Katalog

CEREN GayrimenkulKUMBASAR [email protected] @cerenkumbasar TASARIM: ŞÜKRAN İŞCAN Beyaz yakalılara Yeşilyaka lMnaFeyisriimaAMa.Ş:e. s kNeunroSlaGlllYPKAOrorosnjaeutATSliapaniy:ı:ıVsıil:la56 3l2K0o0n0u0tmT2ipleri: 5l3lE+6kMT19imeest32lrie70m9k17aTmrae2rihAil:anı: Projede amfitiyatro da yer alıyor. MESA ve NUROL ortaklığının ikinci projesi Yeşilyaka’nın ilk etabı satışa sunuldu Sektörün iki önemli ismi Mesa ve Nurol, Bahçeşehir’den sonra bu kez de Büyükçekme’de bir proje geliştirdi. Projenin ilk etabı olan Yeşilkaya Koru, 56 tane villadan oluşuyor. Toplamda 3 etap olacak projenin en önemli özelliği 1500 metrekarelik göletinin ve 180 bin metrekarelik yeşil alanının olması. Yeşilyaka, toplamda 320 bin kilometrekarelik bir alana sahip. İlk etaptaki villalar iki farklı metrekarede tasarlanmış; 370 ve 380 metrekare. Her bir villa 1 dönümlük bir arsa alanına sahip. Projedeki yeşil alanlar, amfitiyatrodan kaykay pistine, ağaç evlerden mimarların macera parkı olarak isimlendirdikleri eğlence parkına kadar çeşitli özelliklerle geliştirilmiş. Metrekaresi 6.783 lira Yeşil Yaka’nın fiyatları göz önünde bulundurulduğunda her projede olmayan bu tür özelliklerin olması şaşırtıcı değil. Zira fiyatlar 2 milyon 510 bin liradan başlıyor. Metrekare hesabı yaptığınız zaman her ne kadar bir çok rezidans projesine nazaran daha makul olan 6 bin 783 lirayla karşılaşsanız da, toplam tutar ilk bakışta insanın gözünü korkutmuyor değil. Ancak bölgedeki diğer villa projelerine baktığınızda inşaatı tamamlanmış projelerde metrekare fiyatları 17 bin lirayı bile buluyor. 36 aya 0 faiz Peşin ödemelerde %15+%8 indirim yapılan projede, bir de sıfır faizli bir ödeme planı var. Peşinatta %20, bir yıl sonra %20, bir yıl sonra tekrar %20 ’lik bir ara ödemin yapıldığı Yeşilyaka’da kalan %40’lık kısım 36 ayda sıfır faizle ödene biliyor. Projenin bir yatırım olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği konusu ise matematiksel bir hesap gerektiriyor. Firma yetkilileri proje bitiminde metrekare fiyatının en az 11 bin lira olacağı konusunda ısrarlı. Bu da bir buçuk yılda neredeyse en az %75’lik bir kâr demek. Bölgedeki diğer villa projelerinin inşaat bitimindeki fiyatları düşünülecek olursa, %80 oranında bir artış beklenebilir. Ancak unutmamak lazım ki, Türkiye’deki konut fiyatları artık siyasi zeminden iki yıl öncesine oranla çok daha fazla etkileniyor. Dolayısıyla şimdiden bir tahminde bulunmak her proje için çok zor. 1.5 yılda teslim Villa projelerinin alıcıları malum. Hangi lokasyonda olursa olsun, metrekare bazında en az 8.500 liralık bir tutarı gözden çıkarmak durumunda. Yeşilyaka’ya da bu gözle bakılacak olursa, projenin lansman fiyatları, bölgedeki 8.700 lira ile 17.200 liralık yelpazede hedef kitleleri için oldukça mantıklı bir bantta bulunuyor. Projenin teslim tarihi Ekim 2017. SEKTÖRDEN Moody’s haklı mı? “Claim Your White With Architects” sergisinde 9 ünlü mimar tarafından tasarlanan gömlekler sunuluyor. Mimarlar gömlek tasarlıyor Mimarları; malzeme tedarikçileri, danışmanlık firmaları ve zanaatkârlarla yaratıcı etkinlik ve mecralarda bir araya getirmek amacıyla Aslı Sekmen ve İlkay Öngün ortaklığında kurulan MIMARSIV, 2 Haziran Perşembe günü Beyoğlu’ndaki Fransız Sarayı’nda gerçekleştireceği MIMARSIV Selection etkinliği ile 50 ürünü 500 mimarla buluşturmaya hazırlanıyor. Fransa İstanbul Başkonsolosu Muriel Domenach’ın katılımıyla Business France işbirliğinde Fransız Sarayı’nın tarihi atmosferinde gerçekleştirilecek olan organizasyon 12 saat boyunca sürecek ve aydınlatma, mobilya, zemin, duvar, tavan ve cephe gibi farklı kategorilerde hizmet veren markaların ürünlerini İstanbul, Ankara ve İzmir’den davet edilecek 500 mimarla buluşturacak. Etkinlik kapsamında gerçekleşecek olan “Claim Your White With Architects” sergisiyle de 9 ünlü mimarın tasarladığı ve moda tasarımcısı Mehtap Elaidi’nin elinden çıkacak gömlekler “Claim Your White With Architects” sergisinde