Katalog

SAYFA CUMHUR YET 15 KASIM 2010 PAZARTES 10 SÖYLEŞİ DEĞİŞEN DÜNYADAN HÜSEYİN BAŞ ‘Ulusal konut politikası şart’ Soyak Holding Üst Yöneticisi Emre Çamlıbel: Her yıl 600 bin civarında yeni konuta ihtiyaç var ancak ihtiyaç sahibi kesimin sadece yüzde 20’lik bir kısmı konut satın alabilecek ekonomik yeterliliğe sahip ÖZLEM YÜZAK ürkiye’de gayrimenkul sektörü belki de tarihinin en parlak dönemini yaşıyor. Özellikle büyük kentler enine doğru hızla genişlerken devasa sitelerle çevreleniyor. Merkezlere doğru gidildikçe de durum farklı değil. Oralarda da kentsel dönüşüm adına semtlerin çehreleri de, eski sakinleri de değişiyor. Ancak bu arada ülkede konut ihtiyacı azalmıyor hızla artıyor. Her yıl 600 bin yeni konuta ihtiyaç ve bunun önemli bir kısmının dar gelirlilere yönelik olduğunu belirten Soyak Holding Üst Yöneticisi Emre Çamlıbel, “Kamuözel sektör işbirliği içinde mutlaka bir ulusal konut politikasına ihtiyaç var” dedi. Çamlıbel ile sektörü ve sorunları masaya yatırdık. Kentlerin her yerinde hızla inşaatlar yükseliyor. Türkiye dev bir şantiyeye dönüşmüş durumda. Sizce planlı bir yapılaşma içinde miyiz, yoksa birçok alanda olduğu gibi burada da piyasa dinamiklerinin rüzgârında mı sürükleniyoruz? Bu soruyu yanıtlamadan önce belki de konut sektörünün dinamiklerinden biraz bahsetmek doğru olur. GYODER (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği) bünyesinde yaptığımız çalışmalara göre Türkiye’de her yıl 600 bin yeni konuta ihtiyaç var ve önümüzdeki 10 yıl boyunca da bu ihtiyaç sürecek. Türkiye’nin demografik yapısı yani yüzde 65’i genç olan bir nüfus, çekirdek ailelerin artması, yalnız yaşamayı tercih edenler ve hâlâ köyden kente göçün sürmesi bu ihtiyacı doğuran etkenlerin başlıcaları. Ama devamı da var. Depremden etkilenmiş kullanılmaması gereken ama hâlâ kullanılan konutlar, depremden etkilenmemiş olsa bile niteliğini kaybetmiş olanlar ya da kaçak yapılmış ya da altyapısız konutlar... Sonuçta her yıl 600 bin konut ihtiyacı var. Bunu Türk inşaat sektörü tedarik edebilir. Bunun için gerekli ekipman, uzmanlık, hepsi var. Problem şurda: 600 bin ihtiyaç sahibi ailenin sadece yüzde 20’si konut alabilecek finansman gücüne sahip. Son dönemde MB’nin faizleri düşürmesi, ödeme şartlarının iyileştirilmesi ile biraz daha fazla insan konut alabilecek hale geldi. Ama sorun sürüyor. Bizim yapmamız gereken kamu ve özel sektör işbirliği ile bu ihtiyaç sahiplerini ev sahibi yapmak. TOKİ aslında başarılı uygulamalar yapıyor ve dar gelirliler için ödeyebilecekleri konutlar inşa ediyor. Ancak TOKİ 45 yılda ancak 450500 bin konut yapabildi. Dolayısı ile tek başına bu açığı kapatmaktan uzak... Ben ise dar gelirliler yerine daha çok orta ve ortanın üstü gelir grubunu gözettiğini düşünüyorum. Gerçek dar gelirlinin konut ihtiyacı ne kadar karşılanıyor merak ediyorum doğrusu... Bunun yanıtını vermek için tüm Türkiye geneline bakmak lazım. Biz TOKİ’nin kaynak yaratmak için büyük kentlerde ve üst gelir grubuna hitap edecek konutlar yaptığını görüyoruz ama Anadolu’da da konut inşaatları sürüyor. TOKİ’nin yaptığı 450 bin konutun yüzde 90’ı dar gelirliye yönelik