Katalog

CUMHURİYET/6 Kredi, konutun ancak %27'sini karşılıyor Kooperatifüyelerineöneriler Araştırmamızm sonucu olarak, nasıl konut sahibi olabileceklerıni soran isteklilere onerılerımızı şöyle özetleyebilırız' 1 Eğer yuksek gelır grubunda değil de, kıt tasarruflannızla konut sahibi olmak çabasında ısenız, en geçerlı yol oncelıkle kooperatifler ve toplu konut organızasyonlarıdır. 2 Kooperatıftnizın yönetiminin ve uyelennın kendi çevrenizden ve bırbirım tanıyıp,bellı denetim mekanizmalarma sahıp nıtelıkte kısılerden olması guvencelıdır. 3 Arsa sorununu çozmek içın Toplu Konut Fonu ve beledıyelerın kamulaşunlan, altyapısı hazırlanan arazilenne yönelmek, dığer arsa maceralarına gore bıraz daha guvenceli ve ucuz gözukmektedır. 4 Arsanızm altyapı sorununun ve imar durumunun ılerde buyuk somntar yaratmayacak nıtelıkte olmasına dıkkat edın. 5 Eğer arsasını bulmuş ve temel işlerı ile uğrasmaya başlamıs bır kooperatif uyesı ısenız, yönetımınizı altyapı ıle ilgilı "yol, su kanalızasyon, elektrik" bağlantılannı bır an once yapması içın uyarın. 6 Sadece aydan aya belırh bır parayı bankaya yatırmakla kooperatif uyesı olarak uzerınize dusen yükumluluklerı yerıne getirmiş olmayacağınızı, yönetıcılerınızi dikkatle ızlemenız, genel kurullara katılmanız, projenm ızlemenız gerekuğıni bılerek hareket edın. 7 Kooperatifler Kanunu'nun sızlere tanıdığı hakları, denetımle ılgıli mekanızmalarını tyıce inceleyın ve gerektığınde kooperatıfinızın hesaplarını ve ışleyıştnı kontrol edın. 8 Kooperatif adı altında sızlerı kandırmaya yönelik şırketlere ıtibar etmeyın. Göstertşlı kooperatif burolarına yerleşmıs, "mudur" adı altında hayal satan tacırlerden uzak durun. 9 Baymdırlık Bakanlığı'nın 1986 yılı ıçin ılan ettığı konut malıyetlerine göre, bır metre kare içın kaloriferlı konutlarda 80 bin lira, kalorıfersiz konutlarda 70 bin lira gerektiğını dıkkate alın. Bu fiyatlarm onumuzdekı yıllarda katlanarak artacağını da hesaba katarak arsa payı, genel giderler, altyapı hariç, inşaat maliyeti metre karede 80 bin lıra olursa yuz metre karede en az 8 milyon lira ödeyeceğınızi hesaba katın. 10 Konut Fonu'ndan alacağımz kredinin bu maliyet içinde sızi 23 milyon liralık bir destek ıle rahatlatacağım, gerı kalan bolumu ıse inşaatımz suresınce kendi butçenızden odemek durumunda olacağınızı bilın. 11 Gazete ılanları ıle 300500 bin lıra ödemekle ve daha sonra ayda 50 bin lira gıbı taksitlerle konut sahibi olacağınızı vaat edenlere, bu hesapları yaptırarak verecekleri yanıtların inandırıcı bulunup oulunmadığım kontrol edın. Size bır konuda yalan söyleyenlerin, her konuda yalan söyleyebıleceklerını dıkkate alın. 12 tnşaatlarınız başlamışsa sadece fayanslarm rengini, banyonun döşemesini, parkelerin cinsını duşunmek yerine, ınşaatın sağlamhğı, betonarmenin kumu ve çimentosu, ısı ve su yalıtımı gibi konularla da ilgılenın ve mşaatımzı sık sık yerinde gezerek kontrol edın, beğenmedığiniz konularda yöneticilermizı uyarın. 