel sektör tarafından gerçekleştirilen en büyük kentsel dönüşüm projesi olacak. Konut, rezidans, ofis, otel ve alışveriş sokağından oluşan karma kullanımlı projenin büyüklüğü dışındaki en önemli özelliği çevreci yaklaşımı. Projenin tamamı kentsel alanlar için geliştirilmiş ‘Leed Neighborhood Development’ (Mahalle Gelişimi), 3 ofis ve otel bloğu için ise ‘Leed Green Building’ sertikası için değerlendirmeye alındı. Piyalepaşa eğer sertifikayı almayı başarırsa Leed Neighborhood Development ile dünyada ve Türkiye’de bu sertifikaya sahip çok az sayıdaki projeden biri olacak. Piyalepaşa’nın kuşkusuz en önemli özelliği lokasyon. D100 karayolu ve çevreyolu bağlantılarına, Dolmabahçe ve Kağıthane tünellerine, Çağlayan Adliyesi ve hastanelere yakın konumu, İstanbul’un gerçek merkezi Piyalepaşa çok az sayıda verilen yeşil bina sertifikası adayı P Firma: Piyalepaşa Gayrimenkul lProje Tipi: Daire , Rezidans , Ofis lKonut Sayısı: 760 lArsa Alanı: 82000 m2 lKonut Tipleri: 1+0 , 1+1 , 2+1 , 3+1 , 4+1 lMetrekare Alanı: 55 207 m2 lTeslim Tarihi: Ocak olduğunun kanıtı. Üstelik, projede hayat başladığında Beyoğlu İstiklal Caddesi, Karaköy, Kabataş, Nişantaşı ve Beşiktaş gibi şehrin merkezi noktalarına sadece birkaç dakika içinde ulaşım imkânı sunulacak. lYapımcı düşüken yüksek konut fiyatı: 650 bin 630 TL2 milyon 260 bin 500 TL lKonutların metrekare birim fiyatı: 8 bin 500 TL lRezidansların metrekare birim fiyatı: 11 bin TL Projeyi geliştiren şirket, Polat İnşaat tarafından kurulan Piyalepaşa Gayrimenkul. Toplam 800 milyon dolarlık bir yatırımla hayata geçirilen proje, 82 dönüm üzerine tasarlanmış. Yüksek binalar yerine daha çok lEn 2018 alçak binaların yer aldığı yatay konseptte tasarlanan konut blokları 610 kat arasında, ofis blokları ise 512 kat arasında değişiyor. Ancak bu yatay konsept otel ve rezidanslarda yerini dikey yapılara bırakmış. 190 adet rezidansın yer aldığı blok 16, otel 18 katlı. Projenin fiyatları, alıştığımız standart kentsel dönüşüm fiyatlarının üzerinde. Konutların metrekare birim fiyatlarının ilk çıkışı 8 bin 500TL/m2 idi. Bir inşaat projesinin en önemli özelliği lokasyon. Bu projenin de lokasyonu tartışmaya açık olmayacak şekilde iyi. Şehrin bu kadar merkezindeki projenin satışa ilk çıktığı fiyatlardan sonra primleneceği de neredeyse kesin. Polat İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Polat’ın iddiası projenin teslimde, ilk satış fiyatları üzerinden yüzde100 primleneceği şeklinde. Dilerim proje bütün yeşil bina sertifikalarını alır ve öngörülenin üzerinde primlenir. ve bu sıkıntı hâlâ aşılamadı. ABD ekonomisinde yüzde 22.5, Türkiye’de ise yüzde 3’ler civarında bir büyüme bekleniyor ki önümüzdeki dönemde bunun artabileceğinin sinyallerini 2015’in 3. çeyrek sonu rakamları itibariyle gözlemledik. Dilerim ki yüzde 45’lere yaklaşan bir büyüme rakamını Türkiye yakalayabilir. 2016, sektör adına daha da önemli rakamlara erişmeyi ve büyümeyi işaret ediyor. Bu arada yapılacak reformlar, yeni düzenlemeler ve teşvikler çerçevesinde yeni dönemde sektörü olumsuz etkilemesi muhtemel bir takım unsurlara da dikkat çekmek lazım! Özellikle rant vergisi ve bunun ne şekilde uygulanacağının tam algılanamaması kafalarda bir takım soru işaretleri ve belirsizliklere sebebiyet veri 2016’dan umutluyum Rant vergisine dikkat SEKTÖRDEN SİZDEN GELENLER Ödüllü İnistanbul projesinde dairelerin yüzde 85’i satıldı İ ş GYO ve Nef’in işbirliği ile Topkapı’da yer alan İnistanbul Gala ve İnistanbul Lokal’de dairelerin yüzde 85’i satıldı. “En iyi Mimari Tasarım” ödülüne sahip olan projede ailelerden gelen yoğun talep üzerine geçen haftalarda büyük dairelerin yer aldığı yeni blok satışa açılmıştı. Bu blokta yer alan ünitelerin 516’sı da kısa süre içerisinde alıcı buldu. Mimari tasarımını Perkins+Will’in üstlendiği