Katalog

CEREN GayrimenkulKUMBASAR [email protected] @cerenkumbasar TASARIM: ŞÜKRAN İŞCAN Pazar 3 Temmuz 2016 İnsanı insan yapan, evdir. Samuel Smiles Konutta balon yok Cushman&Wakefield’in hazırladığı raporda, uzun zamandır her mecrada tartışılan ‘konutta balon var mı’ sorusunun cevabı var Konut sektörünün son iki yıldır cevaplanamayan sorusuna yanıt karşılaştırmalı bir araştır ma raporuyla Cushman&Wakefield’den geldi. Raporda, küresel piyasalarda ko nut fiyat balonu göstergesi olarak kabul edilen fiyat/kira ve fiyat/gelir oranları araştırılarak, konut fiyatları, konut sa tış hacmi gibi veriler inşaat maliyetleri, faiz oranı ve enflasyon ile karşılaştırılarak Türkiye’nin makroekonomik veri leri ışığında değerlendirildiği belirtildi. Ancak şunu da unutmadan raporu incelemek gerekir. Konutta balon söylentilerinin sektörde tartışılmasının iki nedeni var. İlki, finansal bir terim olan balon, ki aşağıdaki rapor işte bu sorunun cevabı, ikincisi de sektörde arz fazlası olduğunu, fiyatların sektör oyuncuları tarafından şişirildiğini ifade etmeye çalışan “balon”. Sektörde özellikle AB grubuna üretilen konutlarda bölgesel olarak arz fazlası olduğu aşikâr. Ancak ne yazık ki, sektörün bu kadar büyüdüğü, önemli sektörlerden de katılımla eğitim düzeyinin bu kadar arttığı yıllarda bile hâlâ teknik terimler, tanımı bilinmeden, içeriği doldurulmadan fütursuzca kullanılabiliyor. Kullanıldıkça da büyüyor ve gerçek algısı yaratılıyor. İşte bu rapor, asıl “balon”un inşaat sektöründe değil, konuşurken tanımlama bilmeyen oyuncularda olduğunun kanıtı. Risk yok madığı hususunun Türkiye’de temel sorun olduğunu belirtti. Küresel piyasaların aksine Türkiye’de konut fiyat artışının ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmadığına işaret eden Gönden, bu duruma gerekçe olarak konut fiyatlarındaki artışın kredi pazarına etkisinin sınırlı olduğunu belirtti ve şöyle devam etti: “Türkiye’de konut kredilerinin GSMH’ye oranı yüzde 6 seviyelerinde. Bu oran dünyada ortalama yüzde 5060 civarında bulunuyor. Yani Türkiye’de konut fiyat artışları küresel finans krizinin öncesinde yurtdışında görüldüğü seviyelere ulaşsa bile Türkiye’de kredi pazarının GSMH’ye oranı düşük olduğu için henüz kredi pazarını etkileyecek güçte değil.” Hızlı artış 2015 yılı sonu itibarıyla IMF verilerine göre, Türkiye yıllık olarak en fazla landı. Artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunuyor. Kentsel dönüşüm faktörü Kentsel dönüşüm sürecinde yenilenerek değeri yükselecek olan binaların getirisine ortak olmak isteyen yatırımcıların talebi 2. el konut fiyatlarındaki artışın nedeni olarak gösterilmekte. Yine rapora göre, kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacı kiraların artmasına yol açtı. Son 5 yılda kişi başına gelir yüzde 67 artış kaydetmesine karşın 2. el konut fiyatlarının ise ikiye katlandığı belirlenmiştir. Raporda yeni konut fiyatlarındaki yüzde 58’lik artışın gelirdeki artışın da altında kalması dikkat çekiyor. Satış fiyatlarında kentsel dönüşüm dışında inşaat maliyetleri, faiz Toğrul Gönden ise merkezi bölgelerdeki arsa yetersizliği ve yükselen arsa fiyatları nedeniyle yeni projelerin çoğunlukla çeper bölgelerde gerçekleştirildiğini hatırlattı. Toğrul Gönden 2010 yılı başlangıç kabul edilerek yapılan analizde konut satış ve kira fiyatlarının sürekli artış göstermesine karşın, 2013 yılından sonra bu artışın daha net olduğu ifade ediliyor. Konut fiyatlarının son yıllardaki