ve Anadolu’da. Her kentte, orada 200 konut şurada 300 konut diyerek ayda 100 TL’lik taksitlerle çok konut yaptılar. Ama büyük kentlerde nüfus yoğunlaştıkça ihtiyaç da yine bu büyük kentlerde artmıyor mu? Evet doğru. Ama bu açığı kapatmak için TOKİ’nin tek başına bu işin altından kalkması mümkün değil. Bu yüzden özel sektör ile işbirliği içinde yeni bir anlayışla ve yeni bir mevzuat ile hareket edilmesi gerek. Örneğin kimi sübvansiyonlar olabilir. Birtakım vergi, resim ve harçların dar gelirlilere yönelik projelerden alınmayarak özel sektörün bu platforma çekilmesi, yine özel sektöre bu tür projeler için altyapılı arsa tedarik edilmesi gibi... Obama’nın Seçim Yenilgisi ve Uluslararası Sorunlar... Le Monde gazetesinde, Paris Siyasal Bilgiler Fakültesi profesörlerinden Bertrand Badie ile yapılan söyleşide Başkan Obama’nın seçim yenilgisinin, günümüzün önde gelen uluslararası sorunlarının çözüme ulaştırılmasını da olumsuz yönde etkileyeceği öne sürülmektedir. Badie, Obama’nın seçim yenilgisinin, uluslararası sistemi daha fazla alışılmışlığa (rutine) sokabileceğinden endişe etmektedir (Le Monde,12.11.2010). Ünlü siyasal bilimciye bakılırsa, çok sayıda uluslararası sorun, deyim yerindeyse, “yerinde” sayacaktır. Bundan nasibini fazlasıyla alacak sorunlar arasında, kuşkusuz, İsrailFilistin sorunu, tıpkı İran’la olan nükleer sorun gibi ön sıralarda yer almaktadır. Seçim yenilgisine, sanırız Seul Para Zirvesi’nde G20 ülkelerinin, “çoklarına göre” havanda su dövmelerine karşın Birleşik Devletler’e gelişmekte olan ülkeler dahil çok sayıda ülke tarafından dünya ekonomisindeki başıbozukluğun bir numaralı sorumlusu olarak sert eleştiriler yöneltmişlerdir. Bu eleştirilerin tıpkı seçim yenilgisi gibi Obama yönetimini uluslararası sorunların çözümünde olumsuz yönde etkileyebileceği öne sürülmektedir. G20 ülkeleri Seul’de çözümü, en azından şimdilik IMF’ye havale etmekten başka çare bulamamışlar, kur savaşlarının da sonlanması konusunda anlaşmışlardır. Uluslararası Para Fonu (IMF) Genel Direktörü Dominique StraussKahn’a göre zirve ‘“ne iyi,ne de kötü” sonuç vermiştir. Kriz sonrası gerçekleşen ilk zirve, aynı zamanda krizin bitmediğini de ortaya koymuştur. Sözü edilen tüm bu gelişmelerin uluslararası sorunlara yansıması şimdiden başlamış görünmektedir. Daha önce altını çizdiğimiz gibi bu sorunlar arasında İsrailFilistin sorunu ön sıralarda yer almaktadır. Kırk yılı aşkın sürüp giden bu sorunun çözümü sorunla ilgisiz görünen nedenlerle dün olduğu gibi bugün de bilmem kaçıncı kez sürüncemede bırakılmak üzeredir. W.Bush’un bir Filistin devleti kurulacağı sözü, Annapolis konferanslarıyla gündeme gelen çözüme dönük girişimler, İsrail’in kolonizasyon ısrarıyla fiyaskoyla sonuçlanmakta gecikmemiştir. O kadar ki, başlangıçta İsrail’e kolonizasyonu sonlandırması için ciddi baskı yapan W. Bush, bu kez şaşırtıcı bir dönüşle İsrail’in kolonizasyon yapmakta haklı olduğundan söz ederek barış umutlarını yerle bir etmiştir. Dün W. Bush’un yaptığını, ne yazık ki bugün Başkan Obama yapmaktadır. Kolonizasyon dondurulmuş, 1967 sınırları içinde başkenti Doğu Kudüs olan, göçmen sorunu