İnistanbul projesinde fitness salonu, kapalı basketbol ve futbol sa Haluk Sur Ceren Kumbasar haları, squash kortu, çocuk oyun alanı, teras alanı, yürüyüş yolları, yüzme havuzu gibi aileler, gençler ve çocuklar için sunulan sosyal olanakların yanı sıra kapalı otopark ve güvenlik bulunuyor. Dünyada bir ilk olan foldhome konseptiyle yaşam alanları daha da genişleyen ev sahipleri, ayrıca dilediklerinde kullanabilecekleri kişisel gelişim stüdyosu, davet, müzik, misafir, sinema, playstation, toplantı, eğlence, parti ve kareoke odalarından da faydalanabilecekler. Fikirtepe hakkında sorulan sorulara özet cevaplar. İnşaatta balon var mı? n Son üç yıldır “inşaatta balon var” söylemi adeta dillere pelesenk oldu. Bu konudaki görüşünüz nedir? Konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması olarak ifade edilen fiyat balonunun, Türkiye konut sektöründeki varlığı uzun süredir sorgulanıyor. Ülkemizde bu konu IMF heyetinin birkaç yıl önce Türkiye’ye gelişi ve ‘Türkiye’de balon var mı?’ diye GYODER’i ziyaret etmesi sonrasında gündeme geldi. O günden bugüne de süreç tartışılıyor. Bazı düşüncelere göre balon var bazılarına göre ise yok. Uluslararası boyutta ölçülebilir kriterler üzerinden sektöre baktığımızda; konut fiyatının getiriye oranını (satın aldığınız konutun geri dönüş süresini size getireceği kira değerleri üzerinden kaç senede geri aldığınız) ve kişisel gelire oranını (kaç yıllık kişisel gelirinizle ortalama bir konutu elde ettiğinizi) değerlendirmek gerekiyor. Haluk Sur 2016’da inşaat sektöründen her şeye rağmen umutlu olduğunu belirtti. İnistanbul 2015’te ödüllerin neredeyse tamamını kazandı. ikirtepe, uzun zamandır konut sektörünün gündeminde. Genellikle hep kötü haberlerle anılan bölgede artık nihayet iyi şeyler de oluyor. Geçen hafta bir arkadaşımın Fikirtepe’deki projelerden birinden eşi için ev almasıyla lokasyon tekrar gündemime geldi. Seçtikleri proje gayet başarılı olmasına rağmen eşi Aslı’nın Fikirtepe hakkında aklında soru işaretleri vardı. Aslı için verdiğim yanıtlar sanırım bana gönderdiğiniz soruların tamamını cevaplıyor. Fikirtepe’de neler oluyor? F Kırılganlık yok Bu kapsamda 20102015 zaman aralığı referans alınarak fiyat/kira ve fiyat/gelir oranları incelendiğinde; Türkiye’de düşünüldüğü gibi sektörün ve Türkiye’nin genelini kapsayan bir kırılganlık yaşanmadığını söyleyebilirim. n Büyük İstanbul depreminin üzerinden 16 sene geçti. Sizce Türkiye artık depreme hazır mı? Aslında deprem Türkiye’nin gerçeği ve yeni ortaya çıkan bir şey değil. Bu gerçek ışığında uzun yıllar sadece konuşularak zaman kaybedildi ama son 4 4 Fikirtepe, İstanbul’un kalbi niteliğinde. Dolayısıyla sadece yatırım değil oturum için de çok avantajlı bir lokasyonda. 4Fikirtepe’de dikkat edilmesi gereken ilk konu projenin ruhsatı. Zira ruhsatsız satış artık yasal olmadığı halde kimi projeler ön satış adı altında avantajlı fiyatlar sunarak satış yapıyor. 4Lokasyonun uzun zamandır sorunlu bir şekilde gündemimizde olması, bölgedeki şehircilik planlarının geliştirilmesi açısından olumlu oldu. senedir tavır çok daha başka. Bu konuda Bakanlık kuruldu, afet riski altındaki alanlarla ilgili kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 No’lu yasa devreye sokuldu. Ve başlangıçta Türkiye’de kentsel dönüşümün ne olduğunun anlaşılması noktasında kararlı bir tavır sergilendi. Çünkü bazılarına göre kentsel dönüşüm bir rant aracıydı. Bunun öyle olmadığı ve ortak bir kamuoyu menfaati olduğu, kamuoyunun ve ülkenin genelini ilgilendirdiği ve bunu sadece bir rant vasıtası olarak algılamanın konuyu yanlış algılamak olacağı yönünde bir duruş sergilendi. Bu kapsamda her şeyin hazır olduğunu söyleyemeyiz ancak devletin konuyu çözme noktasında attığı kararlı adımların dönüm noktası olduğunu söylemeliyim. C M Y B