13 Eğer kooperatıfinızın yönetıcilerı yaptıkları ışler konusunda sızlere inandırıcı gerekçeler sunamıyor, gecıkmelerm, eksikltklerin, harcamaların kaynaklarını durustçe açıklayamıyorlarsa, uyelerın bir araya gelerek bu yönetimi her zaman içın değıştırebıleceğını ve kendı kooperatıfmıze, kendımzm sahıp çıkabıleceğinızı hiçbır zaman unutmayın. Kooperatif yönetımını istedığınız gıbı duzenlemek içın zaman ayınn, çaba gosterm. Her urün, bır emeğın bedelıdır, eğer iyı bir urun (konut) sahibi olmak ıstıyorsantz zaman, para ve emek harcamak zorunda olduğunuzu unutmayın. 23 MA YIS 1986 1980 yıhnda SSK konut kredısı 600 bin lira iken inşaat bırım maliyeti 12 bin lıra olarak hesaplanıyordu Yanı 80 metre karelık bir sosyal konut, 960 bin lıraya ınşa edilebiliyordu. 600 bin liralık konut kredısı de bu ınşaatın >uzde 60'ının kredı ıle yapılmasını sağlayabiliyordu 1986 yılına bakarsak, konut fonu kredisi 2 milyon '. 250 bin lira olan 80 metre karelik konut içın ınşaat maliyeti metre karesi 70 bin lvradan 5 milyon 600 bin liradır. Sobalı bır kuçuk sosyal konutun malıyetinin yuzde 40'ı kredi, gerı kalan yuzde 60'ı kooperatif uyesinin veya yapsatçıdan ev alan veya kredi ile ev yaptıranın kendı kaynaklarından karşılaması gereken rakamdır. Bu bına kaloriferlı ıse metre karesi 80 bin lıradan hesaplanacak, 100 metre kare ise maliyeti 8 milyon lirayı bulacaktır. Bu daırenin arsa payı proje ve diğer gıderleri ile şu andakı maliyeti 10 milyon lira olarak hesaplanmakta ve 10 milyon liralık malıyet için• de konut kredismın payı 2 milyon 750 bin lira olarak • yüzde 27'lere kadar ınmektedır. w Bu hesap, konut kredilerının konut sahibı olmak '•' isteyenler için bugunkü malıyetlerin yanında ne kadar yetersiz bir destek durumuna geldiğını göstermekAtedir. <Z Bu durumda konut edınmek isteyen bır kişinin ge•"lir durumunun ne olması gerektiğını Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı Idaresi Başkanı Vahit Erdem'e sorduğumuzda ortanın ustundekı gelır gruplannın şanslı tNŞAATMALZEMELERİ Kartel oluşturan inşaat malzemesi üreticüeri flyatlan hıztayükseltiyor. Çağdaş bir olduğunu anhyoruz. Duşuk gelırlilere konut ımkânı konut için tasarruflar ve krediler giderek yetersiz kaltyor. sağlamak ıçin aynca bu yıl SSK'lı ışçılere ve memur1980 yıhnda inşaatların metre kare lara 750 bin liralık faızsız kredı verilmesi yolunda bır birim fiyatı 12 bin lira iken, 600 bin karar alındı, ancak bu kararın teknık aksaklıklar neliralık konut kredisi 80 metre denıyle henüz uygulanmasına başlanamadı. Karar uygulanmaya başlasa bile, subasman seviyesine gelebilkarelik bir inşaatın yüzde 60'ını mek içın arsa payı, altyapı katılım payı, proje ve difinanse edebiliyordu. Bugun ise ğer gıderler için yaklaşık 2 milyon lıra gerektiğı dumetre kare birim fiyatları 80 bin lira , şunulurse, 750 bin liralık kredıninin de dar gelırlileve 2 milyon 750 bin liralık kredi ., rin konut edinmesı ıçin derde deva olmadığı anlaşılı,jyor. Konut kredilerının yükseltilmesı yolundaki konutun ancak yüzde 27.5'ini pistemler ise şımdilik Toplu Konut îdaresı ve hukümet finanse ediyor. *e çevrelerinde olumlu yankı yapmıyor. Bu çevreler, fonMevcut durumda, toplu konut ~ da biriken mılyarların "«z kişiye çok kredi" yerıne, ' "çok kişiye az kredi" olarak dağıtılmasının daha uykredileri şimdilik ortanın üstündeki gun bir politika olduğu görüşunde bırleşiyorlar. gelir gruplarını daha çok finanse konut sahibi olunur FÜSUN ÖZBİLGEN Nasıl İnşaat malzemesi fiyatlarındaki artış ise, önünde durulur gibi değil. 