Catalog

KONUT ve YAŞAM SEKTÖRDEN 4 Nitelikli konut üretimi ‘şantiye’lerin de planlı ve düzenli kurulmasıyla başlıyor Şantiyeler ‘şeffaf’laşıyor OKTAY EKİNCİ imi ünlü lokantalarda uygulanmaya başlanan ‘şeffaf mutfak’ kavramı yapı sektörüne de yansıyor. ‘‘Yemek salonundaki ekrandan izlenebilir mutfak’’ anlayışının inşaat sektöründeki karşılığı ise ‘müşterilere açık şantiyeler’... Bunun için ‘‘pazarlama ofisi’’ni bile şantiyenin içinde kuran Uphill Court’un eşbaşkanı olan TeknikYapı Yönetim Kurulu Başkanı ve İnşaat Mühendisi Nazmi Durbakayım, eskisi gibi ‘‘perde arkasındaki gizli şantiye’’lerin artık terk edilmesi düşüncesinde. Bir TOKİ iştiraki olan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ile gelir paylaşımı kapsamında konut üreten Uphill Court’un İstanbul’daki tanıtım ve satış merkezi, doğrudan Ataşehir’deki şantiyesinde hizmet veriyor. Görevli uzmanlar, dileyen müşterilerile ‘‘şantiye turu’’ yaparak, inşaattaki her türlü ayrıntı hakkında bilgilendiriyorlar... Konut sahibi olmak için seçenekleri incelemeye başlayan bilinçli alıcıların artık sadece ‘‘görünüşe’’ değil, uygulamadaki özene da dikkat ederek ‘‘müşteri’’ olduklarını belirten Durbakayım’la şeffaf şantiyeleri konuştuk: Şantiyelerin perde arkasından çıkartılarak, müşterinin gözlemine açık bir düzenlemeyle çalışmaların sürmesinde hedeflediğiniz nedir? Yaptığımız iş birçok malzemenin birlikte kullanılması ile yapılan bir imalattır. Kullanılan malzemelerin niteliği, kullanış şekli ve miktarlarının imalat sırasında izlenebilir olması, müşterilerimize verdiğimiz değerden kaynaklanmaktadır. İkinci hedefimiz de bu şekilde şeffaf bir şantiyenin, işbirliği içinde olduğumuz firmalar, meslektaşlarımız ve rakiplerimiz açısından öğretici değer taşımasıdır. Ancak mutfaktan örneklemeye devam edersek, aynı malzemeler ile aynı mutfağı paylaşan iki aşçının aynı lezzeti tutturamadığını da unutmayalım. Bu işte bir el hüneri varsa ve bu da her binamıza yansıyorsa bu işin sanat yönüdür ki bu ancak taklit edilir, aynısı yapılamaz. Binalara da iyi veya kötü bir eser olarak baktığımızda muhakkak bir yerlerinde yapımcının imzasını buluruz. Geçmiş deneyimlerinizi de gözeterek, bir şantiye kurgusu ve çalışma düzeniyle ilgili öncelikleriniz nelerdir? Öncelikle kurulacak şantiyenin bir planı o şantiyenin proje müdürü tarafından K Şantiyeleri ‘gözden ırak’ kılan tahta perdeler ve ‘girilmez’ levhaları tarihe karışıyor. Açıklık ve denetlenebilirlik ilkelerinin inşaat sektöründe de önem kazandığını belirten Uphill Court eşbaşkanı Nazmi Durbakayım, satış ofisinin bile şantiyede kurulmasıyla güven ortamının doruğa çıktığını belirtiyor... yaptırılmalı, o takdirde kurulan şantiye yerleşiminde olası uyumsuzlukların kabahati birilerinin olmaz. Büyük bir şantiyenin kurgu ve yönetimini küçük bir devletinkine benzetebiliriz. Doğru kadrolaşma, görev tanımı, program, bütçe, iç ve dış politika, bütün bunlar şantiye yönetiminde göz önüne alınması gereken unsurlardır. Bunlardan iç ve dış politikayı