Katalog

1 TEMMUZ 2011 CUMA 3 gerektiğine dikkat çeken İzci, “Bir AVM iyi lokasyonda değilse bazı sıkıntılar yaşayacaktır. Tabela AVM olup içeriği bomboş olan birçok merkez var. Onlar kendi mevcudiyetlerini sorgulayacaklar. Bazen yatırımcı kendini gereğinden fazla motive ediyor. Küçük olanların ayakta kalma şansı her geçen gün azalıyor. Birçoğunun marka bilinirliği, eğlence ünitesi yok, iyi mağazalar yok. Artık birbirine çok yakın mesafelerde AVM’ler açılıyor, insanlar tabii ki en büyüğüne gidiyor. Müşteri sonuna kadar yeni şeyler görmek istiyor. Siz yatırmcı olarak ona en iyisini vermek zorundasınız. Eskiler de kendini yenilemek zorunda. Her geçen gün müşteri sayısındaki azalma o AVM için tehlike çanlarının çaldığını gösterir. AVM’ler her gün makyajını yenilemeli” değerlendirmesini yaptı. gerektiğine işaret eden İzci’ye göre her yatırımcı kendi duymak istediğini duyuyor. Arsası olan üstüne AVM yapmak istiyor. Sonra ciddi sıkıntılar yaşanıyor. AVM’lerin belli bir lokasyonda ve büyüklükte olması gerekiyor. Belli bir ölçeğin altındakileri tüketici tercih etmiyor. Müşteri daha çok hafta sonları AVM’ye gidiyor ve daha büyük ölçektekilere gidiyor. Birçok hizmeti aynı anda görmek istiyor. O yüzden yatırımcı olup arsamın üzerine nasıl bir AVM yapabilirim diyen de var. Ama bitirip gel kirala diyen de var. AVM’nin çok iyi kurgulanması lazım, yürüyen merdiveninden asansör sayısı, dükkânların konumu her mağazanın şereflendirmesinin uygun olması gerekiyor. Tüm mağazaların önünden müşterinin geçeceği tarzda ayarlanmalı. Maalesef küçük AVM’lerde ya da danışmanlık hizmeti alamamış olanlarda bu sorunla çok karşılaşıyoruz. Bu arsaya AVM olmaz desek dahi, bazı yatırımcılar ben biliyorum ben hissediyorum tutacak diyenler de çok oluyor.” AVM’ler açık kimliğe bürünüyor Türkiye’de sayıları şu anda 270’e dayanan AVM’ler ciddi bir değişim sürecinden de geçiyor. Küçük AVM’lerin yerini büyükler, kapalı olanların yerini açıkları alıyor. Müşteriler artık daha büyük ve ferah ortamlarda birçok şeyi yapmak istiyor. Yatırımcıların da bu talepleri göz ardı etmesi artık mümkün değil. ürkiye AVM’lerle 1988 yılında açılan Galleria sayesinde tanışırken o günden bu yana da hem sayı hem de konsept hızla değişmeye başladı. Sayıları şu anda 270’e dayanan AVM’ler ciddi bir değişim sürecinden de geçiyor. Küçük AVM’lerin yerini büyükler, kapalı olanların yerini açıklar alıyor. 2.5 yıl önce kurulan AVM kiralaması ve danışmanlığı yapan KDM AVM Kiralama Danışmanlık Merkezi’nin Genel Müdürü Murat İzci’nin dediği gibi “AVM’ler büyüyor ve açık kimliğe bürünüyor.” İzci’ye göre, AVM’ler insanlar için artık sosyalleşme alanları. Müşteriler artık daha büyük ve ferah ortamlarda hem alışveriş yapmak, hem sinemaya gitmek, hem spor yapmak, aynı alanda birçok şeyi yapmak istiyor. Yatırımcıların da bu talepleri göz ardı etmesi artık mümkün değil. Murat İzci, kapalı alanda sigara yasakları ile açık kimlikli projelerin daha fazla tartışılmaya başlandığını kaydederek şu bilgileri verdi: “Bunun bir tarafı daha var, perakendeci kriz sürecinde giderlerini çok sorguladı. Sadece kira gideri değil işletme giderini de sorgular oldu. Ütü açık yani cadde mantığıyla yapılmış AVM projelerinde işletme maliyetleri daha düşüktür. İklimlendirmeye gerek kalmıyor. Aslında herkesin de istediği buydu. Müşteri de içeriye kapanmak istemiyor. Cadde