1979 yıhnda bir metre karelik inşaatm maliyeti, 5.133 lira olarak hesaplanırken, bu maliyet 1980'de 8.357 lira, 1981'de 10.760 lira oidu. 1982'de 13.188 lira olan metre kare inşaat maliyeti 1983'te 18.662 liraya, 1984'te 28 bin liraya, 1985'te 53 bin liraya çıktı. Bu yıl için ise maliyet 80 bin lira. Vahıt Erdem'ın bu yılın ocak ayı ıtibarıyla verdıği ' rakamlara göre, Konut Fonu'ndan 244 bin 356 konut için 487.2 milyar liralık kredi açılmış ve bu kredinin 246 milyar hrası fhlen kuHandınlmıştır. Yani konut başına yaklaşık 1 milyon lıra. Kredilendirilen konutların 55 bin tanesi geçen yıl tamamlanarak iskâna açıl• mıştır, yuz bininin de bu yıl tamamlanması b<*klenc mektedir. \ Konut fonu çerçevesinde yılda 100 bin konutun kredilendirilmesi de aslında konut sorununa çözum sayılamıyor. Çunku Turkiye'nın yıllık konut gereksini'. mi 300 veya 400 bin arasında hesaplanıyor Böylece ; konut fonunun bir yıllık gereksinimın ancak dörtte »biri oranında konut için kredi açabıldiğı ve açılan kre" dinin de konut maliyetının dörtte bin olduğu ortaya Içıkıyor. Gerisi ise konut sahibi olmak isteyen vatan; daşların kendı keselerının gucune kalıyor ve uzmanlar, hukumetın konut politıkasını genellıkle bu noktada eleştirıyorlar. Sadece sınırlı ölçude kredi sağlamanm sosyal bır gereksinim olan konut için yeterli bir 1 devlet polıtikası olamayacağını belirtıyorlar. İnşaat ; Muhendisleri Odası Konut Komısyonu, konut politikasına şu eleştırılerı getiriyor: "Geçmişte çok şoylendi. Konut insanın temel gereksinimlerinden biridir. Saglıklı, çağdaş gereklerie donaUlmış bir konutta yaşamak herkesin bakkı sayümalıdır. Bu hak kâr konusu edilmemelidir. Insanlar gelirleri olçusunde bir para odeyerek konut gereksinimlerini giderebilmelidirler. Konut gereksinimi olanlann bugun konutlann piyasa fiyatlannı karşdayacak guçleri yoktur. Ama konut seceneksizdir, yaşanun surdurulebUmesi için, işgucunun yeniden uretilmesi için bir zorunluluktur. Öyleyse de>let kaynak yaratarak, konut alanına tasımalı, konut sonınunu piyasa rnekanizmalannın dısında çozmelidir. Konut üreümini butun aşamalanyla birlikte planlayıp uygulamalıdır. Bugun izlenen konut poliükası ilk bakışta bu çözttmden esintiler taşıyor. Yururlukteki ekonomi politikasıyla çelişmek pabasına devlet ucuz kredi ile konut alanını destekliyor. Kaynaklan genel bir onay kazanan bütçe dışı bir fon oluşturulmuştur. Bu fon, kooperatifter aracüığıyla konut gereksinimi içinde olanların birikimleriyle buluşacak konut alanına büyiık bir kaynak yığüacaktır. Gereksinim sahipleri bu devlet destegine guvenerek, buyuk umutlaria butun guçlerini kooperatiflerde toplamakudırlar. Bu kredi mek^piynmşı ve kooperatifler eliyle konut sonınunun çöziüecegi sanısı yaygınlastınlmaktadır. ediyor. Fon yönetiminin, "az kişiye yeterli ve çok kredi" yerine, "çok kişiye az kredi" politikasını benimsemesi, ortadireğin, devlet desteği ile konut edinmesini güçleştiriyor. InşaatMühendisIeriOdası Konut Komisyonu: Kooperatifler yönlendirilmeli Konut sonınunun en yaygın biçimde yaşayan dar gelirli toplulukların dikkatle izlemesi gereken