Catalog

R PAZAR 8 11/1/07 16:15 Page 1 PAZAR EKİ 8 CMYK 8 14 OCAK 2007 / SAYI 1086 stanbul’daki Kentsel Dönüşüm Projeleri’nin mimarı, İstanbul Metropolitan Planlama ve Kentsel Tasarım Merkezi (İMP). Projeler, 15 ayrı çalışma grubunda görev alan 300’den fazla bilim insanı, uzman ve eleman tarafından üretiliyor. Tarlabaşı’ndaki merkezde; Ülke ve Bölge Planlama, Ticaret ve Hizmetler, Konut ve Yaşam Kalitesi, Lojistik, Kültür Endüstrileri gibi gruplarda 550 kişi çalışıyor. Bunların bağlı olduğu isim, merkezin proje yöneticisi Hüseyin Kaptan. Aynı zamanda İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Danışmanı ve BİMTAŞ AŞ’nin yönetim kurulu üyesi. Kaptan’la kentsel Bu benim projem... İ MEHMET SÖNMEZ (Yapı Kredi Perakende Bankacılıktan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı) İmar Planlarında kullanım kararları belirlenecek” denilen 2B alanlarını neler bekliyor? TMMOB’a bağlı sekiz meslek odasının İMP'nin İBB’den ihale alan bir şirketin, Bimtaş’ın bünyesinde yer almasından kaynaklı İstanbul İl Çevre Planı yapma yetkisi olmadığı gerekçesiyle dava açmalarını nasıl değerlendiriyor? Planlar kapsamında yıkılacak ve yapılacak alanlar neler? Ya insanlar, planların İstanbulluların yaşamına etkileri neler olacak? “İstanbul’un küresel düzeydeki metropoller arası yarışta hak ettiği yeri alması ve uluslararası pazarda daha rekabetçi olması” hedefi, İstanbullular için ne Kredi talebi arttı Aynı arşivden Bosphorus Tower Projesi... Bankalar, uzun yıllar yüksek enflasyon nedeniyle düşük faizli ve uzun vadeli konut kredisi veremedi. Son yıllarda enflasyon oranları düşünce, uzun vadeli ve aylık yüzde birlere yaklaşan faiz oranları ile konut kredileri vermeye başladık. Bu imkânlar, ikamet ve yatırım amaçlı konut talebinde gözle görülür bir sıçrama yaptı. Türkiye Bankalar Birliği’ne göre 2003’te 25 bin adet ve 0.8 milyar YTL, 2004’te yaklaşık 100 bin adet ve 2.7 milyar YTL, 2005’te 272 bin adet ve 12.96 milyar YTL, 2006’nın ilk 6 ayında ise 195 bin adet ve 11.39 milyar YTL’lik konut kredisi kullandırıldı. Köyden kente göçün devam etmesi, yüksek nüfus artış hızı, gençlerin toplam nüfus içinde önemli yer teşkil edecek olması ve konutun halen bir yatırım aracı olarak görülmesinden dolayı uzun vadede konut kredisi talebi devam edecektir. Konut satışları, ilkbahar ve sonbaharda hız kazanır, yaz ve kış aylarında yavaşlar. Konut kredileri piyasasında 2006 Eylül sonu itibarı ile pazar payımız yüzde 7.3. Kentsel dönüşüm kapsamında kurumsal yapıdaki firma ve kurumlarca gerçekleştirilen planlı, kaliteli konut arzları konut piyasasını olumlu etkiliyor. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları yani GYO’lar, gayrimenkule ve/veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketleridir. GYO’lar geleceğin gayrimenkul sektörünü şekillendirecek profesyonel yatırım şirketleri olarak son yıllarda finansal piyasalarda görülen en önemli yeniliklerden biri ve özellikle finansman kaynaklarının kısıtlı olduğu gayrimenkul sektörüne kurumsal sermayenin girebilmesi, büyük ve nitelikli projelerin hayata geçebilmesi için önemli yatırım araçları. Bu sebeplerle, Yapı Kredi Koray GMYO AŞ tarafından İstanbul İstanbul, BİS, Evidea, Ankara Ankara gibi birçok konut projesi hayata geçti. Ayrıca maketten satış yani bitmemiş konutlara yönelik konut kredisi çalışmaları da bankamız ile Yapı Kredi Koray GMYO AŞ arasındaki işbirliğiyle 1998’den beri uygulanıyor. Mortgage sisteminin işleyebilmesi için makro ekonomik istikrar, hukuki altyapı ve derin sermaye piyasalarının varlığı gerekiyor. Sistemin uygulanamayışının asıl sebebi yıllardır devam eden yüksek enflasyondu. Konu üzerine çalıştığımızı, sorularımızın hazır olduğunu söylüyoruz, bu kez soruları görmek istiyor. Sorulara bir itirazı yok, ama yanıt niyetine anlattıklarını teybe almamıza izin yok. Dosyaları uzatıyor yine, “Alın inceleyin, oradan istediğinizi yazarsınız. Gerisini sizin vicdanınıza bırakıyorum” diyor. İşte Kaptan’ın yukarıdaki sorulara yanıt niyetine anlattıkları: Su havzasındaki iki milyon insan yerinden edilecek, evet. Romantik söylemlerde bulunmak kolaydır. Burada üç Paris edecek büyüklükte bir kentten bahsediyoruz. Üstelik kanunsuz bir kent bu. Bu projelerin altına belki İngiltere'deki, Amerika’daki bazı şirketler imza atabilirdi, ancak Türkiye’den kimse çıkmadı. Biz yaptık, planların altında Hüseyin Kaptan imzası var, konuşanlar şimdiye kadar neredeydi? Biz de kenti planlamayalım da böyle mi kalsın yani? Çamlıca Tower Projesi. Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi Arşivi’nden. Onların yaptıkları siyaset, sloganlarla konuşmak kolay. Hüseyin Kaptan dönüşüm projelerini, 1/100.000 ölçekli İstanbul kadar eşitlikçi ve insan temelli Ben kimse ile polemiğe girmek İl Bütünü Çevre Düzeni Planı’nı konuşmak bir plan hazırlanmasına izin verdi?.. istemiyorum. Bu merkezde çalışanlar da zaten istedik. Sorularımızı hazırladık, 26 yıl sonra bir Ancak Kaptan’a ulaşmak kolay değil. İki odalarda yer alan insanlar. Buraya girmek kolay İstanbul imar planı gerçekleştirildiği halde, plan haftalık uğraş sonunda randevu alabiliyor ve yüz değildir, referans isteriz, geçmişinize kadar neden çok eleştiriliyor? Planlardaki “Kentsel yüze geliyoruz. Kaptan konuşmak istemiyor, araştırırız. Çalışanlar profesyonel yani. Mimarlar Hizmet Alanı” gibi kesin belirginliği olmayan gerekçesi yorgunluğu, yoğunluğu. Planlarla ilgili Odası’na burada oda verdik, gelmediler. alanlarda neler olacak? Projelerde, “Yasal statüsü dosyaları veriyor, inceleyin, soru çıkarıp öyle Masama tebligat bırakmışlar, onu bile gelip netleşince 1/25 000 ve 1/5000 ölçekli Nazım gelin diyor. konuşmadılar. BESİME ŞEN / MAYA ARIKANLI ÖZDEMİR (Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü Araştırma Görevlisi) imar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü araştırma görevlileri Besime Şen ve Maya Arıkanlı Özdemir için kentsel dönüşüm, İstanbul’a küresel sermayenin biçtiği yeni rolün bir sonucu. Maya Arıkanlı Özdemir, aynı zamanda inşaat mühendisliği, Besime Şen ise maliye bölümü mezunu. İstanbul’daki kentsel dönüşümle ilgili sorularımızı yanıtladılar. Kentsel dönüşüm projeleri karşımıza nasıl bir İstanbul tablosu çıkaracak? Besime Şen: Eski ve tarihi nitelikteki kent merkezleri ile gecekondu semtlerinde gerek mekânsal, gerekse kentin sosyal sınıflarının geleceği açısından önemli dönüşümler yaşanacak. Tarihi kent merkezlerindeki dönüşüm soylulaştırma biçiminde gerçekleşiyor. Cihangir ve Galata’daki dönüşüm bunun örnekleri. Kent merkezleri, her tür kent fonksiyonlarının en yoğun olduğu bölgeler. Bu merkezler, bütün sınıfların kullanımına açık kamusal alanlar gerektirir, ancak son dönemde ve özellikle 1990’lardan itibaren buralarda ticari nitelikteki özel kullanımlar arttı. Bunda, tarihi alanları turizme açma politikaları etkili. Projelerde, özel girişimcinin yönelimi ve beklentisi belirleyici. Kültürsanat, eğlence alanları özel girişimci için önemli ekonomik yatırımlar. Açık alanlar, sokaklar bile işletme gibi kullanılıyor. Kentsel dönüşüm sürecinin genel stratejisi, kent merkezlerini prestij alanları haline getirmek. Bir kente prestij nasıl kazandırılır? B. Şen: Bunun için hâlâ yoğun olarak var olan sorunları çözmeniz ya da temizlemeniz gerekiyor. Ekonomik, sosyal ve kentsel altyapıya dair sorunları çözmeden bir kente “prestij” kazandırılmasından sadece çok sınırlı bir kesim yararlanır. Kentte mekânsal ve sınıfsal ayrışma artar. Maya Arıkanlı Özdemir: Projelerin içeriğine, çözümlere ve önerilere bakınca İstanbul için kentin tam sınırında oluşturulan çok merkezli bir yaklaşım düşünüldüğünü görüyoruz. Bir kesime sanki farklı adresler gösteriliyor, kibarca “buyurun kapı şurada” deniyor. Peki bu insanları neler bekliyor? M. A. Özdemir: Tabii ki süreç, yerinden edilmeyi beraberinde getirecek. Getirmese bile başka Buyurun, kapı şurada... M