artışında yasal düzenlemelerin etkili olduğu hatırlatılırken, bu düzenlemeler 2013 yılında yürürlüğe giren KDV değişikliği ve özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasası olarak sıralanıyor. Raporda uzun bir süredir tartışılan konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması olarak ifade edilen konut balonu riskinin Türkiye için söz konusu olmadığını vurgulayan Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden; konut sektöründe fiyat artışlarının sürdürülebilir olup ol konut fiyat artışı görülen 6. ülke olduğu belirtildi. Listenin başındaki ülkelerin Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong olurken, Rusya, Birleşik Arap Emirlikleri ve Ukrayna’da ise konut fiyatlarında yüzde 30’ları aşan düşüşler meydana geldiği belirtildi. Türkiye’de konut fiyatları en fazla yükselen iller sırasıyla İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya oldu. Konut satış fiyatları ile kira artış oranı arasındaki en büyük farkların olduğu iller arasında ise Isparta, Kahramanmaraş ve Sinop bulunuyor. 2012 yılından günümüze kadar değerlendirme yapıldığında İstanbul’un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100’den fazla artış var. Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih şeklinde sıra ve döviz kurlarında yaşanan artışlar da etkili olurken, özellikle inşaat maliyetlerinde yaşanan yüzde 55 artışın altını çizen Tuğra Gönden Geri dönüş süresi 18 yıl Raporda bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresinin 18 yıla, konut yatırım değerinin ise 8.6 yıllık ortalama gelire eşit olduğu saptanırken, iki yıl önceki raporda geri dönüşüm süresinin 16 yıl, yatırım değerinin ise 7 yıllık ortalama gelire eşit olduğu açıklanmıştı. Raporda, Türkiye’nin verileri IMF verileri ile kıyaslandı ve Türkiye en yüksek fiyat artışlarının yaşandığı ülkeler arasında yer aldı. Ayrıca fiyat/gelir makasının da en hızlı açıldığı ülkelerden biri olarak lanse edildi. Türkiye’de ikinci el fiyatları ve kiralar olarak bakıldığında diğer pazarlardan farklılık gösterdiği belirtilen analizde, fiyat/gelir dengesinin olumsuz sinyaller verdiği de hatırlatıldı. Ayrıca 1.35 – 1.40 aralığındaki konut faizlerinin kredili konut satışlarını olumsuz etkilediği ifade edildi. SEKTÖRDEN Türkiye’de bir ilk Yeni gerçeklik tenolojilerinde Türkiye’de bir ilke imza atıldı. Yeni sanal gerçeklik teknolojisi ile daha inşaat halindeki evin, müşteriler tarafından inşaatı bitmiş halini gezebilmesine olanak tanıyan teknolojinin en büyük özelliği mevcut örneklerinin 5 katı daha kısa sürede hazırlanabilmesi. Firmanın adı da olukça dikkat çekici; Overdose Caffein. Ispualartşaılkaumleıy’yoer Satışlar kolaylaşıyor Süreç, müşteri tarafından hazırlanmış olan üç boyutlu modeli kendi yazılımlarına aktararak, yalnızca birkaç gün içinde hızlıca sunuma hazır hale getirmekten oluşuyor. Örneğin Kayseri’deki henüz inşaat halindeki projeden bir daireyi İstanbul’daki müşterilerinize göstermeniz mümkün oluyor ve sanal gerçeklik gözlüğü ile adeta o dairenin içerisindeymiş gibi dolaşabiliyor, odalara girip çıkabiliyorsunuz. Şirketin kendi geliştirdiği yazılım, sektörde sanal gerçeklik için yaygın olarak kullanılan yöntemlerden doğan süre ve bütçe sıkıntılarından dolayı ortaya çıktı. Uygulama, insanların satın alma ihtimalleri olan evleri hayal etmenin ötesinde deneyimleyebilmesini amaçlıyor. Sadece üç boyutlu çizimlerden ibaret bir daire değil, içinde dolaşabildiği, yaşanmışlığı görebildiği ve orada hissedebildiği bir deneyim örneklerine nazaran 5 katı daha kısa bir sürede hazırlanıyor. 