adil çözüme kavuşturulmuş İsrail’le barış içinde yan yana yaşayacak bir Filistin devletinin kurulmasına yönelik doğrudan görüşmeler başlamıştı. Aslında Filistin sorununun kaderinde kırk yıldan bu yana değişmeyen barış umutlarının daha yeşermeden İsrail tarafından çıkmaza sokulması yer almaktadır. Bu kez de olan farklı değildir. İsrail, kolonisyonu donduran kararını kaldırmış, kolonizasyonun kaldığı yerden ve daha hızlı bir biçimde devreye girmesine izin verilmiş, Doğu Kudüs’te yerleşimciler için 1300 yeni konut yapılmasının yolu açılarak barış daha doğmadan kundaklanmıştır. Aslında Filistin’in kaderinde değişen bir şey yok. İsrail’in elinde barışı daha başlangıcında boğacak düzineyle yerel ya da uluslararası bahane her zaman hazır olmuştur. Filistin otoritesi Başkanı Mahmud Abbas ABD Başkanı Obama’ya yeni yılda bağımsız bir Filistin Devleti’nin kurulmuş olacağıyla ilgili sözlerini anımsatmaktadır. O kadar ki Başkan Obama, BM’ler kürsüsünden “Bu anlaşma bizi yeni bir üyeyi, İsrail’le barış içinde yan yana yaşayacak bir Filistin devletini karşılamamıza yol açacak” demiştir. Ama ne yazık ki bu sözlerin söylenmesinden bu yana olan gelişmeler barış umutlarını bir kez daha başka bahara ertelemiştir. Woodrow Wilson menkezi analistlerinden Aaron Miller AFP’ye verdiği demeçte Netanyahu’nun ABD Dışişleri Bakanı Hillary Clinton’a karşı tavize yanaşmayan bir tavır içinde olduğunu ileri sürmüştür. Miller’e göre İsrail Başbakanı’nın Obama’ya karşı, özellikle demokratların son seçim yenilgisinden sonra eli daha rahatlamıştır. Bu rahatlama salt Cumhuriyetçilerin Kongre’de daha fazla sandalyeye sahip olmalarından çok, Obama yönetiminin son gelişmelerden sonra önceliklerinin değişmiş olmasından kaynaklanmaktadır. Nitekim Obama da tıpkı selefi W. Bush gibi deyim yerindeyse şimdiden “çamura yatmanın” yollarını aramaktadır. Örneğin, Başkan Jakarta’da “Ortadoğu barışının önünde devasa engeller var” diyerek barış konusunda “havlu atmaya” hazırlandığının işaretini vermiştir. Amerikan silahlı kuvvetlerinin Irak’taki komutanı General David Petraeus Senato Silahlı Kuvvetler Komisyonu önünde açık ve net bir biçimde “ABD’nin İsrail’i desteklemesi Birleşik Devletler’in stratejik çıkarlarına aykırıdır” demiştir. ABD, biraz da bu yüzden barış konusunda İsrail’e diş geçirmekte zorlanmaktadır. Özetle, verilen tüm sözlere karşın bağımsız bir Filistin devletinin kurulması, dün olduğu gibi bugün de “Kaf Dağı’nın ardında” görünmektedir. T PORTRE Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü mezunu olan ve yüksek lisansını MIT’de tamamlayan Emre Çamlıbel, iş hayatına 1992 yılında STFA’da başladı. Daha sonra ABD’de Kennedy & Rossi ve Walsh Brothers firmalarında proje müdürlüğü yaptı. Çamlıbel, ilerleyen yıllarda Soyak’ta çeşitli pozisyonlarda görev aldı. 2001 yılından bu yana Soyak Yapı’nın genel müdürlüğünü yürüten Çamlıbel, 2008 yılında Soyak Holding CEO Vekili görevini üstlendikten sonra, 2009 yılında Soyak Holding Üst Yöneticisi oldu. Çamlıbel, aynı zamanda GYODER Yönetim Kurulu ve ULI İcra Kurulu üyesi. mahalli idarelere kentsel dönüşüm yapma yetkisi verildi. Mesela