havası Mall Of stanbul’da ofisler satışta Torunlar GYO, AVM, rezidans, ofis ve otel olarak tasarlanan Türkiye’nin büyük karma kullanım projeleri arasındaki Mall of İstanbul’un ofis satışlarına başladı. Mayıs 2011’de rezidans satışlarına başlanan ve 1 ay gibi kısa bir sürede yüzde 90’ı satılan Mall of İstanbul’un ofis satışları da yoğun ilgi görüyor. Satışa çıkarılan ofis adedinin 3 kat üzerinde ön talep alınan projedeki ofislerin fiyatları ise 402 bin TL ile 4 milyon 187 bin TL arasında değişiyor. Mall of İstanbul Mahmutbey’de, D100, TEM ve iş dünyasının yeni merkezlerinden Basın Ekspres yollarının kesişim noktasında yer alıyor. T Müşteriyi çekebilen başarılı Müşteri için çekim merkezi oluşturan AVM’lerin doğru olarak nitelendirilebileceğini anlatan İzci, sektörün her halükârda doğru olanı yaptığını söylemenin mümkün olmadığını aktardı. Sektörün 23 yıl önce Galleria ile başladığını ve inanılmaz bir boyuta geldiğini aktaran İzci, şu anda Türkiye’de 6 milyon 300 bin metrekare net kiralanabilir alanın olduğunu, 2014’e kadar bu alanın neredeyse 2’ye katlanacağını ifade etti. var. Sokakta geziyormuş esprisini yakalamak çok önemli. Yeni trend buraya gidecek. Tabii ölçekler de büyüyor. Bu kadar büyüyen ölçeklerde artık mağazalar da büyüyor, daha ferah alanlar istiyorlar. Küçük alanlara sığmıyorlar. Hepsinin metrekareleri yükseliyor. Eskiden 400 metrekareleri isteyen perakendeciler şimdi 1500 metrekareleri zorluyorlar. Şu anda Türkiye’de AVM’lerin ortalama büyüklüğü 23 bin 500 metrekare. 2014’te bu ortalama 29 bin metrekareye çıkacak. İstanbul’da Aslantepe’nin altında Eroğlu Grubu’nun açacağı AVM’nin büyüklüğü 95 bin metrekare. Viaport’un ikinci şubesi Alibeyköy garajının yanınında 140 bin metrekare olacak. Mall Of istanbul 175 bin metrekare olacak.” erkese eşit olmak eşitsizlik getiriyor AVM’lerde yerli yabancı markalara uygulanan farklı kira ücretlerine de değinen Murat İzci, herkese eşit davranmanın eşitsizlik getirdiğini söyledi. Bazı yabancı markaların çekim gücünün fazla olması nedeniyle onlara bazı tavizler verildiğini aktaran İzci, “Bir firma markalaşmak için ciddi paralar harcıyor. Oluşturulan her markanın bir çekim gücü oluyor. AVM’ler de zaten barındırdığı markalar sayesinde çekim merkezi haline geliyorlar. AVM’lerde ortalama kiralar metrekare başına 15 dolardan başlıyor 50 Avro’ya kadar çıkabiliyor” dedi. H Konutlar enerjisini rüzgârdan alıyor Rüzgar enerjisi, sanayi ve turizm sektöründen sonra konut alanında da kullanılmaya başlandı. Yüksek katlı binaların çatısına ya da az katlı sitelerin bahçesine kurulan rüzgar türbini sayesinde üretilen elektrik, konutların enerji giderinde yüzde 20’lik tasarruf sağlıyor. Türkiye’nin ilk yerli rüzgar türbini üreticisi SoyutWind’in Proje Geliştirme Müdürü Ali Çolak, “Yurtdışında oldukça yaygın olan rüzgârdan kendi elektriğini üretme işi Türkiye’de henüz birkaç konut projesinde uygulanıyor. Ancak mevzuatta yapılacak yasal düzenlemeler sonrasında kendi elektriğini üreten sitelerin sayısı daha da artacak” dedi. 1000 hanenin yaşadığı bir sitenin tüm elektrik giderini karşılamak için 3 MW’lık rüzgâr türbini kurmak gerektiğini belirten Ali Çolak, “Ancak mevcut düzenlemeye göre 500 kW’ın üzerinde lisanssız kurulum yapmak mümkün değil. Bu konuda Enerji Piyasası Düzenleme Kurulu’nun gerekli çalışmayı yapmasını bekliyoruz. Şuan için burada yapılması gereken 500 kW’lık bir türbin kurmaktır. Bu türbinle 100 hanenin elektrik ihtiyacı rahatlıkla giderilebilir. Geri kalanların ihtiyacı da şehir şebekesinden karşılanır. Başka bir değişle sitenin toplam elektrik faturasında yüzde 20’lik bir tasarruf sağlanır” diye konuştu. 