ziyaretçilerle buluşacak. Alışılmışın dışında bir konsepte sahip olan sergi, duayen mimarların modaya dokunuşlarıyla iki farklı disiplini bir araya getirecek. MIMARSIV Selection konuklarının etkinlik boyunca ziyaret edebilecekleri sergi, mimarların siyah renk tutkusunun aksine beyaz renk gömleklere yansıttıkları tasarımlarıyla, alışılagelmiş “mimarlar siyah renk giyer” düşüncesine de atıfta bulunuyor. Moody’s’in fiyatlar düşer açıklamasının ardından sektörden farklı sesler yükseldi. Moody’s’in Türkiye konut piyasasıyla ilgili yaptığı açıklamadan sonra konut sektöründen farklı sesler yükseldi. Sektörde proje geliştiren firmaların çoğu Moddy’s’e katılmadıklarını belirtiyor ancak GYODER İcra Kurulu üyesi Haluk Sur, aynı fikirde değil Sur’un ve Yılmaz’ın görüşleri şöyle: Risk oluşabilir “Türkiye’nin ekonomik gelişmesi yavaşlarsa ama buna mukabil konut fiyatlarında veya kira rayiçlerinde yükselme sürerse bu bir risk oluşturur. Ama Türkiye’nin ekonomik genişlemesi, makro ekonomik büyümesi devam ettiği sürece, orta sınıf büyüdükçe, alım gücü & talep tarafı güçlendikçe o zaman bundan çekinmem. Bununla birlikte psikolojik ve sosyopsikolojik unsurlardan öte rakamsal verilere de bakmak lazım. Bu noktada özellikle gayrimenkulün fiyatına karşın getiri oranları ve yine gayrimenkulün fiyatına karşın kişisel gelir düzeyine endeksli bir takım parametreler var. Finansman sistemi Türkiye’de ise son 56 seneye baktığımızda gayrimenkul fiyatlarının yükselmesine karşın bu oranlarda ciddi değişmelerin söz konusu olmadığını söylemeliyim. Bu arada konut finansman sistemine baktığımızda Türkiye’de hâlâ çok sığ bir mortgage piyasası var. Yani Türkiye’de verilen konut kredisi stokunun Türkiye’nin milli gelirine oranı hâlâ %6’larda halbuki ortalama olarak gelişmiş piyasa ekonomilerinde bu yüzde 3040’lar seviyesinde. Bu an lamda kredi pastası içinde konut kredilerinin payı az ve daha da önemlisi temerrüt oranı çok düşük ama en önemli olan şey Moody’s’in de bahsettiği gibi Coverd Bond Modelinin veya buna benzer sekülarizasyon sistemleriyle mortgage’ın ikinci pazarının oluşması ki bankalar yaptıkları kontratları bir an önce kredi havuzuna atarak finansman yollarıyla yeni kredi imkanlarına kavuşabilsinler başka kredi kullanıcılarına imkân tanınabilsin. Haluk Sur ZİYA YILMAZ DAP YAPI BAŞKANI: Türkiye’de hâlâ talep yüksek Moody’s’in görüşüne katılmıyoruz. Türkiye’nin dina miklerini, Türkiye’deki konut ta lebini görmek lazım. Türkiye’de enflasyon var, alım gücü artı yor. Bizdeki konut fiyat artışı Avrupa’nın dörtte biri. Avrupa’da fiyatlar bizim 4 ka tımız artarken, biz de niye sürdürüle bilir olmasın. Sade ce İstanbul’da dep rem nedeniyle dö nüştürülmesi gere ken 6.5 milyon ko nut var. Ziya Yılmaz Moody’s: Fiyatlar düşer Moody’s geçen hafta Türkiye’deki konut sektörüyle ilgili bir açıklama yaptı. Türkiye’yle arası en ılımlı olan kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s, Türkiye’de konut fiyatlarındaki artışın sürdürülebilir olmadığını ama piyasa ve yönetmelik dinamiklerinin olası riskleri önlemeye yardımcı olduğunu açıkladı. Türkiye’de mortgage türü teminatlı tahvilleri değerlendiren kurum bunların Türkiye’nin en güvenilir kredi enstrümanları içinde olduğunu ve ihraçlarının artabile ceğini vurguladı. Türkiye’de konut fiyatları nın dünyanın en hızlı artan beş ülkesi arasında olduğunu da belirten Moody’s, konut piyasasında yumuşak iniş olmasını da bekliyor. Moody’s, 20102015 ikinci çeyrek dönemi arasında Türkiye’de konut fiyatlarının nominal bazda yüzde 85, reel bazda yüzde 30 civarında arttığını belirtirken, Türkiye’de kredi büyümesinin olağanüstü olmadığını ve demografik eğilimlerinin yavaşlama belirtisi göstermediğini de açıklamalarında belirtti. Pazar 22 Mayıs 2016 İnsanın evi, gönlünün bağlı olduğu yerdir. Napolyon KENDİNDEN MENKUL CEREN KUMBASAR Şeffaf olmak bu kadar zor mu? İstanbul’un en önemli kültür sanat kalelerinden biri olan Harbiye