Zeytinburnu ya da Anadolu’nun birçok yerinde yapılan kentsel dönüşümler mahalli idareler yasasına eklenen maddelere istinaden uygulanıyor. Ama bana göre özellikle deprem, Türkiye’nin enerji açığı araştırmaları, insanların daha sağlıklı yaşaması için kesinlikle yapılması gereken bir uygulama. Diğer ülkelerde bu sorun nasıl çözülüyor peki? Oradaki insanları başka bir lokasyona taşımak ya da o lokasyonda toplu konut üretilmesi diğer ülkelerde de uygulanan yöntemler. Tabii bu arada o bölgede oturanlar mülk sahibi mi işgalci mi, binalar ruhsatlı mı ruhsatsız mı, ona göre uygulamalar yapılıyor. Sosyal konut yaparak onlara mülkiyeti vermeden uzun vadeli kiralama yapılabiliyor ya da mülkiyeti devredip uzun vadeli ödeme opsiyonu sunuluyor. Türkiye’de sizce başarılı kentsel dönüşüm uygulaması var mı? Örnek verebilir misiniz? İzmir Karşıyaka’da Mavi Şehir’deki uygulama. Orası işgal edilmiş bir bölgeydi. Karşıyaka Belediyesi, TOKİ ile birlikte hareket ederek insanlarla anlaştılar, onları Örnekköy’de toplu konutlara taşıdılar. Sorun da çıkmadı. Ama genelde evlerini terk etmemek için direniyor insanlar... Aslında dirençlerin önemli bir kısmı insanların beklentileriyle ilgili. Geçmişte yapılan, hâlâ da devam eden imar affı beklentisi. Örneğin adamın 60 metrekare yeri var. Ona başka yerde 60 metrekare yer öneriliyor. Adam ise “Hayır, benim 120 metrekarelik yerim var” diyor. Kaçak kat çıkmış, sonra hak sahibi olduğunu söylüyor. Bu çözülmezse Türkiye’nin konut sorunu kısa vadede halledilmez. ‘Sorun kısa vadede çözülemez’ Sorunlardan biri de orada zaten. Şehrin içinde kamuya ait yapı imarlı ve dar gelirliye kullandırılabilecek arazi yok. Ya da daha doğrusu var ama yüksek rant getirici olduğu için dar gelirliye tahsis edilemiyor.... Burada bir denge gözetmek gerek. Maksimum faydayı elde etmek amacıyla yüksek değerli yerlere yapılan konutların satışından elde edilecek gelir ile daha fazla dar gelirliye konut yapmak önemli bir çözüm yolu gibi gözüküyor. Sizce neresi olabilir? Sulukule örneğini gördük, insanların nasıl yaşadıkları yerlerden koparıldıklarını... Dar gelirliyi konut sahibi yapmak için mekanizmaları biz GYODER olarak bir raporda topladık. Diğer ülkelerdeki uygulamalar ve alternatif öneriler de var içinde. Bunlardan biri başta da dediğim gibi kamunun özel sektör ile beraber hareket ederek modeller geliştirmesi. Özel sektör dar gelirliye hitap edebilsin diye ka munun arazilerinin özel sektöre tahsis edilmesi. Bir de bunlara ilaveten kentsel dönüşümün uygulanması. Aslında kentsel dönüşüm hâlâ mevzuatı olan bir uygulama değil. Şu anda Türkiye’de kentsel dönüşümün değil, kentsel yenilemenin yasası var. Mesela Tarlabaşı... Kentsel yenileme, tarihi değeri olan yerlerin dönüşümü demek. Bu daha kamulaştırılarak yapılıyor. Kamulaştırılarak orada hak sahibi ya da işgalci kişilerin haklarının nasıl kullandırılacağı gibi birtakım mekanizmalar düzenlenmiş durumda. Kentsel dönüşüm ise tarihi vasfı olan yerler değil, gecekonduların ya da sanayi yerlerinin dönüştürülmesi demek. Bunun yasası henüz yok. TBMM Genel Kurulu’nda görüşüldü ancak henüz yasalaşmadı. Taslak 23 yıldan beri