hususlan, belirlenen çelişküer ışığmda, şu başlıklar altında toplamak mumkündür: • Dar ve sabit gelirli yurttaşlann konut sahibi olabibnesi, ancak bir arada yaşama koşullarına sahip olan toplulukların oluşturduklan kooperatifleşme esası ile, denetim ve yönetimi her safhada kontrol altında tutarak yönlendirmelerine bağlıdır. • Konutun ilk adımı olan arsanın temininde, kamulaştırma yasasına işlerlik kazandırılması ve arsa ofısi kurumunun geniş kitleler yararına çalıştırılmasınm zorlanması gerekmektedir. • Fon kaynaklarımn kullammında konuta ihtiyacı olan kesimlerin öncelikle ve direkt olarak yararlanması yollan aranmalıdır. • Üretim safhasmda teknik hizmetin, yükleniciden (müteahhitten) bağımsız olarak yurütülmesine özen gösterilmelidir. • Hisseli arsa ve araziler uzerinde, sonucu neye varacağı belirsiz yapılanmaya çözüm olarak bakümamahdır. • Arsa üretimini engelleyen bürokratik engelleri aşma yönünde, özellikle yerel yönetimleri dinamikleştirmenin oluşumlan hazırlanmalıdır. • Enflasyonist baskılardan azami etkilenmeyecek malzeme üretim ve pazarlama birlikleri oluştunılmahdır. lusu daha şimdiden hazırdır: Konut sorununun çozum biçimi ve oznesi olarak gorünen kooperatifler. Yaygın yanılgı şudur: Devlet bütun çozum onkoşullannı hazırlamıştır. tş kooperatiflerin becerisine, durustlugune ve insafına kalmıştır." KULÜBEDEN KONUTA Damına naylon torba gerilmiş çamur kulübelerde yaşayan da insanoğlu, modern kentler ve sitelerde yaşayan da. Her ikisini üreten de yine insanoğlu. Krediler açılıyor, paralar yaanhyor, konutlar yükseüyor. GüzeL Ancak bu düzenli konutlara yerleşemeyenleri, çamur bannaklara sığtnan aüelerin geleceğini de birilerinin duşunmesi gerekiyor. Işte o zaman gözler "devlef'i arıyor bu mahaüelerde. uyandınyor ve bu malzemenın kullanımı yönunde eğilımler yukseliyor. Sonuçta nasdsa bir kez ev sahibi oluyomz' diye duşunen dar gelirli kooperatif uyeleri de ınşaatlannın maliyetının yukselmesi pahasına bu tür malzemelere akıtıyorlar tasarruflarını. Bu arada demir, çimento gibi inşaatın temel gırdilerındekı fiyat artışları, sık sık devlet tarafından duzenlenırken, kereste, tuğla, çıvı, boru, cam gibi malzemenin fıyatlan da hızla yukseliyor. Toplu Konut Fonu vasıtasıyla inşaat sektörune her yıl 200 mılyar liralık bır kredi akışı sağlanınca, konut sahibi olma ozlemı içindeki orta gelir gruplan da tum tasarruflarını bu yönde akıtmaya basladığı ıçin sadece bu kesımde bır yılda 500600 milyar liralık bir kaynak, konut uretım sektörune akıtılmış oluyor İmar lskân Bakanhğı Mesken Genel Mudurltiğunun 1983 birim inşaat fiyatları ıle yaptırdığı bır araştırmaya göre, inşaat gırdı yuzdelerı şöyle hesaplanıyor: İnşaat malzemesi Yuzde oranı Demir 14.43 Kereste 11.18 Çimento 6.48 Tkğla 2.75 Kum, çakıl 2.44 Diğer 21.88 İşçilik 13.76 Usta işçi 8.65 Düz işçi 8.16 Sakliye 7.34 Sıhhi ve muşterek işler 2.93 Elektrik Bir ınşaatın bırım fıyatlanndan yuzde 21.88'inın "diger" olarak adlandınlan boru, çıvi, hela taşı, bulaşık taşı, PVC borular, kuvet, musluk gibi kısıtlı sayıda firma tarafından uretılen malzemeye gıttiğı hesaplandığı zaman, bu urmaların sadece konut yaptınmlarından yılda ortalama 88 milyar liralık cıro sağladıkları