2007 yılından beri çok sayıda proje geliştirilen Ispartakule bölgesi bugün yaklaşık 50 bin nüfuslu bir yeni yerleşim bölgesi. Ancak ne yazık ki ulaşım sorunu bir türlü çözülemedi Her hafta bu sayfada en az bir tane sektör sorunu haberi yapıyoruz. Bu haberlerin neredeyse tamamının nedeni kötü planlanan veya hiç planlama yapılmadan gerçekleştirilen projeler. Ispartakule de bölge planlaması yapılmadan, geliştirilen bölgelerden biri. Büyük ölçekli projelerde bile ulaşım planlaması yapılırken, ne hikmetse Ispartakule gibi Bahçeşehir’le beraber 2.5 milyon nüfusun öngörüldüğü bir bölgede bir ulaşım haritası çizilmemiş. Bölgede gişelerin yaratacağı trafik sorunu görmezden gelinmiş, toplu taşıma gibi şehirciliğin abc’si olan bir konu bile kendi kaderine terk edilmiş. Ispartakule’de toplu taşıma bölge halkı için çok büyük bir çile. Metrobüsü kul lanmak, Mecidiyeköy, Taksim gibi merkezi lokasyona gitmek isteyen bölge halkının 3 seçeneği var ve bunlardan sadece bir tanesi Ispartakule’den kalkıyor. Bu 3 otobüsün de sadece 3 saatte bir Ispartakule’den geçtiğini düşünecek olursanız, bölge halkının ne kadar büyük bir eziyet çektiğini sanırım anlarsınız. Bu kadar çok sayıda konut üretilen ve hâlâ yatırım yapılacak lokasyonlardan biri gibi gösterilen Ispartakule, eğer bu sorunlar acilen çözülmezse değil yatırım bölgesi olmak batık projeler semti olma tehlikesiyle başbaşa. Bölge halkının gişelerin kaldırılması için change.org sitesinde de başlattığı kampanyanın basın duyurusu da özetle aşağıdaki gibi: “Merhaba, GİŞELERİN ŞEHİR DIŞINA TAŞINMASINI İSTİYORUZ. Mega şehir İstanbul’da artık şehir içinde kalan, şehirlerarası çıkış kapısı olma işlevini çoktan yitirmiş MAHMUTBEY, ISPARTAKULE, BAHÇEŞEHİR, AVCILAR, ESENYURT gişelerini istemiyoruz. Zaten çıldırtacak seviyedeki İstanbul trafiğindeki bizleri bu yetmezmiş gibi bir de gişelere sokan adeta düğüm haline getiren GİŞELERİN ve ÖDEME SİSTEMLERİNİN KALDIRILMASINI ve gerçekten şehir dışı sayılabilecek makul bir sınıra taşınmasını istiyoruz. Söz konusu gişelerde alınan geçiş ücretine uygulanan %20 indirim kaldırılarak ardından %18 artış yapılarak toplamda %38 zamlı hale getirilmiş, haksız ve hukuksuz olan bu uygulama aynı zamanda acımasızca bir adaletsizliğe dönüşmüştür. Çağımızın gereklerini en iyi şekilde yerine getirdiğini her fırsatta söyleyen ilgili kurumlarımızı ve yöneticilerini bu ayıbın acilen kaldırılması için göreve çağırıyoruz.” KENDİNDEN MENKUL CEREN KUMBASAR Ihlamur’a dokunma Gün geçmiyor ki İstanbul’da tuhaf şehircilik kararları baş göstermesin. Bu kez de söz konusu alan Beşiktaş Ihlamur Parkı. Ihlamur, 21 Haziran’da kısmi, iki gün önce de tamamen panellerle kapatıldı. Bu durumu tepki gösteren vatandaşlar, iki gündür nöbette. Parkın girişine 3 özel mülktür” yazısı asıldı ama vatandaşlar için muallak devam ediyor. Zira yıllardır kamu arazisi olarak bilinen, 11 bin metrekarelik alanı olan parkta II. Mahmut ve III. Selim dönemlerinden kalma üç tane de nişangâh bulunuyor. Beşiktaş Belediyesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne parkın çevresine yapılan panelleri soran vatandaşlar, parkın şahsa ait olduğu bilgisini aldıklarını söylüyorlar. Ancak bu nişangâhların zaten şahıs mülkü olması Türkiye’de bile mümkün değil. Daha doğrusu umarız hiç olmazsa bu mümkün olmasın. İki gün önce Cumhurbaşkanının İstanbul’da