biraz açalım; her şantiyenin bulunduğu konum, yapılan işin cinsi, işin süresi, yüklenicinin tek veya ortaklık olması, firmaların vizyonu, politikalarını belirler. Bazı şantiyeler dışa karşı çok duyarlı olabilirken bazıları da içine dönük sadece kanun, yönetmelik ve usuller çerçevesinde işini yapar. Bunlara örnek verirsek şehrin merkezinde kurulmuş bir metro tüneli şantiyesi tamamen şehir ile beraber yaşayan bir şantiyedir. Bu şantiye kendini şehir hayatından soyutlayamaz. Bunun yanında şehir dışında ulaşımı sadece sizin açtığınız yol ile sınırlı olan bir şantiyede tamamen kapalı bir düzen kurmak mecburiyetindesiniz. Şantiyelerin doğru ya da yanlış kurulması veya planlanması, inşaatın seyri, niteliği ve sonuçlarına nasıl yansıyor? Şantiye kuruluşunda göz önünde tutacağımız birinci faktör şantiye içi ulaşım yollarının basit, en kısa ve şantiye kapanana kadar hizmet verebilecek nitelikte olmasıdır. Şantiye binasını konumu ve konforu, işçi koğuşlarının sayısı ve kapasitesi, şantiyenin maksimum kapasiteye ulaştığı zaman ihtiyaca cevap verecek şekilde olmalıdır. Daha sonra yapılan ilaveler hem daha masraflı hem de ilk yapılanların yanında aykırı kalabilirler. İşçi koğuşları mümkünse kalorifer sistemi ile ısıtılmalı ve sıcaksoğuktan etkilenmemesi için izolasyona özen gösterilmeli. Bu arada hamam unutulmamalı, fiziki temizlik işçiler üzerinde moral kondisyon açısından çok pozitif etki sağlamaktadır. Şantiyenin iletişimi mutlaka telsiz ve bunun yanında kapalı devre telefon tesisatı ile sağlanmalı. Ayrıca toplu anons sistemi mutlaka yapılmalı. Bunun faydası, bu sistemden faydalanarak o haftanın başarılı eleman, ekip ve taşeronlarının anons edilmesi, şantiyeye tatlı bir yarış havası verir. Açık ve kapalı ambarların yerleri emniyet ve ulaşım bakımından çok iyi konumlandırılmalıdır. Ataşehir’deki Uphill Court şantiyesini kurarken nasıl bir programlama ve yerleşim düzeni yeğlediniz? Proje ile şantiye planlaması arasındaki ilişkiyi nasıl biçimlediniz? Uphill Court şantiyesini kurarken 5 unsuru göz önünde tuttuk: a Şantiyenin pik zamanda işçi nüfusu göz önüne alınarak işçi kampının oluşturulması. b İş programında en kısa zamanda en fazla üretim kriterini kullandık. Bu bir öngörü idi, para akışını sürekli ve yeterli olarak aldık. c 1. faz binaları teslim ettiğimizde 2. faz inşaat devam ederken site sakinlerinin rahatlıkla yaşayabilmelerinin sağlanmasını için, projenin en yoğun kısmından başladık. C Nazmi Durbakayım d Şantiyenin ilk gününden itibaren satış ofisimizin ve örnek dairemizin işlevlerini tam olarak yerine getirmesinin sağlanmasını ön planda tuttuk. e Şantiyemizi ziyaret eden kişilerin inşa halindeki bir sitede değil de yaşamakta olan bir sitedeki satış ofisini gezdiği hissini, etrafın düzeni ve peyzaj çalışmaları ile sağladık. Müşterilerin, satın almaya niyetlendikleri konutlar ile ortak olacakları diğer tesis ve mekânları sadece proje ve maketler üzerinden değil, inşaat mahallini ve şantiye ortamını da görerek seçmeleri, karar