Açıkhava Tiyatrosu’yla ilgili haberler birkaç gündür gündemimizde. Bir tarafta yapılacağı açıklanan bir proje var, bir tarafta da Cengiz Semercioğlu’nun bizzat İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kültür Daire Başkanı Abdurrahman Şen’den duyduğu bir haber. Açıklanan proje, mevcut yapıya müdahale olmaksızın sadece Harbiye Açıkhava Tiyatrosu’nun kışın da kullanabilmesi amacıyla üstünün kapatılması. Semercioğlu’nun Abdurrahman Şen’den duyduğu proje ise bırakın Açıkhava tiyatrosunun üzerini kapatmayı tamamen yıkılacağı, alanının genişletileceği hatta birkaç ay öncesine kadar Cahide adıyla işletilen gece kulübünün yerine doğru kaydırılacağı yönünde. Cengiz Semercioğlu’nun Şen’den duyduğu projede öyle detaylar var ki, bunları bırakın bir gazeteciyi bir mimar tarafından bile uydurulması mümkün değil. Bütün bu haberlerden sonra Semercioğlu’nu aradım. Semercioğlu, Şen’in projenin detaylarını anlattığı masada yalnız olmadıklarını, gazeteci arkadaşlarının ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi yetkililerinin de bulunduğunu söyledi ve ekledi: “Eğer böyle bir konuşma geçmemiş olsa, bu kadar detayı uydurmam için deli olmam gerekir.” Şeffaflıktan eser yok Sevgili Cengiz, velev ki hasta ve her şeyi sıfırdan uydurdu. Neden belgelerle, projelerle yapılacak yeni Harbiye bugüne kadar açıklanmadı? Neden verilmesi gereken cevap çok basitken, günlerdir akıllarda soru işareti bırakıldı? Acaba seni yalancı çıkaracak bir projenin tasarımının zaman alması mı bunda etken? Yoksa hiç açıklanmadan, şeffaflık gözetmeksizin inşa edilen birçok yer gibi Harbiye de mi oldu bittiye getirilecek? Şimdi size, bir vatandaş olarak hak sahibi olduğumuzu düşünerek işin usulünü öğretelim: 1 Bir gazetecinin, isim vererek ve üstelik yanında başka şahitleri de varken yazdığı bir habere itiraz edecekseniz, bu itirazın belgeli olması esastır. 2 Şehrin kalbinde bir değişiklik yapacaksanız, bu değişikliğin şeffaf olması esastır. 3 Şehre ait sosyokültürel ve tarihi bütün yapılar, halkındır. Bu yapılarda yapılacak değişikliklerin, temsili demokrasilerde bile temsilcilerle değil, halkın kendisiyle yapılması esastır. Geç antik, erken ortaçağ olarak da anılan dönemde atların kaç dişi olduğu tartışmaları yapılırmış. Rivayet o ki, ahıra gidip atların dişini saymak yerine bu konuda papazlar kapanıp tartışmalar yaparlarmış. Hatta bir rivayet de Aristo 28 dediği için gidip saymak yerine atların 28 dişi olduğu kabul edildiği yönünde. İşte içinde bulunduğumuz bu durum da ortaçağın skolastik hatta teolojik zihniyetiyle birebir örtüşüyor. Harbiye için yapılacak projeyi koyun önümüze, tartışma bitsin. Ama hemen koyun, zaman geçirmeden, üzerinde oynama yapmadan. Zira, siz Aristo değilsiniz biz de teolog değiliz. SİZDEN GELENLER Doğru zaman mı? Sevgili Ceren Hanım, Uzun zamandır inşaattan satın almak için bir proje arıyoruz. Nihayet Çayyolu’nda bir projede karar kıldık. Alacağımız ev benim içime çok sindi. Eşim de beğendi ama fiyatların düşeceğini düşünüyor. Ben de ısrar ediyorum evi beğendiğim için. Sizce konut fiyatları genel olarak düşer mi düşerse, Çayyolu’nda da düşer mi? Cevap verirseniz çok memnun olurum. (Hayriye S.) Hayriye Hanım, Konut fiyatlarının uzun vadede yeni konutlarda liste fiyatları değişmese de, reelde durağanlaşacağını düşünüyorum. Ancak bu durum her proje ve her bölge için geçerli olmayacaktır. Özellikle yaz aylarında pazarlık payının daha yüksek olacağı muhakkak. Ancak faizlerde beklenen gerileme olursa merkezi bölgelerdeki markalı projelerin faiz yükselişinden sonra 810 aylık sürede yükselmesi muhtemel. Düşüş sonrasında yaşanacaktır. Ancak burası Türkiye. Herhangi bir öngörüde bulunmak çok zor. Eğer seçtiğiniz ev oturacağınız bir evse ve içinize sindiyse, iyi bir pazarlıkla alınabilecek bir dönemden geçtiğimiz kanısındayım. Yatırım için alıyorsanız, seçenekli olarak bana diğer alternatifleri de gönderirseniz, detaylı bir yorum yapabilirim. C MY B