Katalog

ınde 3035 davaya bakan sulh hukuk mahkemeleri kira dosyalarının çokluğundan bunalmış durumda emizde ev sahibikiracı anlaşmazlıklanndan kaynaklanan dasulh hukuk mahkemeleri bakıyor... Anlaşmazlıklann temeie genellikle iki ana neden var. Birincisi, kira arttınmı konukiracıyla ev sahibi arasında görüş birliğine vanlamaması, öteki >ahiplerinin, "kendim geleceğun" ya da "çocuklanm oturacak" 'ihtiyac" gerekçeleriyle kiracılannı çıkarmak istemeleri... Bu nuda genellikle anlaşma sağlanamadığı için, taraflar kısa bir onra kendüerini yargıç karşısında buluyorlar... tanahmet'teki Adliye Sarayı'nın en üst katında, kapısında "4. iukuk Mahkemesi Duruşma Salonu" yazılı odaya giriyoruz... un önü tam bir "an kovanı" gibi... Ev sahipleriyle kiracılann, nlukla tuttuklan avukatlann) bir o kadar da tanığın duruşma ana gjriş çıkışlan bir kargaşa görüntüsu yaratıyor salonun önilnha bir dava bitmeden öteki başhyor sanki... Bir davanın avui duruşma salonunu terk etmeden, bir başka davanın avukatlan içeriye çağrılıyor... Birkaç duruşma boyunca mahkeme yargıcı Erhan Yavuz'u izliyoruz... O gun bakacağı dava sayısının çokluğundan olmalı, zamanla yarışır gibi bir görunüm var... Avukatlan, tanıkları kısa kısa dinleyip, genellikle 2.5 ay sonrasına erteliyor duruşmalan. Karara bağlanan davalar, genellikle yaklaşık bir yıldır suren davalar... Yargıç Erhan Yavuz, sabahın 9'unda başlayıp, öğle tatiline kadar 3035 dolayında davaya bakıyor bir günde... Oğleden sonraki zamanı ise "dava dosvalarT'nı incelemek, zaman zaman da "keşinere katdmak"la geçiyor.. Yalnızca Istanbul'da 45 tane sulh hukuk mahkemesi olduğunu öğrenip, bir de bunu Türkiye genelinde duşününce, adli mekanizmanın birçok alanda olduğu gibi kira konusunda da nasıl bir bunalımın içinde olduğu kendiliğinden ortaya çıkıyor... Yargıdaki personel sıkıntısı, personelin içinde bulunduğu ekonomik bunalım da işin cabası... Böylesme kargaşa ve yoksunluklar içinde "sağlıklı" kararlar beklemek de olsa olsa "safdillik" oluyor doğal olarak... Duruşmalarda, tanıklann, ev sahiplerinin, kiracılann ve avukatiarın söylediklerı, uç aşağı beş yukarı aynı... Ev sahibi ise, ya "kendim gelecegim" ya da "çocugum gelecek, evimden çık" dıyor... Kiracı ise ya ev sahibinin ileri surdüğu bu savlara inanmayıp tam tersini savunuyor ya da doğru olduğunu bilse bile (duruşmalar yaklaşık 1 yıl süreceği için) zaman kazanmak için inanmamış, gözüküyor... Avukatlarla tanıklar da hangi taraftansa, o tarafın ilerı surduğu ıddıaları yargıca inandırmak için "yogun" bir çaba harcıyorlar. "Hâkim be>, Ajşe Hanımın oğlu evlenecek, aynı evde oturmalan mumkun degil, eger kiracı çıkarsa oraya yerleşecekler..." "Efendim, Mehmet Bey emekli olduğu için Ankara'dan tstanbul'a gelecek, kiracı çıkarsa kendi evine yerleşecek..." Söylenenler bu ya üracı üzgün, evsahibi kızgın, Mkimler bezg da buna benzer sözler... Yargıçlar da bir yıl boyunca bu söylenenleri dinledikten, avukatlann, taruklann söylediklerini zapta geçirdikten sonra, genellikle elde somut deliller bulunmadığı için "takdir haklannı" kullanıp kararlarını veriyorlar. lş bu kararla da kalmıyor genellikle. Davayı yitiren taraf bu kez de