gözlenmektedir Yine aynı şekilde konut sektörunün büyuk bir eğitım ve harcama gerektirmeden işsizliğın çözümünde de önemlı katkısı olduğu ve yine yılda 8590 milyar Uralık bir paranın da konut sektörunde çalışan işçiler aracılığıyia ışsızlik sorununa bir rruktar katkı getırdığı gözlenmektedir. Konut sorununu bugunku duzeye ulaştıran birincıl etmen parasal desteğın yeterince sağlanamamış olması ve devletın bu soruna yeterınce ağırlık vermemesı. Planh kalkınmaya yöneldığimizden bu yana, kalkınma planlan her zaman şu ilkeleri getirmişler: Kamu kaynaklan ve kredılerinin halk konutlarına yönlendirilmesi ve bu konuılara kolayhklar sağlanması, Sosyal konutlar özendirılirken, luks konutlann kredilendirilmeyeceği, Toplu konut yapımına öncelik verileceği. Konut kooperatifçılığınin özendırileceğı. Bu vlkeler uygulamada yurümemiş, kamu kaynakları halk konutlanna yöneltîleceği yerde başka alanlarda bazen çarçur edilmiş, kredilerın yeterlılik oranı giderek azalmış. SSK kredılen son yıllarda ıyice yetersız hale gelrruş, Toplu Konut Kanunu ilk çıktığı şeklıyle işlememış daha sonra bir fon kurulması uzerine kooperatıflere kredi akışı başlamıs. Ancak bu kez de inşaat malıyetlerinin olağanüstu şahlanması üzerine Toplu Konut Fonu'ndan verilen krediler yetersiz hale gelmışler. Kredı limıtlennın yukseltilmemesı, krediyi inşaat malıyetinin yanında giderek gulunç sevıyeye ındirmeye başlamıştır. Gerek kendı başına, kendi arazisine ev yaptırmaya çalışanlar olsun, gerek toplu konut projelenne katılarak kooperatifler yoluyla ev sahibi olmaya kalkışanlar olsun, şımdıki kredi Umıtleri ile ve kıracı olduklan da varsayılarak, gelir düzeylerı ortalama sevıyenin ustünde olmadıkça ev sahibi olmayı artık pek umut edememektedirler. Hesap şu kadar basittir. Konut sahibi olmak isteyen kişinin ortalama aylık kirası * : 60 bin TL. Kooperatife ödemesı gereken aylık : 200 bin TL. Ailelerın diğer aylık masrafları : 100 bin TL. En duşuk tutulmuş bu hesaplama, aileni?. avlık gelırınin 360 bin liranın uzerinde olması gerektiğini ortaya koymaktadır. Diyeceksiniz ki, niçin ayda 200 bin lıra ortalama ödenecek. Konut kredisi yok mu? Var. Ancak arsa, altyapı, ustyapı tumüyle bir inşaatın, lüks değil, sosyal bir konut inşaatının bugünkü maliyeti yuz metre kare için 10 milyon lira civarına yüksehniş bulunuyor. Bu miktarın 2 milyon 750 bin liralık kredisini duşelim. Geriye kalan 7 milyon 250 bin liralık bölum konut sahibi olmak isteyen kişi tarafından aylık taksitlere bölunmek suretiyle ödenecektir. Konut inşaatının 3 yıl surduğunu farzederek yaptığımız hesaplama, 7 milyon 250 bin lirayı 36 aya bölmekten ibarettir Böylece aylık ödeyeceğimiz taksit miktan 200 bin lira olarak karşırnıza çıkıyor. Kuşkusuz gelecek üç yıl içinde inşaat maliyetlerindeki artışlann getireceği ek masraflar ve ödemeler de cabası olacaktır. tşte bu nedenle diyoruz ki, ayda 200 bin liralık konut tasarrufu sağlayacak gelir durumu olanlar dışında kalanlar, konut sahibi olma yolunda iyi niyetle adım atarken, kooperatif adı alündaki dolandıncılardan, amatörce heves ve hesap sahiplerinden kendilerini sakınmak ve bilinçli araştırmalar yapmadan ışe girişmemek durumundalar. Bu arada, "konut