Katalog

EMLAKEK4 C 26/12/07 17:53 Page 4 EMLAK EKİ 4 CMYK Yıkıp yeniden yapalım! E konominin lokomotifi konumundaki inşaat sektöründe son iki hızlı yıldan sonra 2007’de ciddi bir yavaşlama oldu. Bunun en önemli nedenlerinden biri kuşkusuz alım gücü. Orta gelir grubunun ödeyebileceği fiyat aralıklarında konut üretilmesi için nitelikli arsa stoku yetersizliği sorununun aşılması gerekiyor. Sektör temsilcileri bu noktada kentsel dönüşüm yasa tasarısının bir an önce meclisten geçirilerek, uygulamaya alınmasını istiyorlar. Şehir merkezlerinde çarpık yapılaşmış alanların yenilenmesi ve dönüşümü ile yeni arsalar üretilebileceğine değinen sektör temsilcileri, yasasının yanı sıra mülkiyet ve imar hakları konusunda da yerel otoritelerin ortak hareket ederek süreci hızlandırabileceklerini kaydediyorlar. Nitelikli arsa üretiminde, şehir merkezinde kalan sanayi alanların şehir dışına çıkartılması ve kamu arazilerin kullanıma açılması da çözüm olarak öneriliyor. Kriz yıllarının ardından ertelenmiş taleplerin hızla harekete geçtiği konut sektöründe son bir yıldır durgunluk yaşanıyor. Sektör temsilcileri 2006’nın ikinci yarısında başlayan ve 2007’de de devam eden durgunluğun iki temel nedenini, konut sektöründe önemli potansiyel oluşturan orta gelir grubunun konut edinecek finansal güce sahip olmaması ve arsa stoku yetersizliği nedeniyle artan konut fiyatlarına bağlıyorlar. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) araştırma sonuçlarına göre 2015 yılına kadar 8 milyon yeni konuta ihtiyacı olan Türkiye’de, konut talebinin büyük kısmını üst gelir grubu değil, orta ve orta altı gelir grubu oluşturuyor. Büyükşehirlerde üst gelir grubuna yönelik yapılan konutlara bakıldığında, her ne kadar bu alanda bir doygunluk yaşandığı söylense de, her hangi bir satış problemi yaşanmıyor ve talep ile arz buluşabiliyor. Finansman sorunu yaşamayan üst gelir grubunun konut talebinin ağırlıklı olarak yatırıma yönelik olduğu görülüyor. Asıl talebin ve ihtiyacın doğduğu orta ve orta altı dar gelir grubunun talebinin fiili talebe dönüşebilmesi için ise bu alandaki finansman sorununa çözüm bulunması gerekiyor. Sektör temsilcileri, mevcut faiz haddeleriyle orta gelir grubunun belli bir kesiminin konut piyasasına girebildiğine işaret ederek, faiz hadleri her bir puan düştükçe yeni taleplerin oluşacağını öngörüyorlar. Bugünkü faiz hadleri ile belli nitelikteki bir evin aylık ödemeleri bin lira ise faiz hadleri yarıya Alt ve hatta orta gelir grubunun bile konut edinecek finansal güçten yoksunluğu ile arsa üretimindeki yetersizlik fiyatı arttırırken sektör temsilcileri çözüm konusunda kentsel dönüşüme işaret ediyor. 2015 yılına kadar 8 milyon yeni konuta ihtiyaç var düştüğünde bu rakamın 500 liraya düşmesi bekleniyor. Uzmanlara göre de talep bu kesimden gelecek. Konut piyasalarında hiçbir zaman yüksek faiz haddiyle finansman yaratılamayacağını ve ana hedefin faiz hadlerinin düşürülmesi olduğunu dile getiren sektör temsilcileri , faiz hadlerinin yıllık bazda reel olarak yüzde 3’ler 4’ler seviyesine çekilmesi halinde orta gelir grubunun önemli ölçüde piyasaya girmesinin sağlanabileceğini vurguluyorlar. BEKİR CUMURCU: HAKAN KODAL: Arsa üretmek zorundayız Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği Başkanı Bekir Cumurcu’ya göre, büyük şehirlerde ortalama her iki konuttan biri niteliksiz konut. Bu nedenle bu konutların yenilenmesi ihtiyacı var ve deprem gerçeği göz ardı edilmemeli. Türkiye’nin artan konut ihtiyacının karşılanması noktasında ciddi sorunlarla yüz yüze olduğunu dile getiren Cumurcu “Türkiye’de tasarım, teknoloji, makine parkı, know how ve talep sorunu yok. Sorun, arsa üretimi ve ihtiyacın efektif talebe dönüşmesini sağlayacak olan finansman sorunudur” Arsa üretiminin önü açılmalı Krea İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal, durgunluğun daha çok müşterinin seçici olmasından veya arz fazlasından çok şu an piyasayı izleme eğiliminden kaynaklandığını söyledi. Kodal, sektördeki durgunluğa neden olan etkenlerden birinin de faiz oranlarının yüksekliği ve bankaların ev kredi pazarlama aktivitelerini azaltmaları olduğunu ifade etti. Mülkiyet ve imar sorunlarının arsa üretiminin önündeki en büyük sorunu oluşturduğunu dile getiren Kodal, arsa üretiminin şehir merkezlerindeki çarpık yapılaşmış dedi. Cumurcu, sektörün