Yargıtay'a başvuruyor, karann bozulması için... (Yargıtay'daki dosyaların çokluğunu ise sağır sultan bile duydu) Yargıtay'ın karannın gelişi ise 34 ayı buluyor... Bu karardan sonra sonuç kesin değişmiyor... Kiracıysa, icra yoluyla en kısa süre içinde evi boşaltıyor, ev sahibiyse bir süre daha bekleyip yeni bir dava için yeni koşullar aramanm hazırlığına giriyor... Ev sahibi, eğer kiracısını "kendlm geleceğim" ya da "oglum gelecek" gibi ihtiyaç gerekçesiyle ve icra yoluyla evinden çıkardıysa, ılen surduğu bu iddiayı uygulamak zorunda. Bu nedenle, kendisi ya da oğlu eve gelmezse, yasalara göre 3 yıl süreyle evini kiraya veremiyor. Ama "hilei şeriye" öylesine eski bir kurum ki... JBAT 1987 CUMHURIYET/7 pç Erhan Yavuz... Günliik çaüşma programı bütün yargıçlar gibi sabahın 09'unda ] oy\p, öğle tatiline dek, httfı bir duruşma traflği içinde geçiyor. öğleden sonraki 'lerini ise dava dosyalanm incelemek, zaman zaman da çeşitli davalarla ilgili şiflere" katümakla geçiriyor... Elinegeçen aylık ise, 150 bin Ura... tşte Mr tahUye davasmdan genei görunüm. Tanıklar konuşuyor, Yargıç dma'yor. Zaba kâtibesi, bir süre sonra yargıctn söyleyeceklerini zapta geçirmek için alesta bekliyor. Mübaşir ise dört gözle duruşmanm bitmesini bekliyor. Ki, zaman kaybetmeden bir sonraki duruşmanm taraflanm salona alabilsin... O gun 5540 duruşma var ... Jkı avukat. Soldakinin adt Bilge Süzer, sağdakinin ise Betül Eskisar. Bir tahUye davastnda muvekkiüertnisavunuyorlar... Söylenenler, insana "Bert bufilmidaha öncegördüm dedirtecek" türden şeyler... Biri ev sahibinin kiradaki evine gereksinimi olduğunu savunuyor. öteki ise kiracısımn haklı olduğunu. Sonuç, yargtcm takdir hakkına kalıyor... (Fotoğraflar: ŞENOL KOSUKÇU) Dosyasj, ERHAN AKYILDIZ, 5Ülkemizdeki ev sahibikiracı anlaşmazlıklanndan kaynaklanan ahliye" ya da "kira arttınmı" gibi davalara sulh hukuk mahke:leri bakıyor... Konut sıkıntısımn en belirgin biçimde hissedildiği, nüfusunun yaı kira evlerinde yaşayan, 5,5 milyonluk tstanbul'daki sulh hukuk ıhkemelerinin sayısı 45 dolayında... Bir sulh hukuk mahkemesinde sabahtan başlayıp öğleye dek sün duruşmalarda bakılan dava sayısı ise 3035 arasında değişiyor. îrgıçlann zaman zaman kendi aralarındaki rekorlannı zorlayıp, M5 davaya baktıkları da oluyor... Sultanahmet Adliyesi'nde üç in süreyle izlediğimiz sulh hukuk mahkemelerinin hemen tümün: durum aynı. Yargıçlann, değil rahat bir ortamda karar verme:, başlarıru bile kaşımaya zamanlan yok. Ya kirayı arttır, ya tahliye et! ahliye dayalarının bazı şartları var. Evsahibinin kendisinin, ya da eşi ve çocuklanmn evi kullanma gereksinimi, zorunlu tamirat, mal sahibi değişmesi, ya da kiranın ödenmemesi vb. gibi... Yine de kira davalan bunların kanıtlanabilmesi için yıllarca sürüyor. Sözunü ettiğimiz koşullar şöyle; • Eğer kiracı, oturduğu konutu boşaltacağım yazılı olarak ev sa j hibine büdirmişse, î • Ev sahibinin kendisinin, eşinin ya da çocuklanmn kiraya ver \ dikleri evi kullanma gereksinimi doğmuşsa, • Kiradaki konut, yeniden inşa veya ımar amacıyla tamir etürilecekse ve tamir sırasında içeride oturmak mumkün değilse, • Kiradaki konutun mal sahibi değişmişse (Konut içinde kiracı varken bir başkasına satılmışsa veya miras yoluyla mal sahibi değişmişse) ve yeni mal sahibinin bu konuta gereksinimi varsa, • Kira bedellerinin zamanında ödenmemesi nedeniyle, kiracıya bir yıl içinde (Bir kira döneminde) 2 kez yazılı uyanda bulunulmuşsa, • Kira bedelini ödeyemeyen kiracıya yazılı olarak uyanda bulunulmuş ve 30 gün içinde kirayı ödemesi istenmişse ve buna karşın kira ödenmemişse (yasal literatürde buna temerrilde düşme deniyor) yargıç kiracıyı oturduğu evden tahliye edebiliyor.. Yukandaki koşullar eğer somut biçimde kanıtlanır ve yargıç önune götürulebilirse, yargıan karar verebilmesi kolay oluyor. Ancak, tahliye davalannda gerek ev sahibi, gerekse kiracı temkinli hareket ettikleri için, genellikle belge niteliğindeki somut unsurlar yargı önune göturulemiyoı ve karar tanıklann ifadelerine ve yargıan takdirine kalıyor... 5 gün önce araladığımız "Kira DosyasT'nın içi dert yüklü, sorur yüklü... Sorunlann temelinde yatan ana neden ise, yıllardır uygulanan konut politikasının yetersiz oluşu... Ev sahiplerinin kiracıyı en çok sıkıştırdığı iki konu mahkemeleri de zorluyor T. 0 milyona 4 bin yargıç Aslında yargıç sıkıntısı, salt sulh hukuk mahkemelerinin sorunu îğil, tüm yargınm karşı karşıya bulunduğu büyük bir açmaz. Buın Turkiye'deki yargıç kadrosu 6 bin 700. Duşünün, 50 milyonluk urkiye için 6 bin 700 yargıç... Ûstelik 7 bine bile ulaşmayan buadro, bütünuyle dolu olsa öpüp başıruza koyun. Bu kadronun 2700 e açığı var. 50 milyonluk Türkiye'nin 4 bin yargıçla, içinde bulunuğu yargı bunalımından çıkmasHiı duşünmek, olsa olsa safdillik milyonluk Türkiye için 6.700 yargıç kadrosu var. Üstelik bu kadronun 2.700'ü açık durumda. Yani 50 milyonluk Türkiye'ye 4 bin yargıç bakıyor. Bu durumda sağlıklı karar beklemek biraz safdillik oluyor. Sulh hukuk mahkemelerinde yıgılan davalar bu bunalımın önemli bir yönünü sergiliyor. olur.. Yargıçlann (ve öteki yargı personelinin) içinde bulunduğu ekonomik sıkıntı da işin cabası... Bir örnekleme yapmak için Istanbul'u ele alalım. Bu büyük kente atanan bir yargıç en azından 2. ya da 3. derecededir. Bugün 1. derecedeki bir yargıcın bile eline geçen para, ek ödenekleriyle falan, taş çatlasın 150 bin liradır. Bu kişinin ev kirası, çocuklanmn eğitim masrafı, mutfak, giyim masraflan vardır. Bu parayla bir yargıç hangisineyetişebilir vaniı >a nesaplayın... Iştebu nedenledir ki yazın sıcağında, adliye koridorlarında, altı iki parmak kauçuktan kışlık ayakkabı ve kalın elbiselerle dolaşan yargıçlar görüruz... Yargıçlar ekonomik sıkıntı içindedir... Yargıçlar kadro eksikliği ve yetersızliği yuzunden büyük bir iş yüku altındadır. Ve yargıçlar bunca olumsuz koşula karşın, olabildiğince doğruya yaklaşmak zorundadır. Konut kavgası, yuşam kavgası Kira sorununun temelinde yatan ana neden, yeterli sayıda konut üretilmemesidir. Bu yetersiz üretim bir yandan kiralann her geçen gun biraz daha tırmanmasına neden olurken, bir yandan da çarpık kentleşmenin haztrlayıctsı olmaktadır. Kırsal kesimden büyük kentUre goçen insanlanmız önüne konan bütun engellere karşın, başını sokacak bir gecekondu yapmanın mücadelesini verirler. Önce tek tek