bekliyor. Yasa olmayınca bu konuda ilerleme kaydedebilmek için çeşitli özel maddeler eklendi. Örneğin TOKİ’ye ve 18 milyon konutun yarısı kaçak konut var; yüzTürkiye’de 18 milyon 6070 yoksun.lira de 8090’ı ısı yalıtımından Enerjiye ülke olarak yılda milyar para harcıyoruz. Bunun yarısı konutlar tarafından tüketiliyor. Eğer biz mevcut konutlarda, mevcut mevzuatı uygulayabilirsek senede 45 milyar lira tasarruf yapabiliriz ülke olarak. Bunun için yapılacak 20 milyar dolarlık bir yalıtım yatırımı ile 18 milyon konutun kendini 4 yılda amorti etmesi mümkün... Hem daha sağlıklı hem de daha çevreci hem daha tasarruflu bir yaşam için bu gerekli. Ne kadarı kaçak bu konutların? 18 milyon konutun yarısı kaçak. Ama tamamı niteliksiz olduğu anlamına gelmiyor... Peki bir yandan da satılık yığınla boş daire var. Konut ihtiyacı var diyoruz ama sürü ile de boş ev alıcı bekliyor. Bunu nasıl değerlendiriyorsunuz? İhtiyaç sahibi kitle genç, yeni evli, bir ya da iki çocuk sahibi, belki bekâr ama kesinlikle çalışan ve orta gelir grubu. Bunların aradıkları konutlar ulaşım akslarına yakın, zamanlarını işyerlerinde geçirdikleri ve evlerini az kullandıkları için tasarruflu ve fonksiyonel daireler. İhtiyaçlarından fazla elektrik, su, doğalgaz tüketen konutları istemiyorlar. Onun yerine sosyal imkânları ve güvenliği tercih ediyorlar. Bütün bu ihtiyaçları ödeme kabiliyeti ile bankaların sunduğu imkânlarla bir araya koyduğunuzda, mevcut satılan ve ikinci el ama ihtiyacı karşılamayan çok konut olduğunu görüyoruz. Bu durum, o zaman da kent dışındaki sitelere kayış anlamına geliyor ama ulaşım yine insanların en temel sorunu olarak karşımıza çıkıyor... Burada en iyi çözüm toplu taşıma. Bugün kentlerde dikey yapılaşma zorunluluk ama buna mutlaka toplu taşımanın da eklenmesi gerek. Türkiye’de maalesef özellikle ulaşım konusunda zihniyet geç oluştu. ‘TOK tek başına altından kalkamaz’ Soyak 50 yılda 50 bin konut inşa etti A Soyak başarılı ve çevreci uygulamaları ile öne çıkan bir şirket. Üstelik 50 yıllık geçmişi ile sektörünün duayenlerinden. Holding çatısı altında 14 şirketi ve 1600 çalışanı var. Gayrimenkul ana faaliyet alanı olsa da demirdöküm, çimento ve yeni olarak enerji sektörlerinde de önemli işler yapıyor. Şimdi yeni projeleriniz hangileri? Son yıllarda yoğunlaştığımız konulardan biri binalarda enerji performans ve yönetimi. Biliyorsunuz 2009 Aralık ayından sonra ruhsat alan tüm binalar enerji performans denetimine tabi. Bizim de satış ve yapımda olan bütün dairelerimiz bu durumda. Daha 2007’lerde bu konu gayrimenkul sektörünün gündemine gelmemişken biz bu konuda ARGE çalışmalarını başlatmıştık. Ancak burada bir sorun var. Zira çıkan yönetmelik mevcut binalarla ilgili bir yaptırım öngörmüyor. Bu yanlış. Gayrimenkul sektöründe bir balon var mı sizce? Fiyatlarda şişme var mı? Aslında konut sektörü son 2 yıldır fiyatları aynı tuttu. Daha doğrusu tutmak zorunda kaldı. Krizden dolayı talep olma ‘ undan önce enerji sektörüne yatıyapmaya 10 Brım500 34 yıl başladık. 