darboğazlarından biri olan yetersiz arsa stoku sorununun kentsel dönüşüm politikalarının uygulanması ve kamu arsalarının devreye sokulması gibi yöntemlerle çözülmeye başlandığını ifade ederek çok radikal adımların atılması gereken alanın konut finansmanı alanı olduğunun altını çizdi. alanların yenilenmesi ve kentsel dönüşüm ile sağlanabileceğine değinerek, “Mülkiyet ve imar konusundaki yerel otoritelerin ortak hareket etmesi ve bu süreci teşvik etmesi çok önemli. Tabii ki bu süreç de oldukça uzun” dedi. Krea İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal arsa maliyetini düşürecek önlemler alınmasının gerektiğine dikkat çekti. YÜCEL ERSÖZ: İnan: Acilen kentsel dönüşüm İstanbul merkezde ciddi bir arsa bulma sıkıntısı yaşandığını belirten İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, “İstanbul’un her tarafında hatta İzmit’te bile inşaatçılar arazi toplamaya devam ediyorlar. İstanbul içinde fiyatları henüz 20 YTL/m2 civarında kalmış her yer bence cazip. Şehrin içinde arsa fiyatları düşmeden arsa alımı çok cazip değil.” diye konuştu. İnan, kentsel dönüşüm için yasal altyapının hemen hazırlanması gerektiğini belirterek şunları söyledi: “Mutlaka hemen uygulanmaya başlaması gereken bir kanun tasarısı. Bu hali ile sektöre yeni proje alanları kazandıracağı için fiyatların aşağı çekilmesine katkıda bulunacaktır. İmar planları mutlaka tamamlanmalı, şeffaf ve yeterli olmalıdır. Şu an yürürlükteki imar plan alanlarını toplasanız, değil gelecekteki nüfusu şu anki İstanbul nüfusunu bile yasal olarak barındıramayacağınızı göreceksiniz. 2B yasası mutlaka hemen uygulanmaya başlaması gereken bir kanun tasarısı, burada gayri yasal zeminden yasal zemine çekilecek çok miktarda arazi var. Bu arazilerin yasal zemine gelmesi ile hem kullanıcılar hem devlet bir rahat nefes alacak.” IŞIK GÖKKAYA: EMRE ÇAMLIBEL: Büyümeyi orta gelirli tetikler Faizlerin yüzde 1 olması durumunda konut kredisi ile ev sahibi olabilecek hane sayısının çok daha fazla olacağını anlatan Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Yücel Ersöz, Türkiye’de gayrimenkul pazarı açısından orta ve ortaüst gelir gruplarının yüzde 20’lik dilimdeki hanelerden oluştuğuna dikkat çekti. Sektörün bundan sonraki büyümesinin büyük oranda bu gelir grupları tarafından tetikleneceğini vurgulayan Ersöz, arsa stokunun yetersiz Özelkamu işbirliği zorunlu YGYO Genel Müdürü Işık Gökkaya, dünyada mortgage fonlarının kayıplarından sonra gelişmekte olan ülkelere çok büyük yatırımlar başladığını belirterek, “Gayrimenkul üzerine dünyada her yıl dolaşan 1 trilyon dolarlık fon var. Türkiye’nin rakipleri arasında Rusya, Polonya, Macaristan öne çıkıyor. Bizim burada yapmamız gereken iki önemli nokta var. Birincisi yerel yönetimlerin yabancı sermayeyi iyi yönlendirmesi gerekiyor. İkincisi ise,yeni merkezler yaratmak için Kentsel Dönüşüm Kanunu’yla birilikte yeni bir planlama yapmak gerekiyor” diye konuştu. Gökkaya, yüzde 65’lik bu kesimin gelir duruma uygun konut projesi üretilemediğine işaret etti. Gökkaya, bunun nedeninin arsa maliyetinin genel maliyetlerin yüzde 60’ını oluşturması olduğunu vurgulayarak, “Konut sektöründe büyük potansiyel orta ve alt gelir grubuna yönelik projelerde. Bu noktada Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun yasalaşması ve kamu – özel sektör işbirliği gerekiyor” dedi. Orta ve alt gelirli için teşvik şart Soyak Genel Müdürü Emre Çamlıbel, faiz oranlarının yıllık yüzde 17’ler seviyesinde seyretmesi sebebiyle konut sektöründe bir yavaşlamasının söz konusu olduğunu belirterek, talepte bir daralma yaşandığını ancak bu süreçte köklü ve kurumsal firmaların bir sorun yaşamadıklarını söyledi. Çamlıbel, özel sektöründe dar ve orta gelir kesimine yönelik proje üretmeye teşvik edilmesi gerektiğini anlattı. Dar ve orta gelirlilere yönelik projeler için arsa payının olmasının özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde giderek büyüyen bir sorun oluşturduğunun altını çizdi. Ersöz, yasal altyapı hazır olmadığı için kentsel dönüşümün yaşama geçirilemediğine ve bunun kayıp olduğuna dikkat çekti. KDV’sinin yüzde 18’den yüzde 1’e düşürülmesi, damga vergisi alınmaması gibi bir takım teşvikler sağlanabileceğini kaydeden Çamlıbel, “Bunlar fiyatlara yansıyacaktır. Özel sektörde dar ve orta gelir grubuna yönelik projeler geliştirir” dedi.