kondulann yer aldığı bolge bir de bakmışsımz koskoca bir gecekondu semti oluvermiş... Siyasal iktidarlar, seçim öncesinde tapular, tahsis belgeleri dağıtırlar bu yasadışı yollardan yapılmış gecekondulara... Sonra da çeşitli gerekçelerle ytkım kararlan alınır... Yıkım demek, gecekondu insanımn canını almak demektir. Bu kez de gecekondusunu yıktırmamanın mücadelesine girişirler. Goğsunu gerer yıkım için gelen dozerlere, k'ani zaman sonu kanlı biten olaylar yaşanır, ama sonuçta konut sorununun getirdiği bu çarpıkuk, çarpık biçimde noktalanır ve gecekondular, yerle bir edilir... Kimi zaman da tstanbul'un Hisarustü gecekondulannda olduğu gibi buyuk yıkımlara sahne olur gecekondu bolgeleri, Boğaz Koprusü kamulaştırma bölgesine girdiği için yıkılacak kondularda yaşayan insanlar, ellerinde tahsis belgeleri yıkunı protesto ederler... Ama sonuç değişmez... (Fotoğraf: SlNA KOLOĞLU) Ülkemizde ev sahibi kiracı anlaşmazlıklanndan kaynaklanan davalar genellikle iki ana grupta toplanmaktadır. Bunlardan birincisi "Tahliye davalan" oteki de "kira arttınmı" ıçın açılan davalardvr Eğer bir ev sahibi, kiracısını evinden çıkarmak ıstiyorsa ve bunun için tahliye davası açmışsa, yargıçların bu davada karar vermesini doğrudan ya da dolaylı olarak düzenleyen birkaç yasa vardır. Bunlar, "6570 sayılı Gayrimeokul Kiralan Hakkındaki Yasa", "Borçlar Yasası", "Istimlak Yasası", "Kat Mulkiyeti Yasası" ve "tcra ve İflas Yasası"dır... TahUye davalan"nı kapsamına alan birkaç yasa bulunmasına karşın, kira arttınmıyla ilgili davalarda, yargıçlann karar vermesini duzenleyen herhangi bir yasa yoktur... Kira arttınmı anlaşmazlıklarını düzenleyen 6570 sayılı yasanın 2. ve 3. maddeleri 1963 yılında Anayasa Mahkemesi taranndan iptal edilince, yargıçlann kira arttınmından kaynaklanan anlaşmazlıklarda karar vermesini kolaylaştıncı herhangi bir yasa maddesi de kalmamıştır .. Yargıçlar artık kira arttınmı konusunda Yargıtay kararlarına dayanarak karar verebilmektedir... Yargıtay'ın da bu konuda iki Ölçusu bulunmaktadır... Pek kullanılmayan birinci ölçüye göre, kiralanan yapının asgari değerinin (arsa ve binadeğeri toplamı) yuzde 5'ı, o yapının yıllık kira bedelinin en düşuk sımrını oluşturur... Konuyu ornekleyerek biraz daha açalım. Ve diyelim ki, kiralayacağımz konutun asgari değeri 12 milyon lira. 12 milyon liranın yüzde 5'i de 600 bin lira. 600 bini 12'ye bölduğünüzde çıkan 50 bin lira, sizin konutunuz için isteyeceğiniz en düşuk kira bedelini oluşturuyor. Soz gelimi aldığınız kira 30 bin liraysa ve mal sahibi olarak bunu arttırmak için mahkemeye başvurmuşsanız, mahkeme kirayı hemen 50 bin lıraya çıkarıyor. Ama kiralar genellikle çok yüksek olduğu için bu yöntem pek uygulanmıyor. Yargıtay, kira arttınmıyla ilgili kararlannda genellikle toptan eşya fıyat endekslerini olçü oİarak alıyor... Bir başka anlatımla, bir yıl öncekı enflasyon oranına göre bir değerlendirme yapıyor. Türkiye için henüz uzak bir olasılık ama, sozgelimi bir yıl önceki fıyat artışı yuzde 20'nin altında oldu... Bu durumda bu yüzde 20 oranı, o yıl aynen kiraya da yansıtılıyor... Eğer fiyat artış oranı yuzde 20 ile yuzde 40 arasında ise, kiralara o