yoksunlukları, eşitsizlikleri yeniden üretip derinleştirecek. Örneğin “değerli” arazilerden birindeki Karanfilköy daha önce bir yıkım süreci yaşamış, farklı bir örgütlenme biçimini hayata geçirerek yıkımları durdurmayı başarabilmişti. Mahalle, şimdi yine bir dönüşümün eşiğinde, bu kez farklı bir yol izleme telaşındalar. Dönüşümü “kaçınılmaz” gören Karanfilköylüler belediye ile bir uzlaşma zemini arıyorlar, projeyi belediye ile geliştiriyorlar, ama mahallelilerin bir kısmı, yani daha yoksulları dışlandı. Ortada heyula gibi duran bir yasa tasarısı var ve içeriği oldukça muğlak. Bunun muğlaklığı ve kaçınılmaz bir süreç olarak dayatılması “rıza” üretiyor. Ancak gerçekten barınma haklarından başka kaybedecek hiçbir şeyleri olmayan mahallelerde, şu günlerde başka bir örgütlenme biçimi yaşanıyor. Hakiki direnişler buralardan çıkacak. B. Şen: Üstelik projeler mülk sahiplerini göz önüne alsa da, kiracılara yönelik bir politika üretmiyor. En büyük açığı da bu. Orta sınıf hayatını tahrip eden bir kentsel yapım alanı yaratıyor. Projeler gerçekleşirse, Galata’yı bekleyen değişimin adı Galataport... Son yıllarda artan banka konut kredileri ve sık sık adı anılan Mortgage sisteminin bu insanlara pek katkısı yok sanırım. B. Şen: Mortgage ve konut kredileri, kentsel dönüşüm projeleri açısından önemli bir beklenti yaratıyor. Oysa ne finans ne de gayrimenkul sektörü bu bağı sürdürebilecek istikrara sahip değil. M. A. Özdemir: Güler Sabancı, holdingin 10 yıllık stratejisini açıklarken çimento sanayini temel sektörlerden biri ilan etti. Sabancı Holding’in çimento üreten 34 şirketi var. Demek ki büyük sermaye konut sektörünü hala çok önemsiyor. Artık bütün büyük işletmeler, gayrimenkul yatırım ortaklıkları kurmaya başladı. Anlaşılan geleceğin sektörü gayrimenkul. Sizce bu süreç, yeni gayrimenkul zenginleri de yaratacak mı? M. A. Özdemir: 1923’ten beri, Türkiye’nin temel büyüme dinamiklerinde karşımıza hep inşaat sektörü çıkıyor. O yüzden bunun yeni bir şey olduğunu düşünmüyorum, ama tabii ki konut meselesi farklı bir rotada. Son iki yılda inşaat sektörü başka bir yarışın içine girdi. Firmaların büyüklüklerine ve aldıkları işlere göre yapılan değerlendirmede Türk müteahhitleri 2005'te dünya dördüncüsü, 2006'da ise Amerika ve Çin’in ardından dünya üçüncüsü oldu. Avrupa’da bize en yakın ülke sekizinci sıradaki İtalya. Türkiye'de 300 inşaat müteahhitliği firması var. Bu hiç de azımsanacak bir rakam değil. İnşaat sektörü bir hayli zengin yarattı. Tek başına konuta bakacak olursak, o da “yeni” zenginlerini yaratma yolunda. B. Şen: Büyük kentlerde bu işin en zor yanı, arazi bulmak ve üretmek. Bu anlamda TOKİ çok avantajlı. Bir girişimci gibi davranıp, hareket edebiliyor. Üstelik Türkiye’nin her yerinde bu avantajı kullanabiliyor. M. A. Özdemir: Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı hâlâ mecliste. Yasallaşınca, belediyeler, bütün ya da ayrı ayrı parçaların toplamı en az beş hektar olması şartıyla her istedikleri alanda kentsel dönüşüm projeleri uygulayabilecekler. Yasaya gerekçe olarak yakın dönemde çıkarılan “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmazların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun”un ve 5366 sayılı Belediyeler Kanunu’nun 73. madde hükümlerinin uygulama zorluğu ve eksikliği gösteriliyor. Bu yeni yasa, belediyelere ciddi kamulaştırma ve güç kullanma hakkı tanıyor. İşi tarihi bir alanda özel koruma kurulu oluşturmaya kadar getirdiler. Tabii burada tek aktör yerel yönetimler değil, tüm bunlar sermayenin gerekleriyle uyumlu. Bu yenilenme sürecine, İstanbul Kültür Başkenti Projeleri de eklenince, İstanbul’u büyük bir değişimin beklediği görülüyor. M. A. Özdemir: Bu proje aslında bir zamanların Beyoğlu Güzelleştirme Derneği gibi sivil toplum kuruluşlarının gündemindeki faaliyetlerin ölçeğinin büyümesinden başka bir şey değil. Aynı onlar gibi elit bir içeriğe sahip. Proje ile iki milyon kişi yerinden edilecek.