5 ilatalipyıl içinde yaklaşık MW’lık bir portföye olmayı slında kentsel dönüşüm hâlâ mevzuatı olan bir uygulama değil. Şu anda Türkiye’de kentsel dönüşümün değil, kentsel yenilemenin yasası var. Yasa olmayınca bu konuda ilerleme kaydedebilmek için çeşitli özel maddeler eklendi. Örneğin TOKİ’ye ve mahalli idarelere kentsel dönüşüm yapma yetkisi verildi... dığı için. Ne pahalı alınmış arsa fiyatlarını, ne inşaat maliyetindeki artışları konut fiyatlarına yansıttı. Bu, yüzden yeni inşaatlarda şişme olamaz ama ikinci el satışlarda değişebilir. Bu insanların satmaya ne kadar ihtiyacı olduğuna bağlı olarak olabilir. Peki Soyak olarak devam eden inşaatlarınız hangileri? İzmir’de 2250 konutluk bir Soyak Siesta inşaatımız sürüyor. Yüzde 30’u tamamlandı. İstanbul’da geçen haftalarda satışa sunduğumuz Halkalı’da 2 bin 200 konutluk Soyak Park Apart projemiz var. İnşaat şimdi başlıyor ama satışa sunduğumuz 1120 konutun yüzde 30’u bir hafta içinde satıldı. Konut alımında ertelenmiş bir talep vardı. ’ hedefledik. Rüzgâr, hidroelektrikle ilgili lisans, jeotermal ile ilgili arama talebi başvurularımızı yaptık. Bugün Kayseri Bayramhacılı’da 50 MW’lık hidroelektrik santralı ve barajımız devreye girdi. Erzurum’da 100 MW’lık bir barajımızın inşaatı yarı yarıya tamamlandı. Bir yılda bitecek. Bolu Düzce’de 10 MW’lık hidrelektrik santralının yüzde 30’u tamamlandı. Bunlara ek olarak lisansı alınmış ama kredi görüşmeleri süren ve henüz inşaatına başlanmamış toplam 50 MW gücünde 5 HES projemiz daha var. Dolayısı ile yaklaşık 250 MW’lık toplam HES projemiz var. Jeotermal enerjide de yatırımlarımız var. Ege denizinde 26 jeotermal sahada test ve sondaj çalışmalarımız sürüyor. Toplam 50 MW’lık sıcak su kaynağı ile çalışacak türbin kuracağız. 1000 MW’lık bir rüzgâr santralı başvurumuz oldu. Ne kadarının bize tahsis edileceğini bilmiyoruz. Yine Holding şirketlerimizden olan Trakya Döküm, otomotiv ve beyaz eşya sektörüne yönelik üretim ve ihracat yapıyor. Her yıl ilk 500 içine giren başarılı bir şirket. Size göre Soyak’ı öteki gayrimenkul şirketlerinden ayıran en önemli faktör ne? Öncelikle sektörde Ulusal Kalite Ödülü’nü almış tek gayrimenkul şirketi olduğumuzu söyleyebiliriz. 49 yıldır bu alanda faaliyet gösteriyoruz. Ve ilk 56 firma arasındayız. Bugüne kadar 50 bin konut yaptık, kurumsallaştık. Yönetim kurulunda bile sadece 1 hissedar var. yüzde 70’i Erkut Soyak’a ait. Profesyonel yönetilen, çalışanlarına ve çevreye saygı duyan bir şirketiz. EBK’den canlı hayvanda indirim ANKARA (Cumhuriyet Bürosu) Tarım ve Köyişleri Bakanlığı’ndan yapılan açıklamada Bakanlığın, Et ve Balık Kurumu’nun canlı hayvan fiyatını 8.5 liradan 8 liraya indirmesini kararlaştırdığı belirtildi. Açıklamada, Trakya Bölgesi’nde Tekirdağ limanından bir kamyon (20 baş ya da üzeri) yapılan satın alımlarda vatandaşların nakliye masraflarının EBK tarafından karşılanarak hayvanların yerleşim birimlerindeki kurban pazarlarına teslim edileceği kaydedildi. ANKARA (Cumhuriyet Bürosu) Ankara Ticaret Odası’nın raporuna göre, 2004’te 3.7 milyar olan kredi kartı borcu, 2010 kasım ayında 18.1 milyar liraya yükseldi. 2004’ten bu yana taksitli kredi kartı borcunun yüzde 391 arttığına dikkat çekildi. C MY B C MY B Kredi kartı borcu artıyor