yıl yüzde 20 oranında zam yapılıyor... Yok eğer, bir yıl önceki enflasyon oranı yüzde 40'ın uzerindeyse, bu oranın yansı o yılki kira artış oranını oluşturuyor. Kısaca, bir yıl önceki enflasyon yuzde 50 ise o yıl kiralara yuzde 25 oranında zam yapılması gerekiyor. argıtay'ın kira arttınmı kararlan bir yıl önceki fiyat artışlanna göre ayarlanıyor. Yüzde 40 kadar enflasyonda yüzde 20 kira arttırılıyor. Yüzde 40sı geçerse, enflasyonun yansı kadar kira arttınmına izin veriliyor. Yapının asgari değerinin yüzde 5'i üzerinden kira belirlemesi ise pek uygulanmayan bir yöntem. Sayüar ortada, yapılanlar ortada, geleceğe dönuk almması zorun onlemler ortada... Ne var ki yapılması gerekenler yapılmadığı içi sorunlar da her yıl giderek çığ gibi buyuyor... Ülkemizin her yıl yeni 350 bin konuta gereksinimi var. Yapıl konut sayısı ise 200 bin dolayında. Her yıl 150 bin kadar konut a ğı bir yıl sonrasına aktarılıyor... Konut açığı büyudükçe, yansıtrr ya çalıştığımız kira sorunlan da her geçen gün biraz daha tırman1 geçiyor... "Ortadirek" diye tanımlanan insanlanmızın gelir düzeyi ortac ülkemizdeki konut fıyatlan da ortada... Ikisi kıyaslandığında or direğin konut sahibi olmasının imkânsızlığı kendiliğinden orU çıkıyor... Kiracıev sahibi anlaşmazlıklannı duzenleyecek, kira arttınmı da tahliye davalanna sağlıklı bir çözüm getirecek yasal değişikl lerin de en kısa sürede yapılması zorunlu. Yoksa yazımıza başl ken birkaç örnekle değindiğimiz "sonu kanlı olaylarla" daha karşılaşabiliriz. 2000 yılına hazırlanan Turkıye'de buyuk bir kentleşme olgusu şanıyor. Ve biz eğer 2 binli yıllara başımız ağnmadan girmek i yorsak, yeni 5 milyon konutun uretilmesi için şimdiden kolları vamamız gerekiyor. Bunun çözümu ise, kuşkusuz hükumetlerin gulayacağı bılınçli bir konut politikasından geçiyor... Y. Saghklı takdir mümktin mü? İzlediğimiz, ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıklanyla ilgili davalan ele alalım. Bu tür davalarda yargıç eğer somut deliller geliyorsa, (somut delillerin ne olduğuna ileride daha ayrıntılanyla değineceğiz) karar vermesi kolaydır. Ancak bu davalarda genellikle tarukların ifadelerı etkin olmakta ve karar "yargıcın takdirine" kalmaktadır... Gunde 4050 davaya bakan bir yargıç, çoğu zaman karşısındaki davacıyla davalımn ya da tanıklann yuzlerıne bile bakmaya zaman bulamamaktadır. Oysa karar verme aşamasındaki bir yargıcın, takdirini sağlıklı kullanabilmesi için biraz pedagog, biraz psikolog olması, hukuk alanındaki son gelişmeleri yakından izleyebilmesi bunun içinde okuması gerekmektedir. Sabahın 9'undan akşama dek çalışıp, basını kaşımaya zaman bulamayan, ustelik bir de ekonomik sıkıntı içinde, uçun beşin hesabını yapan bir yargıcın bunlan yapabilmesi de genellikle mumkun olmamaktadır. Yargıçlann ve mahkemelerin genel görunumüyle ılgili bu bilgileri verdikten sonra, ev sahibi ve kiracılann (anlaşmazlık durumunAiV; tr>nnmlanna da deöinelim... Tahliye davası hangi koşuHarda açılır? Daha once sozunü ettiğimiz, yasalara gore ev sahibinin, kiracısını evden çıkarmak amacıyla dava acabilmesi için bazı koşullann oluşması ve bu koşullann yargı öniinde kanıtlanması gerekiyor. BlTTl