yapılan inşaatlar için ucube dediğine, hatalar yaptık itirafına şahit olduk. Kentsel dönüşümün bir an önce yapılması gerektiğini de aynı konuşmada vurguladı cumhurbaşkanı. İşte o ucube binaların da ketsel dönüşümün yapılamamasının da Ihlamur ve benzeri parkların yıkılmasına vatandaşın tepkisinin de bir tek nedeni var; doğru şehir ve bölge plancılığının yapılmaması. Şehirlerin planlamaları büyük ölçekli nazım planlarıyla uzun süreli olarak yapılır. Bu planlamalar yapılırken hangi bölgelerde emsallerin kaç olacağı, ulaşım ağı, sosyal ve kültürel alanlar, parklar, kamu kurumları belirlenir. Ancak bu tespitler sadece içinde bulunan yıla göre değil, nüfus artışı hesabı da yapılarak uzun vadeli olarak planlanır. O plan çerçevesinde de hangi adada hangi parselde ne yapılıp neyin asla yapılamayacağı belirlenir. Dolayısıyla da yerel yönetimlerin veya hükümetlerin değişmesi şehirlerin kaderini değiştirmez. Ihlamur Parkı kamusal alansa kamusal alan olarak kalır, özel mülkiyetse de özel mülk olduğu işaretlidir, öğrenmek için vatandaşların belediyelerin kapısında yatmasına gerek kalmaz. Son aylarda bu sayfada her hafta kentine sahip çıkmaya çalışanların haberlerini okuyorsunuz. Kabataş İskelesi için, Albatros için, Kuzey ormanları için bir araya gelenlerin haberlerini. Kentin gerçek sahiplerinin haberlerini. Bütün bu insanların tek derdi var, yaşadıkları şehirde olup bitenden haberdar olmak ve doğru planlamanın parçası olmak. Dertlerini dinleyen, ortak akıl yürütmeye muktedir bir muhatap bulabilseler belki de bunca zahmete, bunca sıkıntıya girmelerine gerekçe kalmayacak. Ihlamur Parkı, iki gecedir nöbet tutan mahalleliyle dolu. Vatandaşlar iftarlarını orada açıyor, gece gündüz nöbet tutuyorlar. Çünkü Ihlamur Parkı onların ciğeri. Çünkü hayatlarının tanığı. Çünkü çocuklukları, yaşlılıkları o park. Orada nöbet tutan halk için yapılacak şey çok basit, oraya gidip belgelerle İspatla parkın şu andaki durumunu nedenleriyle açıklamak ve bir diyalog ortamı oluşturmak. Aslında “bağzı” şeyler bu kadar basit. SİZDEN GELENLER Küçük metrekareye mecbur muyum? Ceren Hanım, 27 yıldır Bağdat caddesi üzerinde bir apartmanda oturuyoruz. Depremden sonra apartmanımızı ihtiyacı olmadığını söyledikleri halde güçlendirdik. Buna rağmen bu yıl apartmanın kentsel dönüşüme girdiği ve yıkılması gerektiği söylendi. O günden bu yana çok sayıda müteahhitle konuştuk. Hepsi bize değişik projeler getirdiler. Sadece projeler değil evin metrekaresi bile farklı. Ama hepsi de bizim şu andaki evimizde küçük. Neredeyse 2 oda daha az bir ev veriyorlar. Biz de küçük metrekareyi kabul etmiyoruz. Sizce aynı metrekarede bir evi yapacak birini nasıl buluruz? (Mehmet E.) Mehmet Bey, Binaların da bir ömrü var. Ne yazık ki güçlendirme yapsanız da ömrünü tamamlamadan yıkıp yeniden yapmak gerekiyor. Ama şunu da söylemek gerekir ki her bina için ömrünü tamamladığı için değil rant kapısı gibi görüldüğü için de yıkım kararı çıkabiliyor. Ne yazık ki, evinizin müteahhide bu işi yapmak için bir ev parası vermediğiniz sürece, aynı metrekaredeki bir evi yaptırmanız mümkün değil. Oradaki matematiksel hesap, evin fiyatını korumak üzere yapılıyor. Eski 300 metrekarelik bir evin yeni 250 metrekarelik bir evden daha ucuz olacağı gibi bir matematikle. Size en şiddetli tavsiyem, sadece metrekare hesabına değil, evin iyi tasarlanmasına, ölü metrekarelerle büyütüleceğine, doğru planlamayla kullanılabilir bir alan yaratılmasına dikkat edin. C MY B