sorununu çözdüm" dıyen hukumet başkanının da sadece, 23 milyon lira kredı sağlamakla bu sorunun çözulmeyeceğinin bilincinde olarak yeni önlemler duşunmesi dileğiyle... Bü'yük kentlerimizden birinde yaşayan ve konut edinmek isteyen insanın en basit hesapla aylık gıderleri şöyle hesaplanıyor: Aylık ev kirası 60 bin lira, ailenin aylık tüketimi 100 bin lira, aylık kooperatif taksidi 200 bin lira, toplam 360 bin lira. Ancak daba şimdiden bu mekanizmanın yetersizligi ve sorunu derinlemesine kavrama yeteneginden yoksunlugu goninmeye başlamıştır. Kısa surede uygulanan politikanın ana ogesi olan kredi akışında tıkanıklıklar ortaya çıkmıştır. Kredilendirme, istemin çok gerisinde kalmaktadır. Krediler gittikçe uzayan bekleyişlerden sonra gerçekleşebilir olmaktadır. Kredilerin toplam konut maliyeti içindeki payı gittikçe duşmektedir. Bugun bu pay yuzde otuza doğru inmektedir. Bu durum kredilerden gerçek gereksinim sahiplerinin yararlanmasını olanaksızlaştınnaktadır. Ya da bir kooperatife girmiş olanlann çok buyuk giıçlüklerie karşüaşmastna yol açmaktadır. Konut gibi çok boyutlu bir konuda gereksinimden iırune, sureç bir bütun olarak kavranıp butun aşamalanyla planlanıp yonkodirümezse, önce krediter, sonra da kredinin alana çektigi gereksinim sahiplerinin birikimleri daha uretime yonelmeden buyuk paylasım yanşına uğrar. Bu ise kredinin amacına uygun dagılımı bir yana, konut uretim artışı da saglayamadan yalnızca buyuk duşkınkiıklanna kaynaklık etmesi tehlikesini içinde taşır. tki yıllık kısa deneyim, bu uygulam» ile büyük bir cıkmazın yaklaştıgını gösteriyor. Basans^lıgın sorum İnşaat malzemesi fiyatları Konut bırım malıyetleri bir yıl içinde yüzde yuze yakın artışlar gösteriyor. Bayırduruk Bakanlığı'nın inşaat maliyetlerıne ilişkın her yıl açıkladığı rakamlar da bu artışları doğruluyor. 1979 yıhnda bir metre kare ınşaatın birim maliyeti 5.133 lira olarak hesaplanırken, 1980 yıhnda 8.357 liraya, 1981 yıhnda 10.760 liraya yukseldi. 1982 için bu rakam 13.188 lira, 1983 ıçin 18.662 lıra, 1984 için 28 bin lira, 1985 için 53 bin lıra iken bu yıl 80 bin lıra. inşaat birim fiyatlarının Turkıye'de yaşanan enflasyonun uzennde artmasının bir nedeni de inşaat malzemesi ureten firmalann tekeller haline gelmış olmalan. Orneğin fayans, klozet ve seramik mamuller ureten firmalann sayısı uç dört tane oluyor ve bu firmalar, kendi aralarında gizli fiyat anlaşmalan yaparak kartel oluşturuyorlar. Fiyatları istedikleri gibi tayin ediyorlar. tnşaat yapan kişi ve kuruluşlar ise, başkaca seçenekleri bulunmadığı ıçin bu mamulleri kartellerin saptadığı yuksek fiyatlarla alıp kullanmak zorunda kalıyorlar. Bu gızlı fıyat anlaşmalan ile kartel oluşturan inşaat malzemesi ureten firmalann fiyatlarım kırmak için hukumetin gehştırdiği yöntem ise sadece ithalata izin vermek oluyor. Ancak ithal edilen luks standarttaki klozet, banyo takımları ve mutfak takımlan da yine aynı firmalann mağazalannda sergileniyor. Yani ucuzluk değil, ithal yoluyla da pahalıhk getırılmış oluyor. Aynca bu ithal malları ve luks inşaat malzemesi altın yaldızlı, gumuş kaplamalı, suslu puslu fayanslar, eviveler, bataryalar, seramikler inşaat sahiplerinde özlem BİTTİ