vermelerinde nasıl etkili oluyor? Satışa ilk başladığımız günden itibaren örnek dairemizin şantiyede yer alması müşteriler üzerinde şok etkisi yaptı. Zira hâlâ kullanacakları malzemeler üzerinde mutabakat yapmamış, ancak inşaatlarının seviyesi yüzde 4050’lere varan projelerin bulunduğu bir ortamda, daha temelleri atılırken mazleme bağlantıları yapılmış, hatta bazı malzemeleri anbarlarına yerleşmiş ve numune dairede kullanılan her malzemenin bağlantısını yapmış olan bir projenin yarattığı farklılık küçümsenmeyecek ölçüdedir. Ortak mekânların inşaat sırasında algılanabilir olması, projenin konsept bir proje olmasından kaynaklanmaktadır. Müşterilerin bu safhada maket üzerinde gördüklerini, kaba şekli ile arazide görmeleri, onlara büyüklük hakkında bir fikir vermektedir. TOKİ iştirakleri ile gerçekleştirilen inşaatların Yapı Denetim Yasası kapsamı dışında tutulması; yani Yapı Denetim Firmaları ile anlaşma mecburiyetinin bulunmaması ve inşaatların teknik denetiminin de uygulamayı gerçekleştiren firmalarca yürütülmesi, mesleki ve akademik çevrelerde eleştiri konusu. Sizin uygulamalarınızda bu hizmet nasıl yapılıyor ve eleştiriler konusundaki düşünceleriniz nelerdir? Firmaların markalarına olan güveni, ancak yaptığı işlerde markasına gösterdiği ihtimam sayesinde devamlılık kazanır. Bu projeyi, biliyorsunuz iki firma olarak yüzde 50 oranında iş ortaklığı şeklinde yapıyoruz. Bu işin her türlü günahı da sevabı da iki ortağa mal olacaktır. Ancak her iki firma da inşaat sektöründe hizmet verdiği alanlarda kazandıkları prestiji hiçbir zaman kaybetmek istemezler. Prestij kaybının yüzde 50’si olmaz, bu bakımdan en büyük denetçiler ayrı ayrı bizleriz. 32 yılda kazanılan prestij ve isim ne kadar büyük olursa olsun bir proje ile kaybedilmemeli. Ayrıca bu projelerin de netimsiz bırakıldığını söylemek de doğru değil. Projelerimiz Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü Yapı Kontrol Bürosu, EGYO Yapı Kontrol Müdürlüğü tarafından denetlenmektedir.. Şantiyelerin şeffaflaşması ve eskisi gibi ‘‘tahta perdeler arkasında’’ değil, göz önünde bulunması konusundaki, bunlara ekleyecek görüş ve değerlendirmelerinizi de almak isteriz. 1974 yılında İTÜ İnşaat Fakültesi’nden mezun olduğum yıldan beri hayatım şantiye kurmakla geçti. Bunlar, kâh Marmara Entegre Kimya Sanayi, Bahariye Mensucat Sanayi gibi sadece Türkiye için değil Avrupa ölçeğinde de büyük şantiyeler, kâh şehrin prestijli muhitlerinde münferit veya site halinde konut inşaat şantiyeleri oldular. Hepsinde tek bir prensibim vardı; şantiyenin hâkim bir noktasından tüm şantiyeyi görebilmek. Tabii böyle bir noktayı ulaşılabilir hale getirdiğinizde herkes bu imkândan yararlanacaktı. O zaman artık bizim şantiyelerimizin saklı ve gizlisi olamazdı. Biz de onu yaptık, şantiyelerimiz her zaman herkesin görüşlerine açık oldu. Tabii bugünlerde kamera sistemi ile daha farklı bir boyuta geldi. Günümüzde bizim şantiyelerimizi dünyanın her yerinden her zaman izlemeniz mümkün oluyor...