500 kW’lık bir türbinin maliyetinin yaklaşık 800 bin dolar olduğunu belirten Çolak, yatırımın kendini dört yıl içinde amorti edeceğini anlattı. AVM bitti gelin kiralayın Şu ana kadar KDM olarak 8 AVM’nin kiralamasını yaptıklarını, yıl sonuna kadar 5 tane AVM’nin daha kiralamasını yapacaklarını dile getiren İzci, İstanbul’da AVM’lerin Levent, Bakırköy ve Beylikdüzü bölgelerinde yoğunlaştığını ifade etti. AVM’lerin pasajlardan farklı olması Küçükler ayakta duramazlar Bir yerin AVM olabilmesi için doğru lokasyon, doğru konsept, müşteri için çekim alanı gibi bazı koşulları sağlaması Talep de fiyatlar da yukarı ürkiye’deki perakende, ofis, lojistik ve otel piyasalarını değerlendiren Jones Lang LaSalle Türkiye’nin “Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü” raporuna göre; 2011 yılının ilk yarısı 2010’un aynı dönemi ile kıyaslandığında, pazar şartlarında ciddi bir gelişme kaydedildi. Bu durumun hem perakendeci talebini hem de yatırımcının ilgisini olumlu yönde etkilediği belirtilen raporda yılın ikinci yarısında da talebin artacağı bekleniyor. Bu artışla, kira oranlarının kriz öncesi seviyelere yaklaşacağı öngörülüyor.  Kira oranları 2009’da 2010 yılı sonuna kadar m² başına aylık 75 Avro’da T sabit kalmış, bu yıl 80 Avro’ya ulaşmıştı. Talebin artması ve yeni projelerin pazara girmesiyle, kira seviyesinin 2012 sonunda m² başına aylık 85 Avro’ya ulaşması bekleniyor.  Geçen yılın aynı dönemine kıyasla; Nişantaşı, İstiklal ve Bağdat Caddeleri’nde m² başına aylık kiralar 10 Avro yükselerek, Bağdat Caddesi’nde 130 Avro, İstiklal Caddesi’nde 150 Avro ve Nişantaşı’nda 170 Avro’ya ulaştı. * 2011 yılının ilk yarısı itibarıyla; Türkiye’deki AVM ler 618.000 artarak, 7.11 milyon m² oldu. Yılın ilk yarısında görülen AVM’lerdeki artışın yüzde 33’ü, 201,000 m²’lik kiralanabilir alan ile İstanbul’da, kalan yüzde 67’i ise 417,000 m²’lik kiralanabilir alan ile Türkiye’nin diğer illerinde gerçekleşti.  İnşaat aşamasında olan projelerin yüzde 53’ü 1.12 milyon m² ile İstanbul’da yer alıyor. 2011’in yarısında, perakende yoğunluğu açısından 1000 kişi başına düşen kiralanabilir alanı 216 m²’ye ulaşan İstanbul, yoğunluğu 215 m² olan Ankara’yı geride bıraktı. Türkiye’de mevcut durumda 96 m² olan 1000 kişi başına düşen perakende alanının, 2013 sonu itibarıyla ortalama 120 m²’ye ulaşması bekleniyor.  İstanbul’daki otellerin oda başı fiyatlarındaki artış, 2011 yılının ilk dört ayında da devam etti. 2011 yılında, otellerin doluluk oranlarında yüzde 2.3’lük, oda başı fiyatlarda yüzde 16.4’lük ve oda başına düşen gelirlerde 2010 yılına oranla yüzde 19’luk bir artış gerçekleşti. Yüksek doluluk oranları, oda başı fiyatların gelecek dönem için de yükseleceğini gösteriyor.  2009’da daralma sebebiyle piyasadaki durgunluğun ardından, lojistik pazarındaki kiracı talebi arttı. Yetersiz arz, olası kiralama işlemlerini sınırlayıcı faktör olarak görülüyor. Arazilerin kolay ulaşılabilir olmaları, gelişen altyapı ve yüksek kaliteli lojistik projeleri ile Gebze, Hadımköy ve Tuzla öne çıkıyor. C MY B C MY B